Придбання сільськогосподарського бізнесу багато в чому відрізняється від придбання активів і компаній в інших секторах економіки. Знання особливостей сільськогосподарського бізнесу та особливостей угод з сільськогосподарськими активами дозволить більш правильно структурувати трансакцію в цілому. Нижче пропонуємо короткий узагальнений огляд окремих ключових факторів, які впливають на структурування сільськогосподарських трансакцій.
Визначальні характеристики сільськогосподарського бізнесу, які необхідно враховувати при структуруванні угод
Специфіка ведення сільськогосподарського бізнесу визначає певну специфіку угод щодо придбання такого бізнесу порівняно з аналогічними угодами в інших секторах економіки. Зокрема, сільськогосподарське виробництво характеризують наступні особливості:
Визначальні характеристики сільськогосподарського бізнесу, які необхідно враховувати при структуруванні угод
Специфіка ведення сільськогосподарського бізнесу визначає певну специфіку угод щодо придбання такого бізнесу порівняно з аналогічними угодами в інших секторах економіки. Зокрема, сільськогосподарське виробництво характеризують наступні особливості:
- сезонність: сільгоспвиробництво зазвичай має явно виражену річну циклічність, засновану на чергуванні пір року – у рослинництві, або природній періодичності періодів розмноження, інтенсивності надоїв тощо – у тваринництві; і така циклічність визначає особливості господарської діяльності переробних підприємств та пов’язаних господарств. Для цілей структурування угод, сезонність як визначальну характеристику бізнесу необхідно враховувати насамперед в трансакціях щодо рослинницького бізнесу;
- базовий актив – земельні ділянки сільськогосподарського призначення, цивільний оборот яких обмежено або взагалі заборонено законодавством. Відтак, більшість земельних ділянок, а то й усі, використовуються на умовах оренди, тому умовно можна сказати, що базовим активом є договори оренди земельних ділянок або ж права оренди. У будь-якому разі процедури уступки прав за договорами або ж переоформлення прав оренди відрізняється від процедур передачі речей;
- сільськогосподарський бізнес зазвичай має справу з великою кількістю земельних ділянок, а відтак – великою кількістю постачальників цього базового активу, тобто орендодавців. Ці постачальники – в основному фізичні особи, інколи – органи державної влади та місцевого самоврядування. Відносини з фізичними особами, а часто і з місцевими органами влади і самоврядування, будуються багато в чому на довірі таких осіб до сільськогосподарського товаровиробника як до конкретної особи, яка вже давно працює в цьому регіоні і яку всі знають, або ж як до фірми, яка зазвичай підкріплює таку довіру неабиякою соціальною програмою на місцях;
- особливості оподаткування сільгоспвиробників: часто вони користуються можливістю сплачувати фіксований сільськогосподарський податок, який передбачає, що 75% свого річного доходу вони мають отримувати від сільськогосподарського виробництва. Відтак, вони не можуть собі дозволити отримувати значні прибутки від інших видів діяльності, зокрема від продажу активів, навіть сільськогосподарських. Коло угод з такими активами обмежене рівнем доходу від основної діяльності сільгосппідприємства, якщо воно, звичайно, не хоче втратити статус платника ФСП.
Вказані та інші особливості сільськогосподарського товаровиробництва необхідно враховувати при структуруванні трансакцій щодо придбання активів в аграрному секторі.
Особливості трансакцій залежно від стадії виробничого циклу в сільському господарстві
Більшість трансакцій відбувається наприкінці літа – на початку осені, зокрема, у зерновому секторі. Це період недовгого затишшя між збором урожаю і початком культиваційних робіт для підготовки ґрунтів до посівної. Якщо проводити трансакцію в інший період, умови такої трансакції мають враховувати вже понесені витрати на вирощування майбутнього урожаю, посіяне насіння або ж навпаки – не зібраний урожай, а також статус розрахунків з орендодавцями земельних ділянок, які також відбуваються на щорічній основі, інколи з частковою передплатою. Тому проведення трансакцій всередині річного циклу сільськогосподарського виробництва є нетиповим.
Якщо на момент переговорів на полях ще не зібрано врожай, сторони зазвичай домовляються про те, що трансакція має проводитись відразу після збирання урожаю. При придбанні аграрної компанії з незібраним врожаєм, вартість такого врожаю має бути врахована в ціні придбання. Те саме стосується і витрат на сплату орендної плати за землю.
А якщо, навпаки, трансакція затягується в часі, покупець зазвичай бажає отримати право на підготовку полів до її завершення. Адже, як кажуть, один день рік годує. Втрата часу інколи може означати втрату всього річного врожаю, що недопустимо. Оформити такі відносини можна договором про проведення культиваційних робіт, договором про спільний обробіток землі, договором про надання послуг з обробітку землі абощо. Головне, щоб такі договори передбачали прийнятний для сторін механізм взаємних розрахунків на випадок, якщо трансакція не відбудеться з тих чи інших причин.
Врахування відносин між продавцем і орендарями земельних ділянок, які використовуються в сільськогосподарському бізнесі
При структуруванні трансакції необхідно врахувати наявність тісного особистого зв’язку продавця з орендодавцями. Якщо орендодавці ідентифікують сільгоспкомпанію за її назвою, звичайно, краще придбати саму компанію і домовитись з продавцем про збереження її назви. Інколи це може тягнути необхідність передачі певних прав інтелектуальної власності, наприклад, на торгові марки.
Якщо сільгоспбізнес тісно пов'язаний з ім’ям певної особи, що досить характерно для менших за розміром сільськогосподарських підприємств, доцільно обумовити певний "партнерський період" співпраці з такою особою, наприклад на посаді члена правління чи принаймні зовнішнього консультанта.
Основною функцією такої особи буде презентувати нових менеджерів цього бізнесу, знайомити їх з ключовими фігурами в місцевих громадах, за необхідності, організовувати і проводити громадські збори на місцях. Вказані заходи доцільно проводити і у випадку, коли орендодавці досить тісно пов'язують сільгоспбізнес з назвою компанії, оскільки роль міжособистісних відносин у цьому секторі важко переоцінити.
Очевидно, що нові власники мають представити певну програму своєї роботи, яка б бажано включала певні соціальні заходи на місцях. Вони також мають бути готовими обговорювати питання розміру орендних платежів, співвідношення натуральної і грошової їх частини, строки оплати тощо. Зі свого боку, представники продавців мають сприяти покупцям у вирішенні вказаних питань.
Особливості придбання прав оренди землі
Складнощі переоформлення прав оренди земельних ділянок досить часто спонукають сторін структурувати трансакцію за допомогою корпоративних інструментів. У найпростішому випадку продаються корпоративні права компанії, яка володіє правами оренди. Креатив проявляється тоді, коли необхідно передати лише частину прав оренди, якими володіє продавець. Є декілька способів, які ми зустрічали на практиці.
Наприклад, можна виділити з компанії продавця нову компанію і передати їй за розподільчим балансом права за частиною договорів оренди. Відповідно до Закону України "Про оренду землі", реорганізація орендаря не призводить до припинення прав оренди. Однак, бажано також проаналізувати зміст самих договорів оренди, права за якими передаються, оскільки закон дозволяє сторонам врегулювати це питання по-іншому.
Можна піти шляхом переоформлення договорів оренди – на компанію покупця або ж на нову компанію, корпоративні права в якій потім будуть передані покупцю. У випадку переоформлення прав оренди на компанію покупця продавець протягом певного періоду, залежно від розміру земельного банку, передає права оренди покупцю. У такому разі досить складно пропорційно структурувати платежі за трансакцією і спланувати податкові наслідки таких платежів. Можна сплачувати на щомісячній основі або за фактом переоформлення певної погодженої кількості договорів, проте у кожному разі сума оплати не буде точно співпадати з обсягом отриманих прав. Враховуючи наперед визначене місце розташування земельних ділянок, економічна вартість оформлення прав оренди на частину земельних ділянок в межах одного поля зазвичай нижча, ніж математично розрахована ціна пропорційно площі таких ділянок по відношенню до площі всього поля. Тому, крім періодичних платежів, структура розрахунків зазвичай передбачає також певні платежі, які пов’язані з моментом формування цілісних масивів або переоформлення певних значних обсягів договорів: наприклад, всі земельні ділянки в межах одного села, району тощо.
Важливо також правильно спланувати податкові наслідки вказаних дій і правильно структурувати платежі за послуги з переоформлення земельних ділянок в контексті платежів за інші активи в рамках трансакції.
При використанні нової компанії, на яку переоформлюються земельні ділянки, важливо врахувати баланс інтересів сторін щодо володіння і управління такою компанією. Адже продавець зацікавлений володіти корпоративними правами такої компанії відразу, як тільки він почне переоформляти на неї права оренди землі. А покупець зацікавлений отримати певну частину прав відразу як він почне фінансувати це переоформлення, а також отримати належні гарантії отримання у власність корпоративних прав у такій компанії відразу після проведення остаточного розрахунку.
Врахування податкового статусу продавця
Податкові наслідки трансакції для продавця сільгоспактивів, зокрема з точки зору його статусу платника ФСП, необхідно враховувати, якщо трансакція повністю або частково структурована шляхом передачі окремих активів: елеваторів, корівників, іншої нерухомості, сільськогосподарської техніки та обладнання тощо. отримання значного доходу від таких операцій в одному річному періоді може поставити під загрозу збереження статусу платника ФСП в наступному періоді, якщо не буде досягнуто показника у 75% безпосередньо від сільськогосподарського товаровиробництва.
Щоб не втратити статус платника ФСП, вказані трансакції можна "розтягнути" в часі – частину провести в одному році, частину – в іншому, таким чином розподіливши загальний несільськогосподарський дохід від таких операцій на декілька річних періодів. Тим часом можна використовувати майно на підставі договорів оренди та інших, відповідним чином врахувавши платежі за такими договорами в загальній структурі платежів за трансакцією.
Звичайно, угоди в аграрному секторі мають й багато інших особливостей, в тому числі стосовно юридичного аудиту сільськогосподарських активів, регуляторних, зокрема, антимонопольних питань, фінансування таких проектів тощо. Врахування цих та інших особливостей часто визначає можливість за короткий період та меншими зусиллями завершити трансакцію, залежно від особливостей конкретного сільськогосподарського бізнесу, що є її предметом.
Таким чином, особливості угод в сільськогосподарському секторі пов’язані, насамперед, з особливостями ведення сільськогосподарського бізнесу та особливостями активів, які у ньому використовуються. Такі особливості впливають на планування трансакції у часі, визначення кола договорів, якими має оформлятися така трансакція, структурування і проведення платежів за різними договорами і умови таких платежів, планування податкових і регуляторних наслідків трансакції, тощо. Ідентифікація особливостей конкретного бізнесу дозволить правильно підібрати набір договірних інструментів для проведення трансакції.