Фактично єдиною підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, не враховуючи такі формальні підстави як надання неповного пакету документів та зазначення в них недостовірних відомостей, є невідповідність намірів забудови земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні. Як визначається відповідність намірів забудовника містобудівній документації? Чи можуть скасувати МУО, якщо після їх надання змінилось функціональне призначення ділянки? Що робити, якщо наміри щодо забудови земельної ділянки не відповідають функціональному призначенню території?
Як орган містобудування визначає відповідність намірів забудовника містобудівній документації?
Функціональне призначення земельної ділянки — це вид використання земельної ділянки, визначений містобудівною документацією. Зазвичай, зокрема, якщо план зонування або детальний план території не затверджено, функціональне призначення земельної ділянки визначається згідно з генеральним планом населеного пункту.
У попередній статті ми детально проаналізували поняття функціонального призначення, та як воно співвідноситься з поняттям цільового призначення.
Коли йдеться про невідповідність намірів забудовника містобудівній документації, то мається на увазі їх невідповідність саме функціональному призначенню. Тож, орган містобудування відмовить у наданні МУО через невідповідність намірів забудовника щодо забудови земельної ділянки містобудівній документації, якщо, наприклад, згідно Генплану функціональним призначенням території є рекреаційна чи промислова зона, а забудовник планує збудувати на ній житловий комплекс.
Чи може відсутність плану зонування або детального плану територій бути підставою для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень чи їх скасування?
Згідно Закону функціональне призначення земельної ділянки повинно бути закріплено в плані зонування чи детальному плані території. Проте, якщо план зонування чи детальний план території не розроблені та не затверджені, то у забудовників при отриманні МУО можуть виникати проблеми — їм можуть відмовити у видачі містобудівних умов та обмежень, оскільки нібито немає можливості перевірити, чи відповідають наміри будівництва містобудівній документації. Та навіть якщо містобудівні умови та обмеження вже видано, то інспектори після проведення перевірки на будівництві часто приймали рішення про їх скасування з цієї підстави.
Верховний Суд вважає, що така відмова чи рішення про скасування МУО є незаконними.
Позиція Суду ґрунтується на тому, що розробити та затвердити містобудівну документацію — це зона відповідальності органів місцевого самоврядування, а тому забудовник не може «страждати» від того, що цей орган не виконує своїх обов’язків (постанови Верховного Суду від 06.02.2020 р. у справі № 809/1258/17, від 29.04.2020 р. у справі № 816/1752/17).
Верховний Суд наголошує, що основним видом містобудівної документації є Генплан. Відтак, відповідність намірів будівництва функціональному призначенню земельної ділянки, встановленому у містобудівній документації, можна перевірити по Генплану.
Отже, відсутність плану зонування або детального плану території не може слугувати підставою для відмови в наданні містобудівних умов та обмежень та у їх скасуванні.
Що робити в разі незаконної відмови видати МУО?
Якщо підставою для відмови у видачі МУО стала невідповідність намірів забудови земельної ділянки її функціональному призначенню, визначеному містобудівною документацією, проте, на думку забудовника, такої невідповідності немає, а наміри будівництва цілком відповідають основному чи супутньому виду використання, то можна спробувати отримати МУО в судовому порядку.
У червні 2019 року Велика Палата Верховного Суду висловила позицію, що зобов’язання Департаменту містобудування видати МУО не буде втручанням в його дискреційні повноваження з боку суду, оскільки, в разі відповідності намірів забудовника містобудівній документації, Департамент зобов’язаний видати МУО і жодної дискреції в його повноваженнях немає (постанова від 05.06.2019 р. у справі № 522/6069/14-а).
Що робити, якщо наміри забудовника щодо забудови земельної ділянки не відповідають функціональному призначенню території?
Якщо наміри будівництва не відповідають функціональному призначенню земельної ділянки, вихід один — вносити зміни в містобудівну документацію. Інакше, скоріш за все, не вдасться отримати містобудівні умови та обмеження. Якщо містобудівні умови та обмеження все ж вдалось отримати — велика вірогідність, що при першій же перевірці дотримання містобудівного законодавства інспектор прийме рішення про їх скасування.
Якщо після прийняття інспектором рішення про скасування містобудівних умов та обмежень, вам все ж вдалось внести зміни в містобудівну документацію, то рішення інспектора про скасування містобудівних умов та обмежень можна оскаржити в суді. Про це свідчить практика Верховного Суду.
Наприклад, у справі № 500/2308/18 Верховний Суд, встановивши, що на час розгляду та вирішення справи будівництво відповідає містобудівній документації, став на сторону забудовника та скасував рішення інспектора, незважаючи на те, що на час прийняття оскаржуваного рішення наміри будівництва не відповідали функціональному призначенню земельної ділянки (постанова від 02.06.2020 р.).
Чи можуть скасувати МУО, якщо після отримання містобудівних умов та обмежень змінилось функціональне призначення земельної ділянки?
Якщо після отримання містобудівних умов та обмежень змінилось функціональне призначення земельної ділянки, і воно не відповідає цільовому призначенню та намірам будівництва, то за результатами перевірки дотримання вимог містобудівного законодавства інспектор може скасувати видані МУО. Проте такі дії інспектора є незаконними, а його рішення має бути скасовано судом — саме так вважає Верховний Суд (постанови від 11.02.2020 р. у справі № 803/1596/17, від 05.02.2020 р. у справі № 359/4708/17).
Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення. Якщо нова містобудівна документація інакше визначає функціональне призначення земельної ділянки, і воно суперечить встановленому раніше цільовому призначенню, то власник або користувач земельної ділянки має право будувати на ній об’єкт, що відповідає цільовому призначенню земельної ділянки та воно матиме перевагу у такій ситуації.
Відтак, якщо інспектор незаконно скасував містобудівні умови та обмеження, то забудовник має всі шанси обстояти свої інтереси в суді.
Опубліковано: Property Times, 2 грудня 2020 р.