Представники держави завжди декларують турботу про інвесторів і, здається, ладні на все, аби зацікавити приватні компанії у вкладанні коштів.
Пропонують максимальне сприяння у веденні бізнесу, готові надати «інвестиційну няню». Проте часто інвестори мають справу з діями державних органів, які аж ніяк не можна назвати сприянням.
Однією з таких ситуацій є звернення Фонду держмайна чи прокурора до суду з позовом до інвестора про розірвання договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва, якщо останній не встиг завершити добудову об’єкта у встановлений договором строк.
Як діяти інвестору у такому спорі та як не втратити об’єкт інвестицій?
Про які спори йдеться
До березня 2018 року особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, визначалися окремим законом «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва».
Ним передбачалося, що обов'язковою умовою приватизації є встановлення терміну завершення будівництва об'єкта приватизації.
Тому всі договори купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва, які укладено в порядку приватизації до березня 2018 року, містять умову про такий кінцевий термін.
Проте частими є випадки, коли інвестор приватизував об’єкт незавершеного будівництва, однак закінчити будівництво в обумовлені терміни не встиг.
Причини можуть бути різними – від затримок в оформленні права на земельну ділянку та несподіваних недоліків приватизованої недобудови до фінансових труднощів.
І якщо така ситуація виникає, регіональні відділення Фонду держмайна чи прокурор звертаються до суду з позовом до інвестора про розірвання договору.
Вони обґрунтовують позов тим, що інвестор допустив істотне порушення умов договору, тому об’єкт інвестицій треба повернути у власність держави.
Водночас звернення з таким позовом часто відбувається навіть за 100% готовності об’єкта, коли введенню об’єкта в експлуатацію перешкоджає лише затримка в оформленні документів на земельну ділянку.
Як захиститися
Суди в таких справах передусім звертають увагу на те, чи можна вважати порушення інвестором умов договору купівлі-продажу істотним. Тобто чи існує наявна шкода внаслідок незавершення будівництва у встановлений договором термін.
Також важливим є співвідношення очікуваного результату від укладеного договору та фактичних обставин внаслідок неналежного його виконання.
Обов’язок з доведення наявності шкоди, її розміру, порушення прав держави внаслідок незавершення будівництва та неможливості отримання результату, що очікувався, покладається на позивача – Фонд держмайна чи прокурора.
Відповідно у такому позові може бути відмовлено, якщо Фонд чи прокурор не зможуть довести наявність шкоди інтересам держави або неможливість отримати очікуваний результат.
Наприклад, Фонд держмайна (чи прокурор) стверджує, що після завершення будівництва об’єкт планували використовувати для задоволення соціальних потреб населення та фіскальних надходжень до бюджету.
Тому, згідно з позовом, його недобудова завдає шкоди державі, хоча за умовами договору купівлі-продажу після добудови об’єкта інвестор мав право самостійно визначати, як його використовувати.
У такій ситуації суд, найімовірніше, дійде висновку, що докази заподіяння державі шкоди внаслідок незавершення будівництва відсутні та відмовить у позові.
Крім того, практика Верховного Суду свідчить, що інвестор має достатньо високі шанси виграти спір, якщо доведе, що з моменту укладення договору вживав належних заходів для завершення будівництва.
Наприклад, він уклав договори з підрядниками та намагався оформити право користування земельною ділянкою. Таким чином, у суді інвестор має займати позицію й довести, що він виконав усі істотні умови договору:
- сплатив ціну за приватизований об’єкт незавершеного будівництва;
- вчиняв дії для добудови об'єкта;
- забезпечив виконання вимог екологічної безпеки й охорони навколишнього природного середовища.
Водночас незавершення будівництва об’єкта чи невведення його в експлуатацію не є його виною й сталося внаслідок об’єктивних обставин.
Крім того, якщо після обумовленого договором терміну пройшло вже понад три роки, то, навіть якщо Фонд держмайна доведе, що порушення інвестором умов договору є істотним, суд все одно відмовить на підставі пропуску позивачем позовної давності.
Чому суд може повернути об’єкт державі
Суд може задовольнити позов і повернути об’єкт незавершеного будівництва в державну власність, якщо дійде висновку, що Фонд не отримав очікуваного результату від укладення договору.
Водночас в інвестора має бути об’єктивна можливість завершити будівництво та оформлене право користування земельною ділянкою.
Шанси інвестора на виграш у суді також зменшуються, якщо він не виконав вимог екологічної безпеки та охорони навколишнього природного середовища під час будівельних робіт.
Тобто допустив інші порушення умов договору, а також не повідомляв Фонд про неможливість завершення будівництва вчасно.
Крім того, суд, найімовірніше, зверне увагу на той факт, що інвестору неодноразово продовжували термін будівництва, але воно так і не було завершено.
Як інвестору попередити позов
Звичайно, якщо інвестор уже отримав копію позову, то найправильнішим варіантом для нього буде ретельно продумати стратегію захисту. Але всім відомо, що найкращий захист – це напад!
Якщо інвестор бачить, що встановлені договором терміни завершення будівництва спливають, але до введення в експлуатацію приватизованого об’єкта ще далеко, йому варто діяти на випередження.
Тут варто звертатися до суду з позовом про внесення змін до договору.
Підставою для такого позову можуть бути обставини, що перешкоджають завершенню будівництва, проте не були відомі на момент укладення договору.
У жодному разі не можна посилатися як на підставу для внесення змін до договору на аварійний стан об’єкту чи відсутність проєктно-кошторисної документації, інакше у позові може бути відмовлено.
Натомість інвестору треба займати позицію, що обставини, які є приводом для відтермінування робіт, він не міг передбачити та вчасно усунути.
Такою обставиною може бути, наприклад, тривалий процес оформлення права на земельну ділянку. У таких випадках суд зазвичай стає на бік інвестора.
Крім того, Верховний Суд у таких випадках наголошує, що після оплати інвестором об’єкту інвестицій на державі Україна лежить обов’язок забезпечити режим максимального сприяння інвестору.
Тож якщо завершенню будівництва перешкоджають об’єктивні обставини, суд, найімовірніше, стане на його бік.
Короткі висновки
Аналіз судової практики показує, що змінити термін завершення будівництва та захиститися від вимог Фонду держмайна є складним завданням, але його можна виконати.
Інвестору потрібно довести, що обставини, які призвели до затримок у будівництві, не залежали від його волі.
По-друге, забудовник повинен довести вжиття ним активних і своєчасних заходів, направлених на завершення будівництва в означений термін. За таких умов інвестор має всі шанси виграти суд
Опубліковано: The Page, 3 липня 2020 р.