укр

«Подвійна оренда» землі. Велика Палата дала відповідь, до якого суду звертатись орендарям

23 11 2018

У попередній статті «Земельні спори: огляд практики Верховного Суду» ми писали про те, що хоч спори щодо подвійної реєстрації права оренди землі уже не є новими для судів та агробізнесу, однак немає однозначності у питанні щодо юрисдикції цих спорів.

Так, про можливість захисту орендарями своїх порушених прав оренди в адміністративному суді Верховний Суд України вказав ще у вересні 2015 року. В подальшому, у 2016 році, Верховний Суд України ще двічі підтверджував цю ж позицію. Здавалось би, рішення було знайдено. Але, виявилось, не все так просто.

У квітні та в червні цього року Велика Палата Верховного Суду розділилась в думках, двічі змінювала свою позицію з приводу того, у чому суть цих спорів і які суди повинні розглядати ці спори – адміністративні чи цивільні (господарські)? Відтак, більше, ніж півроку добросовісні орендарі не розуміли, до якого суду їм подавати позови, оскільки Велика Палата не могла дійти консенсусу.

Проте, у вересні Велика Палата прийняли дві важливі для аграрного бізнесу постанови, в яких визнала допущені нею раніше помилки, відступили від попередніх позицій та, нарешті, поставила остаточну крапку у цьому питанні.

Про що спір? Історія питання

Ще з 2013 року, відколи почав працювати новий реєстр речових прав на нерухоме майно, окремі недобросовісні орендарі почали вдаватись до незаконної реєстрації в новому реєстрі права оренди на земельні ділянки, які перебували в оренді інших осіб, скориставшись відсутністю відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок в новому реєстрі (неперенесенням відомостей про наявність зареєстрованих договорів (прав) оренди зі старого реєстру до нового).

У такій ситуації, добросовісний орендар, який уклав договір оренди раніше, зазвичай оскаржував реєстрацію права оренди недобросовісного орендаря та подавав до суду адміністративний позов, в якому просив визнати незаконними дії реєстратора щодо реєстрації права оренди нового орендаря.

Підставою позову орендар, як правило, вказував недотримання реєстратором порядку прийняття рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час виконання покладених на нього законом публічно-владних управлінських функцій, а саме – протиправність здійснення державної реєстрації права користування (оренди) земельною ділянкою за наявності іншого зареєстрованого права оренди на ту саму земельну ділянку за іншим користувачем.

... Трьома роками раніше … Перша позиція Верховного Суду України

З вересня 2015 року і до кінця 2016 року Верховний Суд України дотримувався позиції, що наступна державна реєстрація права оренди на земельну ділянку (тобто та, яка була здійснена в часі пізніше) підлягає скасуванню, а рішення державного реєстратора є незаконним, оскільки під час проведення державної реєстрації державний реєстратор не виконав свого обов’язку – не перевірив інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих прав оренди з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації (постанови Верховного Суду України від 29.09.2015 р., від 30.03.2016 р., від 15.11.2016 р.). Увесь цей час вказані спори розглядались адміністративними судами як публічно-правові спори з суб’єктами владних повноважень.

… 7 місяців тому … Позиція Великої Палати Верховного Суду: перший відступ

У квітні 2018 року на розгляд Великої Палати Верховного Суду була передана адміністративна справа у спорі між орендарем земельних ділянок та нотаріусом (державним реєстратором), який зареєстрував право оренди іншої особи на ці ж земельні ділянки. В обґрунтування позову позивач посилався на те, що між ним та власниками земельних ділянок у 2010 році було укладено договори оренди земельних ділянок, строком оренди 10 років, які були зареєстровані в Державному реєстрі земель, а тому у нотаріуса були відсутні підстави для реєстрації аналогічних прав за іншою особою.

Постановою від 04.04.2018 р. у справі № 817/1048/16 Велика Палата Верховного Суду залишила в силі рішення судів попередніх інстанцій про закриття провадження у справі та вказала, що незважаючи на те, що позивач не має на меті висувати вимоги щодо визнання свого права на користування земельними ділянками, однак питання правомірності укладення цивільно-правових угод, на підставі яких відбулись реєстраційні дії, обов'язково стане перед судом, який буде вирішувати цей спір; скасування рішень з проведення реєстраційних дій за договорами оренди землі обов'язково буде впливати на майнові права тієї особи, щодо якої ці реєстраційні дії буде скасовано, а відтак, цей спір не належить до юрисдикції адміністративних судів. Такого ж висновку Велика Палата дійшла й у постанові від 18.04.2018 р. у справі № 804/1001/16, залишаючи без змін рішення судів нижчих інстанцій про закриття провадження у справі про скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію прав оренди земельних ділянок.

… 5 місяців тому … Повернення Великої Палати до старого

Проте у червні 2018 року Велика Палата Верховного Суду дійшла протилежного висновку у подібній справі. У постанові від 12.06.2018 р. у справі № 823/378/16 Велика Палата вказала, що предметом перевірки у справі про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про подвійну реєстрацію права оренди є виключно дотримання державним реєстратором (як суб'єктом владних повноважень) під час виконання покладених на нього публічно-владних управлінських функцій порядку прийняття рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зокрема, правомірність здійснення повторної реєстрації права користування земельною ділянкою у разі наявного та зареєстрованого тотожного права на ту саму земельну ділянку за іншим користувачем.

Велика Палата вказала, що оскільки питання правомірності/неправомірності набуття позивачем чи іншою особою права користування на земельну ділянку, як і питання, пов'язані з реалізацією права власності на неї чи дотримання умов укладених угод перед судом не порушено, то спір у справі не має ознак приватноправового та підлягає розгляду за правилами адміністративного судочинства.

При цьому, Велика Палата зазначила, що не вважає за можливе застосування у цій справі правових висновків, викладених у її постановах від 04.04.2018 р. та від 18.04.2018 р. [хоча предмет спору у всіх трьох справах був однаковий].

Проте не всі судді Великої Палати погодились з позицією, висловленою у постанові від 12.06.2018 р.

Окрему думку висловили одразу шість із сімнадцяти суддів Великої Палати. Вони зазначили, що при прийнятті постанови від 12.06.2018 р. у Великої Палати були відсутні підстави вважати, що її висновки, сформульовані у постановах від 04.04.2018 р. та від 18.04.2018 р., є помилковими, а за два місяці з моменту вирішення питання про необхідність розгляду спорів щодо «подвійної оренди» земельних ділянок за правилами цивільного судочинства, суттєві зміни (які б могли зумовити відступ від попередніх висновків Великої Палати) ні у регулюванні правовідносин оренди земельних ділянок, ні у регулюванні процедури державної реєстрації відповідних прав не відбулися.

Висловлюючи окрему думку суддя Великої Палати Верховного Суду Ситнік О.М. вказала, зокрема, на те, що для розгляду даної справи визначальними були обставини укладення кожного з договорів оренди, прав та обов'язків сторін договору, що характеризує даний спір як приватноправовий. Окрім того, способами, визначеними Кодексом адміністративного судочинства України, неможливо досягти ефективного захисту прав позивача, оскільки новий орендар може знову зареєструвати своє право оренди, адже договір оренди є чинним, недійсним не визнавався.

… Двома місяцями раніше … Велика Палата Верховного Суду. Відступ другий

Однак у вересні 2018 року Велика Палата Верховного Суду повернулась до позиції, висловленої у квітні. У постанові від 04.09.2018 р. у спорі про подвійну реєстрацію права оренди Велика Палата вказала, що до юрисдикції адміністративного суду належить спір, який виник між двома (кількома) суб'єктами стосовно їх прав та обов'язків у відносинах, у яких хоча б один суб'єкт законодавчо вповноважений владно керувати поведінкою іншого суб'єкта, а останній – зобов'язаний виконувати вимоги та приписи такого суб'єкта владних повноважень. Натомість, спір про подвійну реєстрацію права оренди не є спором між учасниками публічно-правових відносин, оскільки відповідач, приймаючи оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (право оренди на спірну земельну ділянку), не мав публічно-правових відносин з позивачем, а прийняте ним оскаржуване рішення про реєстрацію стосувалось реєстрації прав іншої особи, а не позивача.

З огляду на це, Велика Палата дійшла висновку, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов'язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки.

У іншій постанові від 04.09.2018 р. у справі про «подвійну» реєстрацію права оренди землі Велика Палата вказала, що рішення суб'єкта владних повноважень може оспорюватися з точки зору його законності, а вимога про визнання рішення незаконним – розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства, якщо за результатами реалізації рішення у фізичної чи юридичної особи виникло право цивільне й спірні правовідносини, на яких ґрунтується позов, мають приватноправовий характер, а тому вимогу про визнання рішення незаконним можна розглядати як спосіб захисту порушеного цивільного права та пред'являти до суду для розгляду в порядку цивільного або господарського судочинства, якщо фактично підґрунтям і метою пред'явлення позовної вимоги про визнання рішення незаконним є оспорювання цивільного речового права особи, що виникло в результаті та після реалізації рішення суб'єкта владних повноважень.

Відтак, врахувавши те, що позивач звернувся до господарського суду з позовом про скасування прийнятих районною державною адміністрацією рішень про державну реєстрацію права оренди на земельні ділянки, його вирішення впливає на права та обов'язки фізичної особи, Велика Палата дійшла висновку, що такий спір є приватноправовим і підлягає розгляду за правилами цивільного судочинства, оскільки фактично позов заявлено з метою захисту цивільного права.

При цьому, Велика Палата підкреслила, що:

• скасування державної реєстрації права, належного одній особі, за заявою іншої особи в порядку адміністративного судочинства не дозволяє остаточно вирішити спір між цими особами, тож не виконується основне завдання судочинства, оскільки у таких спорах питання правомірності укладення цивільно-правових договорів, на підставі яких відбулись реєстраційні дії, обов'язково постають перед судом, який буде вирішувати спір, незалежно від того, чи заявив позивач вимогу щодо оскарження таких договорів;

 в зазначеній категорії справ вирішуються спори про цивільне право між особами, які вимагають скасування державної реєстрації, й особами, за якими зареєстровано право чи обтяження, а тому мають розглядатися судами господарської або цивільної юрисдикції залежно від суб'єктного складу сторін спору;

 належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а участь державного реєстратора в якості співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушені прав) у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.

З огляду на це, Велика Палата Верховного Суду відступила від позицій, висловлених нею раніше у постановах від 04.04.2018 р. у справах № 817/567/16 та № 826/9928/15, від 10.04.2018 р. у справі № 808/8972/15, від 16.05.2018 р. у справі № 826/4460/17, від 23.05.2018 р. у справі № 815/4618/16, від 05.06.2018 р. у справі № 804/20728/14, від 12.06.2018 р. у справі № 823/378/16, від 13.06.2018 р. у справах № 820/2675/17 та 803/1125/17 та узгодила свою позицію у подібних спорах.

Хоча, з цією позицією погодились не усі судді. П’ять із сімнадцяти суддів Великої Палати залишились при своїй окремій думці, що спір стосується виключно проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки, а не підстав набуття такого права, та не є спором про право.

… Місяць потому

Не дивлячись на висловлення окремими суддями у вересні окремої думки, у жовтні Велика Палата Верховного Суду постановою від 03.10.2018 р. підтвердила свою позицію щодо розгляду спорів про «подвійну» реєстрацію права оренди землі у порядку цивільного або господарського судочинства (залежно від суб’єктного складу сторін), вказавши на те, що спір стосується захисту її приватних інтересів, не пов'язаний із захистом прав, свобод чи інтересів позивачки у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку органу місцевого самоврядування, а правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються нормами цивільного права.

* * *

Отже, наразі, Велика Палата Верховного Суду дійшла певного консенсусу щодо того, що спори про «подвійну» реєстрацію права оренди землі є спорами про право та не підлягають вирішенню адміністративними судами, навіть якщо предметом спору є визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора або нотаріуса про реєстрацію права оренди, а підлягають вирішенню в порядку цивільного або господарського судочинства.

Опубліковано: "Юридична Газета", 23 листопада 2018 р.

Автори: Олег Качмар, Олександра Бортман