Власть денег, лютий 2009
1) В качестве едва ли ни единственного варианта завершения недостроенных домов (высокой степени готовности) в условиях отсутствия внешнего финансирования эксперты называют создание частными инвесторами жилищно-строительных кооперативов и дофинансирование объекта собственными силами. Отмечена ли Вами тенденция самоорганизации частных инвесторов в ЖСК с целью завершения строительства за свой счет? Приведите конкретный/е пример/ы (степень готовности дома, недостающая сумма, как решаются проблемы организации всех инвесторов в ЖСК)?
Действительно в последнее время прослеживается тенденция самоорганизации инвесторов. Основной причиной этому является приостановление застройщиками строительных проектов и изначальное отсутствие у инвесторов гарантий на вложенные средства. Самоорганизации инвесторов способствуют распространившиеся случаи дефолтов эмитентов целевых облигаций (застройщиков). Дефолт эмитента-застройщика означает, что на дату погашения облигаций отсутствует принятый в эксплуатацию объект. Отсутствие принятого в эксплуатацию объекта не приостанавливает период погашения облигаций, соответственно после его истечения, инвестор рискует утратить право на вложенные средства, в сумме, превышающей номинальную стоимость, а также на получение квартиры.
Наиболее эффективной формой самоорганизации инвесторов в условиях приостановленного строительного проекта является создание ЖСК. ЖСК позволяет каждому из инвесторов принимать участие в решение вопросов, связанных с продолжением строительства. Кроме того, механизм -ЖСК позволяет заменить застройщика путем оформление на ЖСК прав собственности на объект незавершенного строительства, что создает предпосылки для получения прав на земельный участок. При этом, следует отметить, что ЖСК – это оптимальный способ для завершения строительного проекта, когда от этого процесса самоустранился застройщика, при соблюдении следующих условий: инвесторы (даже те, которые внесли 100% средств), готовы дополнительное финансирование (например, дополнительно вложить по 200 долларов с каждого квадратного метра); степень строительной готовности объекта является значительной; инвесторами выбрана или сформирована группа менеджеров, способная управлять строительным проектом (его завершением).
2) Принимают ли участие (могут ли его принимать) инициативные группы частных инвесторов в лоббировании выделения бюджетных средств на достройку жилья?
К сожалению, инициативные группы частных инвесторов не уполномочены ходатайствовать о выделении бюджетных средств. В то же время, они при содействии застройщика могут обращаться в органы местного самоуправления, которые в свою очередь, должны учитывать, поступившие заявки при формировании списков строительных проектов на местном уровне.
3) Получит ли хотя бы часть застройщиков доступ к заявленным к выделению 3 млрд. грн. (в одном из заявлений премьер-министра прозвучало, что «в исключительных случаях» это возможно) и каков механизм «доступа» - через кредиты в госбанках, др. способом?
Законом №800 предусмотрено несколько механизмов опосредованного доступа застройщиков к средствам государственной поддержке, выделяемым из Стабилизационного фонда Госбюджета Украины. Наиболее вероятным механизмом может стать выкуп у застройщиков нереализованного жилья или предоставление государственными банками ипотечных кредитов.
4) Насколько реален, на ваш взгляд, один из предложенных антикризисным законом вариантов дофинансирования жилья – выкуп нереализованных квартир государством? Будут ли использоваться на эти цели заявленные 3 млрд. грн., обсуждается ли выделение на эти цели дополнительных средств?
Из всех законодательно предусмотренных механизмов вариант дофинансирования строительства жилья путем выкупа нереализованных застройщиком квартир является единственным не требующим дополнительного механизма и разъяснений, поскольку речь идет о выкупе жилья за бюджетные средства (для чего требуется проведение тендера, что позволит в конкурсном порядке выбирать предлагаемые застройщиками объекты и условия их передачи). Другой вопрос, что у большинства застройщиков, имеющих строящиеся жилые объекты с процентной готовностью более 70%, нет квартир, свободных от обязательств.
5) Ваш совет, как действовать инвесторам, чье жилье (высокой степени готовности) оказалось заложником финансового голода?
С принятием Закона №800 в украинском законодательстве впервые появился способ продажи недвижимости на этапе ее строительства, позволяющий создать существенные гарантии для инвесторов. Таким способом является продажа квартиры, как части объекта незавершенного строительства с одновременные заключением договора подряда с застройщиком, направленным на завершение строительства объекта в целом. Этот способ позволяет инвесторам быть уверенными в том, что их квартира не будет отчуждена третьим лицам, поскольку даже на этапе строительства право собственности на нее уже зарегистрировано за ними. Поэтому мой совет инвесторам, ставшим заложниками приостановленных строительным проектов, предпринять следующее: оценить намерения застройщика по завершению строительства и, в частности, по ликвидации предприятия (сейчас это становится популярным, к сожалению); предложить застройщику заменить имеющиеся малоэффективные инструменты, с помощью которых привлекались средства в проект (ФФС и облигации) на договор купли-продажи квартиры как части объекта незавершенного строительства; и … создать ЖСК
6) Как на практике решаются вопросы реструктуризации графика внесения платежей в связи с увеличением срока строительства/переносом даты введения дома в эксплуатацию (советы частным инвесторам в случае, если застройщик отказывается пересмотреть график инвестирования)?
Финансовый кризис – это обстоятельство непреодолимой силы в соответствие с положениями Закона №800, что равно имеет отношения как для застройщиков, так и для инвесторов, а соответственно нарушение обязательств в этот период не будет влечь за собой ответственности.
Единственное, что это обстоятельство необходимо дополнительно подтвердить путем получения справки о наступлении форс-мажорного обстоятельства от торгово-промышленной палаты.
1) В качестве едва ли ни единственного варианта завершения недостроенных домов (высокой степени готовности) в условиях отсутствия внешнего финансирования эксперты называют создание частными инвесторами жилищно-строительных кооперативов и дофинансирование объекта собственными силами. Отмечена ли Вами тенденция самоорганизации частных инвесторов в ЖСК с целью завершения строительства за свой счет? Приведите конкретный/е пример/ы (степень готовности дома, недостающая сумма, как решаются проблемы организации всех инвесторов в ЖСК)?
Действительно в последнее время прослеживается тенденция самоорганизации инвесторов. Основной причиной этому является приостановление застройщиками строительных проектов и изначальное отсутствие у инвесторов гарантий на вложенные средства. Самоорганизации инвесторов способствуют распространившиеся случаи дефолтов эмитентов целевых облигаций (застройщиков). Дефолт эмитента-застройщика означает, что на дату погашения облигаций отсутствует принятый в эксплуатацию объект. Отсутствие принятого в эксплуатацию объекта не приостанавливает период погашения облигаций, соответственно после его истечения, инвестор рискует утратить право на вложенные средства, в сумме, превышающей номинальную стоимость, а также на получение квартиры.
Наиболее эффективной формой самоорганизации инвесторов в условиях приостановленного строительного проекта является создание ЖСК. ЖСК позволяет каждому из инвесторов принимать участие в решение вопросов, связанных с продолжением строительства. Кроме того, механизм -ЖСК позволяет заменить застройщика путем оформление на ЖСК прав собственности на объект незавершенного строительства, что создает предпосылки для получения прав на земельный участок. При этом, следует отметить, что ЖСК – это оптимальный способ для завершения строительного проекта, когда от этого процесса самоустранился застройщика, при соблюдении следующих условий: инвесторы (даже те, которые внесли 100% средств), готовы дополнительное финансирование (например, дополнительно вложить по 200 долларов с каждого квадратного метра); степень строительной готовности объекта является значительной; инвесторами выбрана или сформирована группа менеджеров, способная управлять строительным проектом (его завершением).
2) Принимают ли участие (могут ли его принимать) инициативные группы частных инвесторов в лоббировании выделения бюджетных средств на достройку жилья?
К сожалению, инициативные группы частных инвесторов не уполномочены ходатайствовать о выделении бюджетных средств. В то же время, они при содействии застройщика могут обращаться в органы местного самоуправления, которые в свою очередь, должны учитывать, поступившие заявки при формировании списков строительных проектов на местном уровне.
3) Получит ли хотя бы часть застройщиков доступ к заявленным к выделению 3 млрд. грн. (в одном из заявлений премьер-министра прозвучало, что «в исключительных случаях» это возможно) и каков механизм «доступа» - через кредиты в госбанках, др. способом?
Законом №800 предусмотрено несколько механизмов опосредованного доступа застройщиков к средствам государственной поддержке, выделяемым из Стабилизационного фонда Госбюджета Украины. Наиболее вероятным механизмом может стать выкуп у застройщиков нереализованного жилья или предоставление государственными банками ипотечных кредитов.
4) Насколько реален, на ваш взгляд, один из предложенных антикризисным законом вариантов дофинансирования жилья – выкуп нереализованных квартир государством? Будут ли использоваться на эти цели заявленные 3 млрд. грн., обсуждается ли выделение на эти цели дополнительных средств?
Из всех законодательно предусмотренных механизмов вариант дофинансирования строительства жилья путем выкупа нереализованных застройщиком квартир является единственным не требующим дополнительного механизма и разъяснений, поскольку речь идет о выкупе жилья за бюджетные средства (для чего требуется проведение тендера, что позволит в конкурсном порядке выбирать предлагаемые застройщиками объекты и условия их передачи). Другой вопрос, что у большинства застройщиков, имеющих строящиеся жилые объекты с процентной готовностью более 70%, нет квартир, свободных от обязательств.
5) Ваш совет, как действовать инвесторам, чье жилье (высокой степени готовности) оказалось заложником финансового голода?
С принятием Закона №800 в украинском законодательстве впервые появился способ продажи недвижимости на этапе ее строительства, позволяющий создать существенные гарантии для инвесторов. Таким способом является продажа квартиры, как части объекта незавершенного строительства с одновременные заключением договора подряда с застройщиком, направленным на завершение строительства объекта в целом. Этот способ позволяет инвесторам быть уверенными в том, что их квартира не будет отчуждена третьим лицам, поскольку даже на этапе строительства право собственности на нее уже зарегистрировано за ними. Поэтому мой совет инвесторам, ставшим заложниками приостановленных строительным проектов, предпринять следующее: оценить намерения застройщика по завершению строительства и, в частности, по ликвидации предприятия (сейчас это становится популярным, к сожалению); предложить застройщику заменить имеющиеся малоэффективные инструменты, с помощью которых привлекались средства в проект (ФФС и облигации) на договор купли-продажи квартиры как части объекта незавершенного строительства; и … создать ЖСК
6) Как на практике решаются вопросы реструктуризации графика внесения платежей в связи с увеличением срока строительства/переносом даты введения дома в эксплуатацию (советы частным инвесторам в случае, если застройщик отказывается пересмотреть график инвестирования)?
Финансовый кризис – это обстоятельство непреодолимой силы в соответствие с положениями Закона №800, что равно имеет отношения как для застройщиков, так и для инвесторов, а соответственно нарушение обязательств в этот период не будет влечь за собой ответственности.
Единственное, что это обстоятельство необходимо дополнительно подтвердить путем получения справки о наступлении форс-мажорного обстоятельства от торгово-промышленной палаты.