(Стаття доступна тільки в російській версії)
Финансовый кризис и как следствие трудности застройщиков в завершении реализации ими строительных проектов, а также же принятие Закона Украины «О предотвращении влияния мирового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» №800-VI от 25 декабря 2008 г., защищающий интересы застройщиков, заставил инвесторов кооперироваться для защиты своих прав. Указанный Закон №800-VI фактически признал кризисные явления в жилищном строительстве обстоятельствам форс-мажора до 01 января 2013 г. То есть, до начала следующего года застройщики, предварительно вооружившись соответствующей справкой о наступлении форс-мажорного обстоятельства, вполне законно могу избежать какой-либо ответственности за нарушение обязательств, как в отношении передачи построенного жилья, так и в отношении возврата проинвестированных средств. Ко всему прочему, инвесторы, которые осуществили частичную оплату стоимости объекта, могут требовать расторжения договора с застройщиком только при условии последующего отчуждения такого объекта другому инвестору. При этом, учитывая проблемный статус строительства, перспективу появления нового инвестора – спрогнозировать нетяжело. И в дополнение ко всему, указанным Законом застройщики до 01 января 2013 года освобождены от начисления и уплаты штрафных санкций за невыполнение своих обязательств по возврату проинвестированных средств.
Проблема недостроев, обсуждаемая городской властью и Минрегионстроем, - существует уже не первый год, а идеи по ее разрешению, в частности касательно передачи объекта незавершенного строительства инвесторам или же органам местного самоуправления/местным городским администрациям с целью завершения строительства, - не являются новаторскими.
Тем не менее, на сегодняшний день инвесторы все еще не имеют в своем распоряжении эффективных механизмов понуждения застройщиков к завершению строительства при отсутствии у последних финансовых ресурсов или их существенной ограниченности. Также как инвесторы не имеют реальной возможности возвратить вложенные в строительство средств, ведь ни претензии, ни судебные разбирательства касательно признания заключенного с застройщиком договора недействительным или его расторжение, - в финансовом плане ничего не сулят пострадавшему инвестору, если у застройщика отсутствуют какие-либо финансовые ресурсы.
Предлагаемые пути разрешения проблем, связанных с приостановлением строительства проектов застройщиками или даже дефолтов последних, заключающиеся в передаче самоорганизовавшимся инвесторам недостроенного объекта, на самом деле уже опробованы практикой. Одним из наиболее распространенных механизмов такой самоорганизации стало создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), позволяющих инвесторам самостоятельно разрешать вопросы дальнейшего строительства. В частности, такой ЖСК, оформив право собственности на объект незавершенного строительства, вправе заключить все необходимые договоры, в том числе и с подрядчиками, и с собственником земельного участка, для завершения строительства объекта с последующей передачей проинвестированных квартир его членам (инвесторам). Тем не менее, массового характера эта тенденция не приобрела из-за низкой в принципе активности инвесторов, нежелания кооперироваться, ничтожного уровня доверия инвесторов к каким-либо организациям, а также из-за вполне обоснованных организационных и финансовых опасений и рисков. Ведь создание ЖСК должно подразумевать не только наличие среди инвесторов эффективных менеджеров, но и готовность членов созданного ЖСК осуществлять дополнительные финансовые вливания для обеспечения возможности завершения строительного проекта.
Также, важным фактором, влияющим на целесообразности и возможность кооперироваться, является степень готовности проекта: чем выше степень готовности – тем больше шансов завершить проект инвесторами самостоятельно. Не последнюю, а иногда и определяющую, роль в возможности завершить строительный проект инвесторами играет позиция застройщика и степень его содействия, в частности добровольная передача им объекта незавершенного строительства в собственность созданного инвесторами ЖСК. В рамках такого содействия застройщика важно также учесть структуру заемных средств, кредитов банка, привлеченных застройщиком для целей реализации строительного проекта, и проанализировать объем имущественных прав банка на объект незавершенного строительства. Ведь, в случае наличия зарегистрированной ипотеки объекта недвижимости или имущественных прав на него в пользу банка, последний может обратить взыскание на объект в случае дефолта застройщика на любом этапе строительства объекта, в том числе после его завершения и принятия в эксплуатацию, независимо от перехода права собственности на такой объект от застройщика к инвесторам или созданному ими ЖСК.
Дополнительно к механизму ЖСК, для каждого отдельного инвестора существует возможность заключить с застройщиком договор купли-продажи части объекта незавершенного строительства (которая соответствует проинвестированной квартире) с одновременным заключением с застройщиком договора подряда для завершения строительных работ. Такой механизм, конечно, создает большие гарантии для инвесторов, приобретших право собственности на часть объекта незавершенного строительства, но не решает проблему глобально, так как часть объекта незавершенного строительства не может быть обособленной и функционировать сама по себе без завершения строительства объекта в целом. Поэтому такой вариант целесообразно рассматривать в комплексе с созданием ЖСК.
Следует также отметить, что банк, кредитующий застройщика, в случае дефолта последнего может обратить взыскание на объект незавершенного строительства еще до создания инвесторами ЖСК. В таком случае, банк может продать такой объект органам местного самоуправления или органам исполнительной власти, которые таким образом фактически «подменяют» застройщика, испытывающего финансовые трудности или находящегося в дефолте, то есть: продолжают строительство, но уже за счет бюджетных средств. В этом случае действительно важно наличие взвешенной, прозрачной и понятной государственной политики касательно участия органов местного самоуправления/органов исполнительной власти в таких «проблемных» проектах, ведь на сегодняшний день обязанности поддерживать такие проекты у указанных органов – нет, равно как и критериев, по которым определяется приоритетность такой поддержки.
Совершенно очевидно, что существующие механизмы требует усовершенствования и сбалансирования интересов всех участников строительного процесса: инвесторов, финансовых учреждений, застройщика и его возможного правопреемника, органов муниципальной и государственной власти, в частности, для координации действий и минимизации, сопряженных с процессом выхода застройщика из проекта, рисков.
К сожалению, поддерживая существующую тенденцию самоорганизации инвесторов, и выражая принципиальное понимание необходимости участия государства и органов местного самоуправления для завершения таких «проблемных» проектов, ни местные власти, ни Минрегионстрой не предлагают конкретных механизмов по разрешению проблемы недостроев, чтобы общественности можно было присоединиться к их обсуждению для выработки наиболее оптимального решения.
Автор: Ганна Сісецька