Кто главнее?
В зависимости от того, какая законодательная норма ставится во главу угла, существуют такие позиции:
¨ позиция равной защиты прав каждого собственника. В основу этой позиции заложена норма об обеспечении равных условий осуществления права собственности, описанная в ст.13 и 41 Конституции Украины и в ст.319 ГКУ;
¨ позиция приоритета права собственности на земельный участок и второстепенности (производности) права на недвижимость. Сторонники этой позиции считают важным, что "право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в границах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждении, которые находятся на нем, а также на пространство, имеющееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений" (ст.373 ГКУ, похожая норма - в ст.79 Земельного кодекса). Поэтому, соответственно, в случае конфликта интересов право на расположенные на земельном участке объекты недвижимости может заявлять собственник этого земельного участка. Более того, сложно отрицать, что собственник земельного участка вправе требовать освобождения участка от имущества третьих лиц (в нашем случае - недвижимости), в связи с тем, что это препятствует ему в реализации права собственности на земельный участок (ст.391 ГКУ);
¨ позиция приоритета права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке.
До июля 2007 года последняя позиция была самой неубедительной, но благодаря изменениям, внесенным в ст.120 Земельного кодекса об автоматическом следовании права на земельный участок за правом на объект недвижимости, она получила дополнительные аргументы. Напомним, что в названной статье теперь установлено следующее: "К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания". И далее: "Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания". Напомним, что подобная норма и до названной даты была сформулирована в ст.377 ГКУ.
Автоматически? Только на бумаге?
Хотя автоматическое следование права на земельный участок за правом на объект недвижимости - явление вполне логическое, оно имеет спорное юридическое содержание и сферу применения.
Во-первых, "автоматическое следование" возможно исключительно при приобретении жилого дома, здания, сооружения на основании договора об отчуждении.
Упоминание в процитированной норме договора об отчуждении ограничивает сферу ее применения договорными вариантами получения права на недвижимость, исключая при этом варианты приобретения недвижимости на основании прочих правоустанавливающих документов, определенных в Порядке # 7/5[1]. Приобретение предполагает возмездность, что, соответственно, исключает возможность применения этой нормы к сделкам по бесплатному получению права на недвижимое имущество.
Во-вторых, право на земельный участок "следуют" не за любой недвижимостью, а только за жилым домом, зданием или сооружением.
Здесь заинтересованные лица сталкиваются с очередным ограничением, поскольку объекты недвижимости, признаваемые и регистрируемые в Украине, не исчерпываются только жилыми домами, зданиями и сооружениями.
Жилым домом является здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, прочими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст.380 ГКУ). Под жилым домом Государственные строительные нормы ДБН В.2.2-15-2005[2] понимает одноквартирный жилой дом, который имеет придомовой участок, предназначенный для проживания одной семьи этажностью до трех этажей включительно. Соответственно, под категорию "жилой дом" не попадает многоквартирный жилой дом, который не признается отдельным объектом недвижимости, а рассматривается как совокупность квартир, нежилых помещений, вспомогательных помещений и функционального оборудования (ст.382 ГКУ). Поэтому даже если предположить, что заинтересованное лицо приобретет все квартиры и нежилые помещения (например, в сблокированном жилом доме), то возникают сомнения в части того, что к данному лицу автоматически перейдет право на земельный участок. В подтверждение этих сомнений можно обратиться к ст.42 Земельного кодекса, в которой определено, что земельные участки под приватизированными многоквартирными жилыми домами передаются бесплатно в собственность или предоставляются в пользование объединению совладельцев многоквартирного дома, а не собственникам квартир.
Определение признаваемых в Украине зданий и сооружений и их видов можно почерпнуть из Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000[3]. Сооружения - это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ. Здания - это сооружения, которые состоят из несущих и ограждающих или соединяющих конструкций, которые создают наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания людей, размещения оборудования, животных, растений и предметов.
Таким образом, автоматический переход права на земельный участок не происходит в случае приобретения:
¨ квартиры;
¨ части здания и сооружения;
¨ объекта незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в БТИ;
¨ временного сооружения;
¨ многолетних насаждений.
Подтверждением этому являются выводы Госкомзема, изложенные в письме от 03.07.2007 р. # 14-17-2-Д933/2055.
В-третьих, формула "площадь приобретаемого вместе с объектом земельного участка = площади земельного участка под объектом + площадь земельного участка для обслуживания объекта" содержит такой неизвестный показатель, как площадь земельного участка, предназначенного для обслуживания объекта. На первый взгляд, определить эту площадь можно по закрепленной в договоре договоренности сторон. Однако такой ответ однозначен лишь в случае, когда продавцом недвижимости выступает собственник земельного участка. Если земельный участок у продавца объекта находится в пользовании (в аренде), определение размеров прилегающего участка попадает в сферу компетенции соответствующего органа местного самоуправления или органа исполнительной власти согласно п.12 Переходных положений Земельного кодекса.
В любом случае до момента передачи права на земельный участок к покупателю должно произойти прекращение права на этот участок у продавца. Такое прекращение может произойти при использовании двух основных способов: отказ землевладельца от права собственности в пользу территориальной общины или государства (ст.142 Земельного кодекса) или согласие на изъятие земельного участка (ст.149 того же Кодекса). Однако отказ собственника влечет за собой риск передачи органом местного самоуправления или органом исполнительной власти части прилегающего к объекту недвижимости земельного участка третьим лицам. А вот согласие на изъятие предоставляется в пользу определенного лица, что делает этот вариант более безопасным для сторон сделки.
В-четвертых, моментом перехода права на земельный участок является не момент заключения договора об отчуждении объекта, а либо момент выдачи прошедшего государственную регистрацию государственного акта на право собственности на земельный участок, либо момент государственной регистрации заключенного договора аренды/субаренды. Это вывод можно сделать на основании норм, сформулированных в ст.ст.125, 126 Земельного кодекса и ст.18 Закона об аренде земли.
Учитывая временной разрыв между моментом приобретения объекта и переходом права на земельный участок, об автоматическом переходе можно говорить весьма условно.
В-пятых, выдача государственного акта на право собственности на земельный участок и заключение договоров аренды/субаренды земельных участков происходит не на основании договора о приобретении недвижимости, а исключительно на основании договора о приобретении земельного участка, решения суда или решения (распоряжения) органа местного самоуправления или органа исполнительной власти. Данный вывод основывается на требованиях Инструкции # 43.
Поэтому лицу, купившему жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на земельном участке, находящемся, к примеру, в коммунальной собственности, следует заключить договор аренды земельного участка с органом местного самоуправления. Для этого заинтересованному лицу нужно пройти следующие шаги.
Шаг 1. Обратиться в орган местного самоуправления (сельский, поселковый, городской советы) в приёмную или постоянно действующую комиссию по земельным вопросам с ходатайством (заявлением) о предоставлении согласия на разработку проекта отвода земельного участка, к которому обязательно прилагаются:
¨ выкопировка из плана населённого пункта земельного участка, относительно которого обращается заинтересованное лицо, и план земельного участка в масштабе 1:2000 или 1:500 с определением ориентировочных границ земельного участка;
¨ информация о желаемом целевом назначении земельного участка;
¨ информация о правовом статусе зданий или сооружений;
¨ справка отдела градостроительства, архитектуры и дизайна окружающей среды исполнительного комитета местного совета относительно отсутствия отвода данного участка.
Шаг 2. Направить копии пакета документов в отдел земельных ресурсов исполнительного комитета местного совета для подготовки проекта заключения о согласии на разработку проекта отвода. Получить позитивное заключение отдела земельных ресурсов в сроки, определенные соответствующими локальными нормативными документами, например, для Киева таким документом является Решение Киевского городского совета от 15 июля 2004 г. N 457/1867.
Шаг 3. Получить решение местного совета о предоставлении согласия на разработку проекта отвода земельного участка. Увы, коллегиальные органы местного народовластия не имеют строго ограниченных сроков для вынесения решений, если иное не будет предусмотрено их регламентами.
Шаг 4. Обратиться в землеустроительную организацию и заказать разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка.
Шаг 5. Обеспечить согласование вместе с землеустроительной организацией разработанного проекта землеустройства относительно отвода земельного участка со следующими органами:
¨ отделом земельных ресурсов исполкома;
¨ отделом градостроительства, архитектуры и дизайна окружающей среды исполкома;
¨ отделом охраны культурного наследия исполкома;
¨ отделом охраны окружающей среды исполкома;
¨ санитарно-эпидемиологической станцией;
¨ землепользователем или собственником земельного участка.
Каждый из перечисленных органов (лиц) должен представить письменное заключение в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 г. N 677.
Шаг 6. Дождаться проведения экспертизы землеустроительной документации (проекта отвода). Эта экспертиза проводится органами земельных ресурсов в течение 20 рабочих дней с момента предоставления документов и оформляется заключением.
Шаг 7. Обеспечить представление землеустроительной организацией проекта отвода земельного участка в отдел земельных ресурсов исполкома для подготовки решения органа местного самоуправления об отводе земельного участка.
Шаг 8. Дождаться рассмотрения проекта решения на пленарном заседании местного совета и принятия решения об отводе земельного участка, что не имеет ограничений по срокам, главное, чтобы срок действия собранных документов не истек.
Шаг 9. Обратиться в землеустроительную организацию с запросом о разработке технической документации в целях заключения договора аренды согласно Инструкции # 43.
Шаг 10. Подписать договор аренды с местным советом.
Шаг 11. Обеспечить государственную регистрацию договора аренды в соответствии с Постановлением # 2073[4].
В среднем на все эти шаги уходит около года.
Безусловно, для тех, кого не устраивает "автоматический" переход права на земельный участок в 11 шагов с потерей года, остается судебный вариант, основанный на ст.120 Земельного кодекса и ст.377 ГКУ.
Реализации судебного варианта должен предшествовать отказ соответствующего органа в выдаче государственного акта о праве собственности на земельный участок или в заключении договора аренды земельного участка. Получив от соответствующего органа документально оформленный отказ или зафиксировав бездействие, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании права собственности на автоматически приобретенный участок (ст.392 ГКУ) или о признании договора аренды заключенным (ст.180 ХКУ, часть 2 статьи 220 ГКУ).
Когда автоматизм нежелателен
Но ситуация, когда сложно или невозможно воспользоваться автоматическим переходом права на земельный участок - это одна сторона медали. Другая ее сторона - ситуация, когда автоматический переход права на земельный участок представляет для заинтересованного лица риск - риск захвата не просто части участка, а даже участка в целом, или риск захвата большей части участка, чем предполагалось ранее и т.д.
Для анализа действий по управлению перечисленными рисками предлагается решить следующую задачу, больше похожую на правовой ребус.
Пример. Предприятие выступило заказчиком строительства (Застройщиком) коттеджного поселка в составе десяти жилых и рекреационных домов на отведенном для этих целей земельном участке, полученном в аренду. Перед застройщиком стоит задача не только построить, но и передать построенные коттеджи покупателям в собственность, учитывая действие ст.120 ЗКУ и ст.377 ГКУ, а также то, что все дома будут располагаться на одном земельном участке.
Предстоит найти вариант передачи каждого коттеджа определенному покупателю таким образом, чтобы в последующем он не заявил права на весь земельный участок и территорию общего пользования.
С возникновением у покупателя права собственности на коттедж к нему согласно ст.120 Земельного кодекса и ст.377 ГКУ переходит право на земельный участок. Поскольку предыдущий землепользователь (Застройщик) владеет земельным участок на правах аренды, то в момент нотариального удостоверения договора мены к покупателю перейдет право пользования земельным участком, которое условно состоит из двух частей:
¨ право пользования земельным участком, на котором располагается коттедж;
¨ право пользования земельным участком, который предназначен для обслуживания коттеджа.
Как уже было сказано, законодательство не определяет площадь земельного участка, необходимого для обслуживания коттеджа, право на который переходят к его покупателю. Поэтому, воспользовавшись правом на приватизацию земельного участка, покупатель может заявить право на земельный участок большей площади, нежели этого ожидали (к примеру, площади, соответствующей норме бесплатной приватизации, которая установлена в ст.121 Земельного кодекса).
На наш взгляд, какие-либо действия по устранению рисков Застройщику необходимо предпринимать только после принятия в эксплуатацию завершенных строительством коттеджей. Если что-то делать до этого момента, то изменение землепользователя повлечет необходимость переоформления разрешительных документов на строительство.
В качестве вариантов решения этой задачи можно предложить такие:
¨ первый вариант - выкуп земельного участка Застройщиком из коммунальной собственности с последующим его разделом и передачей в аренду или в собственность покупателям коттеджей;
¨ второй вариант - прекращение прав Застройщика на часть земельного участка и передача его в аренду покупателю коттеджа (субаренда);
¨ третий вариант - нотариальный отказ покупателя от права на земельный участок в соответствии со ст.142 Земельного кодекса.
Среди перечисленных вариантов самым финансово безобидным и привлекательным для Застройщика и покупателей является второй вариант (субаренда). В этом случае план действий Застройщика будет выглядеть таким образом.
Шаг 1. Получить Застройщику свидетельство на право собственности на коттеджи.
Шаг 2. Обеспечить проведение топографо-геодезических работ. В результате этого должны быть установлены границы частей земельного участка под каждым из коттеджей на местности и составлен кадастровый план с отражением возможных сервитутов на проход/проезд по земельным участкам согласно ст.55 Закона о землеустройстве и закреплением их в актах определения границ земельных участков.
Шаг 3. Получить согласие на субаренду земельного участка от арендодателя. В случае если в течение одного месяца после обращения Застройщика в орган местного самоуправления или исполнительной власти поступит согласие, или не поступит ни согласие, ни возражение, то договор субаренды может быть заключен согласно ст.8 Закона об аренде земли.
Шаг 4. Обеспечить подготовку технической документации по составлению договоров субаренды согласно ст.56 Закона о землеустройстве.
Обратим внимание, что проект отвода части земельного участка не подлежит составлению, согласованию и утверждению, если не происходит изменение целевого назначения части земельного участка, передаваемого в субаренду (п.2 Порядка # 677[5]). Мы исходим из того, что целевое назначение земельного участка при передаче его части изменяться не будет.
Шаг 5. Заключить Застройщику с покупателями договоры:
¨ об установлении сервитутов (на проезд, проход по земельным участкам общего пользования);
¨ субаренды на земельные участки под каждым из коттеджей.
Шаг 6. Зарегистрировать договоры об установлении сервитутов и договоры субаренды в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли согласно Постановлению #2073.
Шаг 7. В договоре, заключаемому между Застройщиком и покупателем при отчуждении покупателю коттеджа, указать конкретную площадь земельного участка (состоящую из площади земельного участка под коттеджем и площади земельного участка для обслуживания коттеджа), право пользования которым переходит к покупателю. В том же договоре указать обременения земельного участка в виде сервитутов. Площадь участка подлежит указанию согласно договору субаренды части земельного участка. Договор об установлении сервитутов с покупателем может перезаключаться с отлагательным условием о вступлении его в силу - с момента получения права на земельный участок.
Шаг 8. Обратиться в орган местного самоуправления или орган исполнительной власти о предоставлении согласия на изъятие земельного участка для использования его покупателем. В действующий договор аренды (в случае, если за Застройщиком остается земельный участок для обслуживания инфраструктуры) вносятся изменения об уменьшении площади земельного участка.
Вот и получается, что не все то золото, что блестит. Наверное, так же, как не все то является "автоматическим" переходом права на земельный участок, как это задекларировано в ст.120 Земельного кодекса и ст.377 ГКУ.
-------------------------------------------------------------------------------
[1] Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. # 7/5 (в редакции приказа от 28.01.2003 г. # 6/5) (прим. ред.).
[2] Утверждены приказом Госстроя Украины от 18.05.2005 г. - 80 (прим. ред.).
[3] Утвержден приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. - 507 (прим. ред.).
[4] Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.98 г. -2073(прим. ред.).
[5] Порядок разработки проектов землеустройства относительно отвода земельных участков, утвержденный постановлением КМУ от 26.05.2004 г. - 677 (прим. ред.).