Оренда землі — основний актив для більшості аграріїв. У той же час 27,7 млн га земель сільськогосподарського призначення (68% всіх с/г земель) є земельними частками (паями).
Тому поряд з орендою земельних ділянок значну частку становить оренда невитребуваних паїв.
Однак, якщо оренда паїв для більшості, в принципі, не є новим явищем, то оренда невитребуваних земельних ділянок далеко не у всіх на слуху. У порівнянні зі звичайною, оренда невитребуваних паїв законодавством майже не врегульована. У зв'язку з цим виникає ряд питань, які в подальшому часто доводять до суду.
Про те, що таке невитребувана земельна ділянка/частка (пай), який порядок укладення договорів оренди таких паїв, що потрібно знати і враховувати, укладаючи договори оренди, AgroPortal.ua розповіли радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олег Качмар та юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олександра Бортман.
Що таке невитребувані паї?
У 1995 р. Указом Президента України було прийнято рішення провести розпаювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і кооперативам, в тому числі створеним на базі радгоспів.
Розпаювання земель передбачало визначення розміру земельної частки в колективній власності кожного члена сільськогосподарського підприємства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості). Кожному члену такого підприємства було передано у власність «пай» — умовну земельну ділянку, розмір якої визначався виходячи із загальної площі земель, переданих сільськогосподарському підприємству, і кількості членів підприємства.
Для підтвердження права власності на земельний пай його власнику видавався сертифікат єдиного в Україні зразка, який був затверджений постановою Кабінету міністрів України від 12.10.1995 р. № 801.
Однак не всі громадяни, що мали право на земельний пай, отримали такі сертифікати. Одні — не скористалися такою можливістю, інші — просто не встигли. Зараз, за даними дослідження USAID «Проект Агроінвест», власники паїв — люди старше 50 років (79%) і 60 років (43%). Більше 1 млн власників земельних паїв вже померли.
Паї, сертифікати на які громадянами не було отримано, отримали статус «невитребуваних».
Тому поряд зі звичайними земельними паями з'явилася ще одна категорія — невитребувані паї — ті, власники яких не отримали сертифікати або іншим чином не заявили про свої права.
Звідки взялися нерозподілені земельні ділянки?
Кожен член колективного сільськогосподарського підприємства, який отримав сертифікат на земельну частку і зареєстрував її в районній державній адміністрації, в подальшому отримував право на виділення земельної ділянки в натурі.
Порядок виділення паю в натурі власникам сертифікатів регулюється Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 р. № 899-IV.
Виділення земельних ділянок в натурі передбачає кілька етапів:
- звернення громадян до відповідного органу: сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації із заявами про виділення їм земельної частки в натурі;
- прийняття відповідним органом рішення;
- укладання з землевпорядними організаціями договорів на виконання робіт по виділенню земельних часток на місцевості та виготовлення відповідної документації із землеустрою;
- розробка технічної документації із землеустрою та погодження її з відповідним органом;
- проведення розподілу паїв в межах одного сільськогосподарського підприємства між власниками земельних часток, які подали заяви про виділення належних їм земельних паїв в натурі, на зборах власників паїв відповідно до отриманого проекту землеустрою;
- складання протоколу результатів розподілу земельних ділянок та його затвердження відповідною сільською, селищною, міською радою або районною державною адміністрацією;
- прийняття рішення про виділення земельних часток у натурі;
- видача державних актів на право власності (з 01.01.2013 р. — видача свідоцтв про право власності на земельну ділянку) власникам земельних паїв.
Після проходження всіх цих стадій, власник сертифіката на земельну частку набував право власності на окрему земельну ділянку. Якщо громадянин подав заяву про виділення йому земельної ділянки на місцевості, але не прибув на збори власників паїв з розподілу земельних ділянок, або взагалі не подавав такої заяви, але документація із землеустрою в межах одного сільськогосподарського підприємства була розроблена, то запроектована земельна ділянка цієї особи придбавала статус «невитребуваної» або «нерозподіленої».
Таким чином, «нерозподілена (невитребувана) земельна ділянка» — це запроектований в складі єдиного земельного масиву без визначення меж на місцевості пай, який не був розподілений на зборах власників земельних часток через неявку на збори. Статус невитребуваної нерозподілені земельні ділянки набувають тільки після проведення зборів з розподілу паїв (згідно з постановою Вищого господарського суду України від 15.01.2015 у справі № 924/686/14).
Хто є орендодавцем невитребуваного паю/нерозподіленої землі?
На відміну від договору оренди паю, який укладається з власником сертифікату, договір оренди невитребуваної земельної ділянки укладається з відповідними органами: сільськими, селищними, міськими радами, органами виконавчої влади, так як такі ділянки залишилися в їх компетенції.
Якщо ж невитребуваний пай знаходиться за межами населених пунктів і їх компетенції, з питання оренди потрібно звертатися до органів виконавчої влади. До будь-якої сільської ради, що просто знаходиться неподалік, в такому випадку звертатися не варто. Передача сільською радою в оренду нерозподілених земельних ділянок за межами її населеного пункту, тобто за межами її компетенції, є незаконною.
Саме тому потрібно уважно вивчити, в компетенції якого населеного пункту знаходиться пай, що вас зацікавив. В іншому випадку суд визнає договір оренди недійсним.
Чи потрібно проводити земельні торги?
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів (частина 2 статті 124 ЗК України).
Однак нерозподілені частки не є землями державної або комунальної власності, і тому їх надання в користування здійснюється без проведення земельних торгів. Досить рішення відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування та розробки технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку.
Які обов'язкові умови договору оренди невитребуваного паю?
Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», статтею 13 встановлено, що нерозподілені земельні ділянки за рішенням відповідного органу можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається в договорі оренди. А власники земельних паїв або їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати в письмовій формі, у разі, якщо відомо їх місцезнаходження.
Таким чином, в договорі оренди нерозподілених земельних часток обов'язково повинна міститися умова про укладення такого договору на термін до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку. Це називається «скасувальна умова».
Практика Вищого господарського суду України свідчить про те, що вказані обставини є важливим при вирішенні судом суперечки про дійсність укладеного договору оренди в разі його оскарження.
Чи поширюються вимоги типової форми договору оренди земельної частки, статті 15 Закону України «Про оренду землі» на відносини з передачі в оренду невитребуваних земельних ділянок?
На відміну від договору оренди земельної частки, законодавство не визначає конкретних умов або вимог до договору оренди невитребуваних земельних ділянок та не встановлює будь-якої типової форми такого договору.
Більш того, ні форма типового договору оренди, що укладається з громадянами-власниками сертифікатів, ні стаття 15 Закону України «Про оренду землі», що визначає обов'язкові умови договору оренди земельних ділянок, не поширюються на відносини з приводу передачі в оренду невитребуваних земельних ділянок.
Чи потрібно реєструвати договори оренди невитребуваних паїв?
Реєстрації на сьогоднішній день підлягає не право оренди, а договір оренди невитребуваної земельної ділянки. Реєстрація договорів оренди нерозподіленого паю проводиться так само, як і реєстрація договорів оренди земельних паїв — виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки.
Що потрібно враховувати під час і після укладення договору оренди невитребуваного паю?
Оскільки єдиної системи реєстрації договорів оренди невитребуваних земельних ділянок не існує, а записи про реєстрацію договорів оренди вносяться тільки в книгу записів реєстрації договорів оренди земельних часток відповідної ради району, то існує ризик укладання договорів оренди одних і тих же невитребуваних паїв з різними орендарями.
Про наявність такого ризику і випадків «подвійної реєстрації» свідчить, зокрема, судова практика.
Наприклад, вирішуючи суперечку про дійсність укладеного з сільською радою договору оренди невитребуваних паїв, суд встановив, що договір оренди одних і тих же невитребуваних часток з різними орендарями був майже одночасно укладений сільською радою та районною державною адміністрацією. Виносячи рішення, суд прийшов до висновку, що саме районна державна адміністрація мала повноваження на передачу невитребуваних часток, і визнав недійсним договір оренди, укладений сільською радою.
Чи застосовується норма статті 33 Закону України «Про оренду землі» про переважне право орендаря на поновлення договору оренди стосовно договорів оренди невитребуваних земельних ділянок?
На відміну від оренди земельної ділянки, оренда невитребуваних земельних часток не регулюється спеціальним законодавством.
Часто це стає проблемою орендарів, які хочуть продовжити дію договору оренди невитребуваних земельних ділянок на новий термін, в той час як відповідний орган уже прийняв рішення про передачу цієї землі іншій особі.
Однак, судова практика свідчить, що в такому випадку суди виходять із загальних норм Цивільного кодексу України про найм (оренду), що встановлюють переважне право наймача, який належним чином виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий термін (стаття 777 Цивільного кодексу України), і застосовують норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» по аналогії.
Які ризики для орендаря невитребуваного паю несе отримання власником земельної частки державного свідоцтва про право власності на земельну ділянку?
Як зазначено вище, стаття 13 Закону України визначає, що договір оренди невитребуваної земельної ділянки не може бути укладений більш ніж на термін до моменту отримання її власником державного акта на право власності на земельну ділянку.
Тому, укладаючи договори оренди невитребуваних земельних ділянок, орендарі повинні враховувати, що дія такого договору може припинитися в будь-який момент.
Опубліковано: AgroPortal.ua, 20 вересня 2016 р.
Автори: Олег Качмар, Олександра Бортман