Нещодавно ми опублікували статтю стосовно можливих підходів у врегулюванні орендних правовідносин на період карантину. Серед них ми виокремили форс-мажор, істотну зміну обставин (ст. 652 ЦК України) та неможливість користування майном (ч. 4 і 6 ст. 762 ЦК України).
30 березня 2020 р. Верховна Рада України прийняла в цілому Проєкт Закону №3275 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)", наразі не опублікований. Загалом це комплексний закон, який вносить зміни до низки нормативно-правових актів: Податкового кодексу, всіх процесуальних кодексів, Кодексу законів про працю та інших.
До теми нашої статті має відношення п. 5 Проєкту, а саме внесення змін до Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України: "з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 р. №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу".
Згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України "наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає".
Перш за все зазначимо, внесені зміни не означають, що автоматично будь-який наймач звільняється від плати за користування будь-яким майном. У наймача не зникає обов’язок довести, що він 1) не міг користуватися майном, 2) обставини, які були цьому причиною, не залежали від нього та 3) наймач фактично не користувався цим майном.
Розглянемо два випадки:
Випадок 1. Наймач орендує приміщення у торговому центрі для здійснення торгівлі непродовольчими товарами.
Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 16 березня 2020 р. №215 "Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 р. №211" з 12 березня 2020 р. на усій території України встановлено карантин та, як наслідок, з 17 березня 2020 р. заборонено роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема торговельно-розважальних центрів та інших закладів торговельного і побутового обслуговування населення.
У цьому випадку, з урахуванням змін, які вносить Проєкт Закону №3275, можна розглядати ч. 6 ст. 762 ЦК України, як підставу для звільнення від плати.
Випадок 2. Наймач орендує склад, на якому зберігає свій товар. Введення карантину безперечно для кожного бізнесу принесло певні труднощі, однак на можливість зберігання товару на складі прямо не вплинула. В цьому разі немає підстав для звільнення від плати на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України.
Втім, варто зазначити, що і у випадку 1 є певні слабкі місця. Не зазнала змін сама ч. 6 ст. 762 ЦК України, у якій було б доцільно зазначити про неможливість використання майна саме за цільовим призначенням. В протилежному випадку знаходження товару та обладнання орендаря в приміщенні, можливість фізичного доступу до приміщення – можуть трактуватися як його використання чи можливість використання. Цікаво, що Проєкт Закону №3275 не містить посилання на ч. 4 ст. 762, яка, на відміну від ч. 6, передбачає можливість зменшення орендної плати з тих самих причин. Це могло б бути компромісом для сторін орендних відносин, адже багато приміщень використовуються одночасно і для торгівлі, і для зберігання товарів, і як майданчики для їх показу споживачам з можливістю подальшого замовлення через інтернет.
Інше питання може виникнути у сторін договору, які не виокремлюють плату за обслуговування приміщення і комунальні платежі від орендної плати. Формально, орендар може вимагати звільнення від орендної плати. Однак, на нашу думку, це не обов'язково має означати звільнення від необхідності сплачувати комунальні платежі і відшкодовувати витрати орендодавця на охорону, прибирання та інше обслуговування. Очевидно, сторонам договору, в яких ці платежі не виокремлені, доведеться домовлятися про порядок розрахунків на строк карантину.
Таким чином, прийняті зміни до Цивільного кодексу України наче й стали орієнтиром для бізнесу в орендних правовідносинах, втім обрання їх ключовим напрямком у своїй конкретній ситуації має бути попередньо оцінено юристами.
Також не варто забувати, що прийняті зміни не виключають можливості сторін обрати інші підходи, наприклад ті, про які йде мова на початку статті.