Агропрофі № 21 [113]. 11.06.2010 р.
Останнім часом зросла кількість випадків визнання судами недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок, покупцями яких є спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних чи фізичних осіб. При цьому, як вбачаться з судових рішень, суди виходять з того, що при укладенні таких договорів сторони порушують ч.4 ст.22 та ч.3 ст.82 Земельного кодексу України, якими, суди вважають, встановлена заборона на отримання у приватну власність іноземних юридичних та фізичних осіб та спільних підприємств, заснованих за їхньою участю, земель сільськогосподарського призначення.
При цьому, рішення окремих судів, як на мене, є взагалі доволі оригінальними, оскільки в обґрунтування правових підстав для визнання недійсними договорів суди вдаються до аналогії закону та визнають недійсними договори з підстав суперечності їх змісту ч.4 ст. 22 Земельного кодексу України, яку вони застосовують за аналогією.
Разом з тим, з такою позицією судів не зовсім можна погодить, оскільки як вбачаться з положень ч.4 ст.22 та ч.3 ст.82 Земельного кодексу України, ні одна, ні інша норми не встановлюють обмежень щодо можливості набуття спільними підприємствами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а тим більше не встановлюють жодної заборони щодо набуття спільними підприємствами у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Про відсутність в чинному законодавстві України норми, яка б забороняла набувати спільним підприємствам у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення свідчить наявність законопроекту «Про внесення доповнень до статей 129 і 130 Земельного кодексу України (щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення іноземцям)», яким до Земельного кодексу України лише пропонується внести відповідні зміни. А, отже, вказаний законопроект додатково підтверджує те, що на сьогодні в чинному законодавстві відсутня норма, якій би суперечив зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки, на підставі та за урахуванням якої такий договір міг би бути визнаний судом недійсним відповідно до ч.3 ст. 215, ч.1 ст. 203 ЦК України.
Водночас, особисто я вважаю, що спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних чи фізичних осіб, будучи юридичними особами України, вправі набувати земельні ділянки (в тому числі сільськогосподарського призначення) у власність на будь-яких підставах, не заборонених законом, в тому числі й на підставі договорів купівлі-продажу, оскільки відповідно до чинного законодавства України земельні ділянки є об’єктами цивільних прав, належать до нерухомих речей та можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту або не обмежені в цивільному обороті (якщо на них не поширюється дія мораторію).
Відсутність в Земельному кодексі України норми, яка б прямо вказувала на можливість набуття спільними підприємствами, заснованими за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення у разі придбання їх за договором купівлі-продажу, на мою думку, не є підставою вважати набуття спільними підприємствами права власності у такому разі неправомірним.
Крім того, в Україні діє презумпція правомірності набуття права власності, відповідно до якої право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Зазначене ще раз підтверджує те, що для визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, покупцем якої є спільне підприємство, відповідно до ч.3 ст. 215, ч.1 ст. 203 ЦК України, у чинному законодавстві України повинна бути норма, яка б прямо забороняла набуття спільними підприємствами у власність земель сільськогосподарського призначення.
Застосування ж судами за аналогією ч.4 ст. 22 Земельного кодексу України як норми, на підставі та з урахуванням якої суди визнають недійсними такі договори, як на мене, є неправильним та суперечить нормам матеріального і процесуального права, оскільки відносини, щодо яких виникає такий спір, врегульовані законом, так як є відносинами щодо відчуження земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, а тому, я вважаю, у судів немає підстав для застосування аналогії закону у таких випадках.
Крім того, варто зазначити, що ч. 4 ст. 22 Земельного кодексу України регулює відносини щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність (тобто, безоплатного надання їх надання у власність), а не їх відчуження (платного надання), а тому зазначена норма за будь-яких обставин не може бути застосована судами за аналогією до відносин щодо відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності.
Визнання ж судом недійсним договору на підставі статті, застосованої ним за аналогією, я вважаю, суперечить чинному законодавству України. А тому, на мою думку, суд не вправі застосовувати за аналогією закону норму, що регулює подібні за змістом відносини, як підставу для визнання правочину недійсним.
Останнім часом зросла кількість випадків визнання судами недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок, покупцями яких є спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних чи фізичних осіб. При цьому, як вбачаться з судових рішень, суди виходять з того, що при укладенні таких договорів сторони порушують ч.4 ст.22 та ч.3 ст.82 Земельного кодексу України, якими, суди вважають, встановлена заборона на отримання у приватну власність іноземних юридичних та фізичних осіб та спільних підприємств, заснованих за їхньою участю, земель сільськогосподарського призначення.
При цьому, рішення окремих судів, як на мене, є взагалі доволі оригінальними, оскільки в обґрунтування правових підстав для визнання недійсними договорів суди вдаються до аналогії закону та визнають недійсними договори з підстав суперечності їх змісту ч.4 ст. 22 Земельного кодексу України, яку вони застосовують за аналогією.
Разом з тим, з такою позицією судів не зовсім можна погодить, оскільки як вбачаться з положень ч.4 ст.22 та ч.3 ст.82 Земельного кодексу України, ні одна, ні інша норми не встановлюють обмежень щодо можливості набуття спільними підприємствами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а тим більше не встановлюють жодної заборони щодо набуття спільними підприємствами у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Про відсутність в чинному законодавстві України норми, яка б забороняла набувати спільним підприємствам у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення свідчить наявність законопроекту «Про внесення доповнень до статей 129 і 130 Земельного кодексу України (щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення іноземцям)», яким до Земельного кодексу України лише пропонується внести відповідні зміни. А, отже, вказаний законопроект додатково підтверджує те, що на сьогодні в чинному законодавстві відсутня норма, якій би суперечив зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки, на підставі та за урахуванням якої такий договір міг би бути визнаний судом недійсним відповідно до ч.3 ст. 215, ч.1 ст. 203 ЦК України.
Водночас, особисто я вважаю, що спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних чи фізичних осіб, будучи юридичними особами України, вправі набувати земельні ділянки (в тому числі сільськогосподарського призначення) у власність на будь-яких підставах, не заборонених законом, в тому числі й на підставі договорів купівлі-продажу, оскільки відповідно до чинного законодавства України земельні ділянки є об’єктами цивільних прав, належать до нерухомих речей та можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту або не обмежені в цивільному обороті (якщо на них не поширюється дія мораторію).
Відсутність в Земельному кодексі України норми, яка б прямо вказувала на можливість набуття спільними підприємствами, заснованими за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення у разі придбання їх за договором купівлі-продажу, на мою думку, не є підставою вважати набуття спільними підприємствами права власності у такому разі неправомірним.
Крім того, в Україні діє презумпція правомірності набуття права власності, відповідно до якої право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Зазначене ще раз підтверджує те, що для визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, покупцем якої є спільне підприємство, відповідно до ч.3 ст. 215, ч.1 ст. 203 ЦК України, у чинному законодавстві України повинна бути норма, яка б прямо забороняла набуття спільними підприємствами у власність земель сільськогосподарського призначення.
Застосування ж судами за аналогією ч.4 ст. 22 Земельного кодексу України як норми, на підставі та з урахуванням якої суди визнають недійсними такі договори, як на мене, є неправильним та суперечить нормам матеріального і процесуального права, оскільки відносини, щодо яких виникає такий спір, врегульовані законом, так як є відносинами щодо відчуження земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, а тому, я вважаю, у судів немає підстав для застосування аналогії закону у таких випадках.
Крім того, варто зазначити, що ч. 4 ст. 22 Земельного кодексу України регулює відносини щодо передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність (тобто, безоплатного надання їх надання у власність), а не їх відчуження (платного надання), а тому зазначена норма за будь-яких обставин не може бути застосована судами за аналогією до відносин щодо відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності.
Визнання ж судом недійсним договору на підставі статті, застосованої ним за аналогією, я вважаю, суперечить чинному законодавству України. А тому, на мою думку, суд не вправі застосовувати за аналогією закону норму, що регулює подібні за змістом відносини, як підставу для визнання правочину недійсним.