Незважаючи на загальний економічний спад, будівельна галузь в Україні розвивається. Звісно, є деякі втрати. На ринку комерційної забудови якщо щось і відбувається, то переважно за рахунок довготривалих проектів, які все ще мляво завершуються. Промислова забудова теж майже не розвивається, з огляду на загальний спад промислового виробництва перш за все. Однак житло будують. Адже існує потреба, зокрема через переселенців з Криму і Сходу, а в передмістях столиці й інших великих міст – ще й через сільських мешканців, які вирушають до міста в пошуках роботи. Звичайно, будують переважно соціальне житло і житло економ-класу. Таким чином, знайти зараз вільну ділянку для житлової забудови (наприклад, у Києві) досить важко.
На ринку готової нерухомості наразі також затишшя, зумовлене, загальним спадом інвестиційної активності в Україні в цілому. Однак існують також інші причини, зокрема ціна інвестиції, часом завищена, якщо порівнювати з дійсною вартістю майна на сьогодні. Хоча сам термін «дійсна вартість» інвестицій в Україні зараз дещо теоретичний. Ще римський поет Публілій Сір казав, що «всіляка річ коштує стільки, скільки за неї готовий платити покупець». Проте покупець в Україні зараз взагалі не готовий витрачати кошти. Зазвичай, його взагалі немає, того покупця. А от балансова вартість, розмір внесеної інвестиції і звіти про оцінку минулих років у власників нерухомості залишилися (часто разом із заборгованістю за кредитами, які вони брали на будівництво чи придбання нерухомості). Тому поодиноким покупцям, які наразі придивляються до української нерухомості, досить важко дійти згоди у ціні з продавцями, які ще живуть «старими» уявленнями про вартість своїх інвестицій і сподіваннями, що ринок швидко «нажене» докризові показники. Відомі приклади, коли інвестор готовий виходити з проекту за суму, майже вдесятеро меншу за обсяг вкладених коштів, хоча навіть йому нелегко сьогодні знайти покупця.
Де ж на цьому «ринку», якщо тут можна вжити цей термін, шукати роботу юристам й іншим консультантам?
Насамперед, мабуть, на ринку житлового будівництва. Звичайно, там залишилися переважно забудовники, які вже самі багато чого вміють (в тому числі з позиції юридичного забезпечення). Однак і вони іноді потребують допомоги. До того ж дещо змінилась природа угод, які укладаються на цьому ринку. Частіше можна зустріти так звані «безгрошові» договори: коли винагородою продавцю за надану для забудови ділянку є приміщення у будівлі, що має бути на ній побудована, так звані «квадратні метри». Тобто сторони залишаються партнерами у проекті на весь строк будівництва. З огляду на такі відносини, з’являється багато питань, які потребують довгострокового договірного регулювання: визначення часток, способу їх передачі в натурі, взаємний контроль, можливість виходу і припинення на етапі будівництва тощо. Вже навіть відомі випадки, коли у таких відносинах виникають спори між партнерами саме через те, що вказані домовленості не були належно оформлені на початку співпраці.
Також необхідно згадати і про клієнтів з інших галузей. Вони продовжують торгувати, виробляти, зберігати і вести іншу діяльність, для якої їм вкрай необхідна нерухомість. Часто внутрішній штат юристів не має належного досвіду чи часу на разові, хоча і непрості, угоди з нерухомістю. Особливо якщо це промислове чи раніше приватизоване приміщення (як говорять, «з історією») або, навпаки, нове будівництво з усіма його особливостями. Цікаво, що навіть у такі нелегкі для України часи деякі підприємства знаходять сили для розширення, навіть для виходу за кордон. Крім того, іноді доводиться розбиратися в орендних відносинах і вишукувати приводи, щоб їх припинити, а також передомовитися з орендодавцем про більш сприятливі умови використання приміщення.
Ще одним напрямком на ринку нерухомості є робота з банками і фінансовими (зокрема, факторинговими) компаніями. Банки за всі ці кризові для України роки, починаючи ще з 2008 р., стали чи не найбільшими власниками нерухомості в країні. Звичайно, вони не тримають це на своєму балансі, а виводять на інші структури (як пов'язані з банком, так і не дуже). І саме у них більшість інвесторів підшуковують для себе цікаві об'єкти. Роль факторингових компаній (як пов'язаних з банками, так і незалежних) також зростає, зокрема в угодах з нерухомістю. Вони виступають такими собі посередниками у продажу заставленого банку майна, в тому числі зі знижками і поправками на дійсні ринкові обставини. Для покупців вони опосередковано забезпечують отримання майна, вільного від претензій як банку, і його власника, і боржника, якщо це інша особа. Банкам вони допомагають обґрунтувати ринкову вартість такого майна і очистити свій баланс від простроченої заборгованості. Якщо правильно вибудувати структуру всієї угоди та врахувати інтереси всіх сторін, то навіть власнику такого майна може перепасти дещиця.
Проте ринок нерухомості та будівництва в цілому, як і відповідні консультаційні практики зокрема, живе надіями на зміни і розвиток. Можна сказати, передумови для цього вже вбачаються. Як зазначено вище, розвивається ринок житлової забудови. Зі зростанням покупної спроможності населення зростатиме попит на житло більш високого класу.
Окрім того, відчувається інтерес інвесторів до української промисловості, (добувних, переробних і високотехнологічних галузей) та енергетики. Поки що, здебільшого, інтерес. Однак необхідні економічні чинники, щоб ці інтереси переростали у дійсні інвестиції. Якщо це станеться, то одразу ж відновляться будівельні проекти цих галузях. Зі зростанням економічної активності в країні, підніматиметься і ринок комерційної нерухомості.
Цікаві події наразі відбуваються в житлово-комунальному господарстві. З одного боку, держава цілеспрямовано відходить від опікунської політики щодо ЖЕКів. Це переводить ринок управління житловим господарством в приватні руки. Звісно, інколи це руки тих же колишніх директорів ЖЕКів та їхніх кишенькових компаній. Але з'являються і професійні приватні гравці, в тому числі іноземні. З іншого боку, зростання вартості енергоносіїв та, як наслідок, комунальних тарифів веде до формування принципово нових послуг: енергоефективності й енергозбереження. Для галузі це переобладнання і ремонт (часто капітальний), існуючих об'єктів, а також застосування сучасних стандартів при будівництві нових об'єктів, як це давно відбувається в розвинених країнах.
Іншим напрямком розвитку на найближчі роки може стати будівництво транспортних і інфраструктурних об'єктів. Практична потреба для цього назріла вже давно. Керівництво держави наразі вдосконалює чинне приватизаційне законодавство, законодавство про державно-приватне партнерство й концесії, в тому числі за допомогою міжнародних донорів (Світового банку, МВФ, ЄБРР, ЄІБ та ін.). Можливо, уряд розраховує і на часткове фінансування від тих самих донорів. Одночасно готуються реформи управління дорожнім господарством, портовою інфраструктурою, водними сполученнями, відбувається реорганізація Укрзалізниці. Зокрема, в дорожньому господарстві ми вже мали змогу бачити пілотні концесійні проекти. На жаль, поки що вони не були вдалими, але це вже досвід для України, який можна врахувати при запуску нових проектів.
Безперечно, все вказане вище – це перспективи на декілька років уперед. Однак варто зазначити, що український уряд має змогу наблизити ці перспективи. Перш за все, для цього необхідно показати стабільність у політичному полі, послідовність рішень, які приймає уряд (зокрема, в податковому та валютному регулюванні, до яких найбільш чутливі іноземні інвестори). Цього чекають всі галузі української економіки, а інвестори дуже пильно стежать за її відновленням.
Опубліковано: «Лідери ринку. Рейтинг юридичних компаній 2016», листопад 2016 р.
Автор: Олександр Бородкін