Здавалося б очевидним є те, що земельна ділянка та нерухомість «нероздільні» і неможливо бути власником будівлі, не маючи прав на землю, на якій вона розташована. Законодавство теж нібито побудовано за цим принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі. Проте в житті не все так просто (ні для продавців, ні для покупців), оскільки після відчуження нерухомості від перших - продовжують вимагати сплати орендної плати за земельну ділянку, якою вони, очевидно, більше не користуються, а другі – роками не можуть оформити право користування земельною ділянкою під набутою у власність будівлею чи спорудою. Тож, у чому проблема і як її позбутись?
Що каже закон?
Закон в різні часи по різному регулював це питання.
Наразі, передбачається, що до особи, до якої перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором купівлі-продажу будинку (споруди) припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем. До нового власника будівлі переходить право користування земельною ділянкою (без зміни її цільового призначення) на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього власника будівлі (землекористувача, орендаря). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на будівлю або споруду, є істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості.
Загалом, здається, що вказані норми чітко визначають долю орендованої земельної ділянки, на якій знаходиться продана будівля. Але як оформлюється припинення права оренди попереднього власника будівлі та його перехід до нового? Договір оренди розривається з попереднім власником та укладається з новим чи до договору оренди потрібно внести зміни? Чи повинна місцева рада прийняти рішення про надання земельної ділянки новому власнику будівлі?
Закон не дає відповіді на ці питання, а нові власники нерухомості – користувачі земельних ділянок роками з’ясовують стосунки з місцевими радами та податковими органами.
Що кажуть суди?
Позиція судів, як і законодавця, змінювалась неодноразово.
Зрештою Верховний Суд дійшов висновку, що у разі переходу права власності на будинок, будівлю або споруду до іншої особи (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельної ділянки припиняється в силу прямої вказівки закону, без припинення у цілому договору користування земельною ділянкою. Відповідно, новий власник нерухомості, до якого переходить право користування земельною ділянкою, набуває право користування за чинним договором, а не у порядку повторного надання земельної ділянки у користування, тобто має місце заміна сторони у зобов’язанні.
Крім того, Верховний Суд вважає, що після відчуження об’єкта нерухомості попередній власник не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої він вже не є, а зобов’язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.
Відтак, суди, наразі, дотримуються позиції, що договір оренди не припиняється та не повинен розриватись із попереднім власником нерухомості, натомість, відбувається заміна сторони у зобов’язанні, при цьому, для переходу права оренди до нового власника будівлі не потрібно рішення місцевої ради – такий перехід відбувається в силу прямої вказівки закону.
Незважаючи на це, податкові органи все ж часто нараховують попереднім власникам будівель оренду плату за користування земельними ділянками, якими вони не користуються, оскільки в державних реєстрах інформація про орендаря (користувача земельної ділянки) не змінюється автоматично, а податкові органи, як відомо, схильні до формалізму.
Натомість, новий власник будівлі також юридично не є користувачем земельної ділянки (не має права оренди), допоки воно не зареєстровано в державному реєстрі, тоді як для такої реєстрації потрібно мати відповідну правову підставу – договір або судове рішення.
Як попередньому власнику будівлі позбутись статусу орендаря земельної ділянки?
Якщо попередній власник будівлі хоче раз і назавжди вирішити це питання та більше не бути номінальним орендарем земельної ділянки, вихід один – іти в суд.
Проте суд може вирішитись позитивно лише за певних умов.
По-перше, варто перевірити норми законодавства, що діяли на час продажу нерухомості. Наприклад, у період з 1 січня 2002 року по 20 червня 2007 року законодавство не передбачало автоматичного переходу до власника будівлі або споруди права користування земельною ділянкою, на якій розташована така будівля чи споруда. Тому, якщо договір купівлі-продажу нерухомості був укладений у вказаний період, то шансів на задоволення позову майже немає.
Крім того, навіть якщо чинний на час продажу нерухомості закон передбачав такий перехід, то не завжди вдається виграти справу, тому що певний період часу було передбачено перехід до нового власника будівлі права користування лише на ту частину земельної ділянки, на якій вона розміщена, та частиною ділянки, яка необхідна для її обслуговування, а не на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землекористувачу, як це передбачено зараз.
По-друге, для виграшу справи в суді потрібно буде довести факт переходу права власності на будівлю (споруду) від однієї особи до іншої. Доказом цього може бути, наприклад, договір купівлі-продажу або рішення про внесення будівлі до статутного капіталу.
Проте, якщо, для прикладу, право власності на будівлю було набуто на підставі судового рішення, то суд може відмовити у позові, зайнявши позицію, що відсутній факт переходу права власності на будівлю від первісного власника (землекористувача) до нового власника.
По-третє, якщо будівля була відчужена колишнім власником після 2009 року, то суд точно зверне увагу, чи містить договір купівлі-продажу умову про розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з відчуженням будівлі, оскільки відтоді вказана умова стала істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на нерухомість. Якщо договір не містить такої умови, то у позові може бути відмовлено.
З яким позовом попередньому власнику будівлі звертатись до суду?
Хоча наразі у судів немає єдиної позиції щодо того, як попередньому власнику будівлі правильно захистити свої права в суді, суди тим не менш однозначні в тому, що у позовах з вимогою про розірвання договору оренди треба відмовляти. Суди вважають, що відчуження об’єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє (продовжує діяти) на тих самих умовах щодо нового власника будівлі, який одночасно набуває також і право оренди земельної ділянки, а, отже, й відповідні права та обов'язки, зокрема зі сплати орендної плати.
При цьому, навіть якщо договором оренди земельної ділянки передбачено, що перехід права власності на будівлю, яка розташована на орендованій земельній ділянці, до іншої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником, то Верховний Суд займає позицію, що закон містить імперативні положення з цього приводу, від яких не можна відступити у договорі, та відмовляє у позові про розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 23.05.2019 р.).
Також суди відмовляють у позовах про визнання договору оренди припиненим, оскільки вважають, що такі вимоги є встановленням факту та не захищають прав попереднього власника нерухомості (постанова Верховного Суду від 05.02.2020 р.), та у позовах про внесення змін до договору оренди (постанова Верховного Суду від 19.06.2018 р.).
Неоднозначна позиція у Верховного Суду з приводу вимог про визнання правовідносин за договором оренди земельної ділянки припиненими. В одній зі справ Верховний Суд вирішив, що така позовна вимога також є лише встановленням факту та не є ефективним способом захисту прав первісного власника нерухомості (постанова Верховного Суду від 07.11.2018 р.). Натомість, в інших справах за аналогічних обставин Верховний Суд такі позови задовольняв (постанови Верховного Суду від 04.04.2019 р. та від 19.02.2020 р.). Також попередній власник будівлі має шанси виграти суд, пред’явивши в суд позов про визнання права користування земельною ділянкою припиненим (постанова Верховного Суду від 19.09.2019 р.).
Як бути новому власнику будівлі?
Якщо новий власник будинку, будівлі чи споруди хоче належним чином оформити своє право користування (оренди) земельною ділянкою та зареєструвати його в реєстрі речових прав, то без суду, скоріш за все, також не обійтись.
Але, на відміну від попереднього власника будинку (будівлі, споруди), у нового власника по суті є лише один правильний варіант – просити суд визнати його право користування чи право оренди земельної ділянки. Хоча і тут суди теж досить часто відмовляють у позовах. Підстави для відмови можуть бути різні – від використання новим власником будівлі земельної ділянки за іншим цільовим призначенням (постанова Верховного Суду від 06.08.2019 р.) до недоведення факту переходу права власності на будівлю (постанова Верховного Суду від 23.10.2019 р.).
* * *
Підсумовуючи… І попередній, і новий власники нерухомості мають шанси виграти справи в суді: попередній власник будівлі може позбутись свого номінального статусу орендаря земельної ділянки та обов’язку платити орендну плату, за умови, що чинне на час продажу будівлі законодавство передбачало автоматичний перехід права на землю до нового власника нерухомості, а також якщо він правильно сформулює свої позовні вимоги; новий власник, натомість, може оформити право користування земельною ділянкою на підставі рішення суду.