Уяснение правовой природы правоотношений, регулируемых институтом общей долевой собственности, позволит определить его существенные отличия от правовых отношений, возникающих между несколькими субъектами в результате заключения инвестиционного договора о строительстве объекта недвижимости.
Рассмотрим детальнее правовую природу института права общей долевой собственности, выделяя следующие аспекты.
1. Общая долевая собственности как правовой феномен возникает на основании договора, завещания или других основаниях, не противоречащих закону. В любом случае, будущие совладельцы тем или иным способом выказывают свое волеизъявление на установление режима общей долевой собственности.
В связи с этим, если иное прямо не указано в законе или ином правовом акте, при отсутствии прямого указания в ком-либо договоре, в том числе, в инвестиционном договоре, представляется неприемлемым презюмировать установление общей долевой собственности на имущество.
Если такой договор прямо предусматривает признание права собственности на указанные объекты материального мира отдельно для каждой из сторон договора, в таком случае отсутствуют юридические основания для утверждения о намерениях сторон на установление какого-либо иного режима собственности.
2. Особенность права общей долевой собственности состоит в том, что каждый из сособственников имеет долю в праве собственности на всю вещь, а не право собственности на конкретно определенную ее часть.
При этом не следует путать и отождествлять долю в праве собственности и право собственности на часть конкретного имущества.
На практике проблема возникает в том случае, когда БТИ в отношении права собственности на недвижимое имущество указывает на некое процентное соотношение. Такое процентное соотношение потенциально может касаться установления доли в праве общей долевой собственности, но, как правило, относится не к доле в праве, а к части в имуществе. В этом случае часть в размере определенных процентов вычисляется из общей площади объекта недвижимости, установленного БТИ на основании проведенных измерений.
Что же касается права общей долевой собственности, то оно не распространяется на конкретную часть вещи, поскольку предполагает установление доли в праве на весь объект в целом.
Кроме того, признание конкретной части в имуществе за конкретным лицом влечет за собой необходимость признания его индивидуальным собственником такой части, а не субъектом права общей долевой собственности.
Неприемлемой следует считать конструкцию общей долевой собственности в смысле представления ее как суммы долей права собственности, которыми наделены отдельные субъекты права, поскольку право собственности, как юридическая возможность действовать определенным образом для удовлетворения своих интересов, является неделимым
3. Право общей долевой собственности предполагает, что все сособственники действуют как один. Это означает осуществление права собственности по принципу единогласного согласия. Этот принцип предполагает наличие договоренности между сторонами касательно порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
При этом стороны могут совместно владеть и пользоваться как всем имуществом в целом (например, если оно является неделимым), либо закрепить за каждым из сособственников отдельную часть как составную такого объекта. При этом такое закрепление частей объекта за конкретным лицом не предполагает выражения такого объекта в квадратных метрах или других единицах измерения, поскольку понятие реальной доли противоречит самой природе общей долевой собственности ("доля в праве не тождественна праву на долю").
В случае закрепления права владения или пользования некой составной частью объекта за конкретным сособственником это не исключает возможности обмена такого объекта на иную составную в этом же общем объекте права собственности по согласию иного сособственника. Таким образом, сособственники могут свободно определять долю в объекте, которой может воспользоваться каждый из сособственников.
В данном случае не требуется заключения каких-либо других договоров, их нотариального заверения и государственной регистрации, поскольку, разрешая такого рода вопросы, сособственники выполняют свою правомочность по владению имуществом.
Если же в инвестиционном договоре установлено положение о том, что по окончанию строительства, объект будет принадлежать нескольким субъектам на праве частной собственности, установление другого режима, в том числе режима общей долевой собственности, презюмировать нельзя.
Исходя из той аксиомы, что право общей долевой собственности не может существовать там, где установлено четкое распределение индивидуально определенных объектов за конкретными субъектами, следует сделать вывод, что стороны в договоре сами установили режим "раздельной" (а не общей) собственности путем индивидуализации объекта, который в последующем будет принадлежать конкретному субъекту.
4.Для определения типа правоотношений, которые сложились между сторонами в рассматриваемой ситуации необходимо обратить внимание на мотивы воли сторон при заключении инвестиционного договора. Как известно, инвестиционный договор не определен как таковой в Гражданском и Хозяйственном кодексах Украины. В связи с этим, закон не устанавливает существенных условий такого договора, как таких, которые являются характерными для установления отличий такого договора от других сделок. Поэтому, существенные условия инвестиционного договора вытекают из его правовой природы, насколько она сложилась в практическом обороте.
Как известно из практики, особенность инвестиционного договора, в отличие от иных договоров, которые регулируют отношения при совместном строительстве, в том числе, договоров о совместной деятельности, заключается в том, что он не предусматривает установления общей долевой собственности. Так, если по отношению к договорам о совместной деятельности закон (ст. 1134 ГКУ) устанавливает презумпцию права общей долевой собственности, то по отношению к инвестиционным договорам такой презумпции не установлено. Из этого вытекает, что с целью установления режима общей долевой собственности на объект, построенный на основании инвестиционного договора, необходимо, чтоб такой режим был непосредственно установлен сторонами. И это должно быть не просто указание на общую долевую собственность, а установление взаимных прав и обязанностей, связанных с таким режимом права собственности.
Необходимость урегулирования взаимных прав и обязанностей как сособственников связна с тем, что общая долевая собственность предполагает установление не абсолютных, а относительных правоотношений между сособственниками. Да, никто не отрицает, что абсолютность права общей долевой собственности, как и любого другого права собственности, существует, но она касается любых третьих лиц. Сами же сособственники, в то же время, связанны между собой относительными правоотношениями.
Потому, в случае установления общей долевой собственности, ее признаком является урегулирование относительных правоотношений между сособственниками. В том числе, это касается общих обязанностей по участию в расходах на управление, содержание, сохранение общего имущества, по оплате налогов и других обязательных платежей, исходя из стоимости общего имущества, также устанавливает общую ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом.
Возвращаясь к вопросам мотивов волеизъявления сторон, следует отметить, что для их установления необходимо истолковать содержание договора. Для этого применяется не только содержание частей договора и все его содержание, но и установленная практика, цель сделки и последующее поведение сторон (ст. 213 ГКУ). Для установления истинной природы правоотношений между сторонами, необходимо принимать во внимание те цели, которые преследовали стороны во время заключения договора.
На практике распространенными являются случаи, когда по каким либо причинам в связи с появлением интереса в ином толковании правоотношений, одна из сторон позволяет себе искаженное толкование договора, как такого, который устанавливает режим общей долевой собственности. В этом случае, имеет место злоупотребление правом толкования договора. В связи с этим во внимание необходимо брать лишь мотивы и цели, которыми руководствовались стороны именно на момент заключения договора.
5.Рассмотрим детальнее, какими отличительными признаками должна обладать часть в объекте недвижимости (отдельные его помещения) для признания его отдельным объектом права собственности. То есть, следует определить потенциальную возможность установления режима "раздельной" собственности на отельные части объекта недвижимости, который построен на основании инвестиционного договора. Исходя из положений общей теории права, помещения могут признаваться отдельными объектами права собственности, отвечая в совокупности таким характеристикам:
1) помещение является индивидуально определенной вещью, то есть характеризуется индивидуальными признаками, которые отличают его от иных помещений в этом же объекте недвижимости. Такими индивидуальными признаками следует считать место расположения, площадь, обособленность от иных помещений в этом объекте недвижимости, самостоятельное подсоединение к сетям инженерного обеспечения. Признание объекта индивидуально определенным имеет практическое значение с той точки зрения, что если бы два и более субъекта совместными усилиями создали некоторую совокупность родовых вещей, то права собственности каждого из них не могло бы быть реализовано в "раздельном" режиме (а лишь в режиме общей долевой собственности) до момента индивидуализации таких вещей (то есть до их отделения от остальных вещей, наделенных такими же родовыми признаками).
2) Помещение является составной вещью. Признание отдельных помещений составными объекта недвижимости связано с признанием объекта недвижимости делимой вещью. Практическое значение рассматриваемого деления состоит в том, что вещи, неделимые по своей сути и по закону, во всех юридических отношениях могут быть присвоены только одному субъекту, если не установлен режим общей долевой собственности.
К примеру, законодательство Франции допускает деление зданий и сооружений вдоль и поперек стеной, и по этажам (# 664 Гражданского кодекса Франции).
Делимость объекта недвижимости на самостоятельные и обособленные составные части (помещения) связанно, в первую очередь, с наличием многочисленных служб инженерного обеспечения, которые дают возможность использовать помещение независимо от факта использования иных помещений объекта недвижимости.
3) Наконец, сами субъекты нормотворчества допускают возможность признания помещений объекта недвижимости отдельными объектами права собственности. Так, согласно Положению о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденного Распоряжением КГГА от 31.08.2001г. объектами недвижимого имущества, на которые оформляется право собственности с выдачей Свидетельства, в том числе, части (составные) нежилых зданий, зданий производственного, хозяйственного и иного предназначения. В подтверждение индивидуальной предназначенности помещений подаются материалы технической инвентаризации БТИ.
6.Что касается регистрации права собственности, то в данном случае без дробей и процентных соотношений не обойтись. Однако, указанные элементы будут касаться разных показателей.
При регистрации права общей долевой собственности, действительно указываются доли сособственников в дробовом или процентном соотношении. Между тем, эти доли отображают не реальное закрепление конкретной части в имуществе, а идеальное выражение доли в праве. Несмотря на то, что при регистрации права общей долевой собственности каждому из сособственников может быть оформлено отдельное Свидетельство на право собственности, однако оно не устанавливает за каждым из сособственников конкретной реальной индивидуально определенной части в имуществе, а лишь указывает на размер доли в праве собственности на имущество, которое в настоящем случае является общим.
Кроме того, как вытекает из самой правовой природы права общей долевой собственности, оно возникает у сособственников одновременно. Так, если это установлено в договоре, такой режим собственности возникает с момента заключения или нотариального удостоверения такого договора. Если юридическим фактом выступает общее действие каких-либо субъектов (например, приобретение вещи за общие средства), такой режим собственности возникает с момента перехода права собственности к покупателям.
В случае, если несколько субъектов заключили договор о совместном сооружении объекта недвижимости с последующей регистрацией права собственности на его отдельные обособленные части за отдельными субъектами (без установления режима общей долевой собственности), дробовая часть, указываемая в Свидетельстве, будет касаться не доли в праве, а части в общей площади объекта недвижимости, которую составляют помещения, принадлежащие конкретному субъекту.
Как следует из вышесказанного, установление реальной доли (с выражением в квадратных метрах или иных единицах измерения) является недопустимым для института общей долевой собственности, учитывая его правовую природу.