Щороку Верховний Суд формулює нові позиції у спорах, що стосуються земельних ділянок та прав на них. Цей рік також не став винятком.
На які питання земельних відносин дала відповіді та яких нових висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду цього року?
Чи є прибережна смуга, якщо немає проєкту землеустрою?
Як відомо, загальне правило передбачає, що земельна ділянка (згідно з проєктами землеустрою) відноситься до тієї чи іншої категорії. Останні розробляються на замовлення (потенційних) власників чи користувачів землі та зазвичай затверджуються місцевими радами.
Проте із землями водного фонду не все так просто. Держава ще з 2018 року взяла впевнений курс на повернення земель водного фонду в державну чи комунальну власність через суди, якщо їхня передача у приватну власність відбувалась незаконно.
Так, у 2018 році Велика Палата Верховного Суду відступила від багаторічної практики ВСУ.
Згідно з її висновком, зайняття земельної ділянки водного фонду з порушенням земельного та водного законодавства необхідно розглядати як непов`язане з позбавленням володіння порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади.
Тому, на думку суду, позовну вимогу про зобов`язання повернути таку земельну ділянку слід розглядати як негаторний позов, який можна заявити, незважаючи на позовну давність.
У постанові від 7 квітня 2020 року у справі №372/1684/14-ц за черговим позовом прокурора про витребування земельних ділянок на березі озера Велика Палата підтримала цей висновок.
Водночас Касаційний цивільний суд, передаючи справу на розгляд Великої Палати, вказував, що відхід від практики щодо непоширення позовної давності суперечить принципу правової визначеності.
Крім того, Велика Палата вказала, що відсутність проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої смуги, адже її розміри встановлені законом.
Тож при наданні земельної ділянки за умови відсутності проєкту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити з нормативних розмірів таких смуг, установлених ст. 88 Водного кодексу України та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон.
Чи потрібно оскаржувати розпорядження про передачу земельних ділянок перед їх витребуванням?
Зазвичай прокурори, вважаючи, що земельні ділянки було передано у власність осіб чи компаній незаконно, звертаються з позовом про визнання незаконними відповідних розпоряджень.
Деколи ці позовні вимоги розглядаються в межах окремих судових справ: позов про визнання незаконними розпоряджень – в адміністративному суді, а про витребування – у загальному чи господарському суді.
Проте минулого року Велика Палата змінила багаторічну практику розгляду цієї категорії справ та цього року продовжує підтримувати сформульовану позицію.
У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 Велика Палата знову підтвердила, що власник може витребувати належну йому земельну ділянку від особи, яка є останнім його набувачем незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене.
Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів держвлади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані та вичерпали свою дію, та оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів.
У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна від власника. Такі обставини не обов’язково мають встановлюватись в іншій судовій справі.
Тобто не потрібно перед зверненням із позовом про витребування майна звертатися з позовом про визнання незаконними рішень, на підставі яких в осіб чи компаній виникло право на земельну ділянку.
Ба більше, позовні вимоги про визнання незаконними розпоряджень, згідно з позиціями Великої Палати, не є ефективним способом захисту.
Річ у тім, що їхнє задоволення не призводить до відновлення володіння земельною ділянкою.
Від якої дати рахувати термін оренди землі за договорами, укладеними до 1 січня 2013 року?
Ви уклали договір оренди земельної ділянки, але зареєстрували його через певний час.
У когось різниця між датою укладення та датою реєстрації становить кілька тижнів, у когось – кілька місяців, але буває, що ця різниця становить кілька років.
Хоча коли справа стосується права оренди, то орендар майже завжди зацікавлений якомога довше користуватись земельною ділянкою, навіть якщо це всього лише кілька тижнів.
У справі №322/1178/17, яку переглядала Велика Палата ВСУ, різниця між часом укладення договору та його реєстрацією склала майже чотири роки.
Орендар, звісно, вважав, що він має право користуватись земельною ділянкою упродовж 10 років з моменту реєстрації договору оренди. Орендодавець вважав, що договір оренди закінчився у день спливу 10-річного строку, якій він рахував від дня укладення договору.
Тож між ними виник спір, і орендодавець звернувся до суду з позовом, у якому вимагав повернути йому земельну ділянку у зв`язку із закінченням строку договору оренди землі.
Отже, Велика Палата мала відповісти, від якої дати потрібно рахувати строк оренди: від дня укладення (підписання) договору чи від дня його держреєстрації?
У постанові від 15 січня 2020 року суд дійшов висновку, що сторони у договорі оренди землі мають право зазначати момент початку перебігу та припинення дії договору.
Але якщо сторони не вказали час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, то діють загальні правила. Вони до 1 січня 2013 року передбачали, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його держреєстрації.
Отже, Велика Палата не змінила усталеної практики щодо цього питання та зазначила, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій.
За яких умов суд може захистити порушене право оренди земельної ділянки?
Спори про подвійну реєстрацію права оренди земельної ділянки вічні. Проте Верховний Суд додав багато новел у вирішення цієї категорії справ.
Спочатку Велика Палата змінила багаторічну практику ВСУ та вирішила, що ці спори є приватними та мають розглядатись цивільними чи господарськими судами, а не адміністративними.
Цього року Велика Палата сформулювала ще один важливий висновок.
У справі №610/1030/18 виник типовий спір щодо подвійної реєстрації права оренди на земельну ділянку. Позивач користувався земельними ділянками на підставі договорів оренди від 2008 року.
Натомість нові власники (спадкоємці) земельних ділянок уклали договори оренди з іншою особою до закінчення строку дії попередніх, і ця особа зареєструвала своє право оренди вже у новому Держреєстрі речових прав на нерухоме майно.
Позивач просив визнати недійсними нові договори оренди землі та скасувати рішення про держреєстрацію права оренди за новим орендарем. Суди встановили, що нові договори оренди дійсно було укладено під час дії договорів оренди позивача.
Велика Палата ВСУ у постанові від 1 квітня 2020 року дійшла висновку, що право первинного орендаря, яке не було зареєстроване у новому Держреєстрі, порушується укладенням наступного договору, оскільки первинний орендар вже не може внести запис до реєстру.
Проте суд може захистити право первинного орендаря тільки тоді, коли на підставі відповідного судового рішення орендар зможе зареєструвати своє право оренди у новому Держреєстрі.
Згадана можливість буде у первинного орендаря тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням чинності позивач матиме чинне право оренди.
Що потрібно, щоб поновити договір оренди на новий термін
У спорах про поновлення договорів оренди земельних ділянок завжди виникає питання, як правильно сформулювати позовні вимоги, щоб потім без перешкод зареєструвати право оренди в Держреєстрі.
Упродовж тривалого часу Верховний Суд не міг дійти спільного висновку про те, з яким позовом потрібно звертатись у такій ситуації.
Касаційний господарський суд неодноразово зазначав, що безпосередньо вимога про визнання договору оренди землі поновленим є лише встановленням факту.
Останній не може забезпечити захист порушеного права орендаря, оскільки для поновлення договору законодавство вимагає укласти відповідну додаткову угоду, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.
Натомість Касаційний цивільний суд вважає, що орендар має право самостійно обрати свій спосіб захисту. Суд задовольняє позови про поновлення договору оренди без викладення в резолютивній частині рішення редакції додаткової угоди.
Велика Палата ВСУ у постанові від 26 травня 2020 року у справі №908/299/18 зазначила: якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, то належним способом захисту порушеного права орендаря є визнання укладеної додаткової угоди із викладенням її змісту.
Отже, відтепер орендарі мають лише один варіант, з яким позовом іти до суду. У прохальній частині позовної заяви орендарі повинні сформулювати зміст додаткової угоди про поновлення договору оренди, інакше суд відмовить у позові.
Опубліковано: The Page, 13 липня 2020 р.