публікації

Реалізація позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку: аналіз судової практики

06/03/2012

Юрій Колос

Радник, адвокат

Національний судовий процес,
Реструктуризація та банкрутство

Олег Качмар

Партнер, адвокат

Національний судовий процес,
Реструктуризація та банкрутство,
Страхування

Практика вирішення спорів, пов’язаних із порушенням грошових зобов’язань, показує, що отримавши рішення суду про стягнення боргу з боржника, але не добившись фактичного його виконання, кредитори намагаються отримати задоволення своїх вимог за рахунок заставленого майна, насамперед, за рахунок іпотеки. Якщо ж не вдається зареєструвати право власності на предмет іпотеки або здійснити його продаж третій особі, кредитори вдаються до реалізації передбачених законом позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку. У зв’язку з цим виникло питання: а чи можливим є застосування позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку?

Закон України «Про іпотеку» (далі - Закон) передбачає два можливі шляхи звернення стягнення на предмет іпотеки: позасудовий та судовий. У позасудовому порядку звернення стягнення на предмет іпотеки є можливим шляхом передачі права власності на предмет іпотеки або шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій третій особі.

Відповідно до Закону звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку здійснюється відповідно до застереження, що міститься в іпотечному договорі, або окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню та може бути укладений одночасно з основним іпотечним договором або у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Перевагою позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки є те, що іпотекодержатель може отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки без звернення до суду. Проте, на практиці, іпотекодержателі часто зіштовхуються з труднощами реалізації позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки. Здебільшого, це пов’язано з тим, що БТІ відмовляються реєструвати право власності на предмет іпотеки або нотаріуси відмовляються посвідчувати договори купівлі-продажу предмета іпотеки. Так, в БТІ часто відмовлялись здійснити реєстрацію права власності на тій підставі, що іпотечне застереження у договорі не є правовстановлюючим документом, на підставі якого відбувається перехід права власності, тоді як реєстрація права власності може бути здійснена виключно на підставі документа, що підтверджує перехід права власності. Нотаріуси відмовлялись посвідчувати договори купівлі-продажу предмета іпотеки на тій підставі, що іпотекодержатель не є власником предмета іпотеки, тоді як відповідно до цивільного законодавства відчужити майно може лише його власник.

Крім того, часто, на практиці, іпотекодержателі не могли одержати необхідні їм документи для укладення договорів купівлі-продажу предмета іпотеки чи реєстрації права власності, оскільки іпотечні договори містили лише застереження про право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, без чіткого врегулювання порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, без закріплення повноважень іпотекодержателя щодо перереєстрації права власності, без надання йому чітких повноважень для отримання документів, необхідних для продажу предмета іпотеки та укладення договору від імені іпотекодавця тощо. Невизначення в іпотечному договорі чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та ненаділення іпотекодержателя відповідними конкретними повноваженнями, у разі виникнення спору з іпотекодавцем, фактично унеможливлювало звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

На цю проблему Верховний Суд звернув увагу ще у 2010 році. У листі від 07.10.2010 р. «Узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають із кредитних правовідносин» Верховний Суд України вказав на те, що у випадку відсутності у договорі всіх умов переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодежателя, при наявності лише застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у такому порядку, немає підстав для перереєстрації права власності на предмет іпотеки відповідно до п. 2.2 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 07.02.2002 р. № 7/5.

Зіткнувшись з проблемами реалізації в позасудовому порядку застереження іпотечного договору про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього або його продажу третій особі, кредитори почали звертатись до суду з вимогою захисту їх прав у спосіб, визначений у договорі. Однак, враховуючи те, що згідно з Законом звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду здійснюється шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, суди у більшості випадків відмовляли у застосуванні в судовому порядку способів захисту прав кредитора (іпотекодержателя), визначених Законом як позасудові. Зазначене, стосується, зокрема, звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду шляхом визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Так, практика Верховного Суду України періоду 2009-2010 р.р. вказувала на можливість застосування лише прилюдних торгів та процедури продажу як способів звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку. У більшості випадків ВСУ стояв на позиції неможливості звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки за рішенням суду. Така правова позиція обґрунтовувалась, зокрема, тим, що статті 39 Закону передбачає лише два шляхи звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку - прилюдні торги або процедура продажу. А тому, переглядаючи справи у касаційному порядку, Верховний Суд приходив до висновку, що «законом не передбачено визнання та реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, на підставі рішення суду» (ухвала ВСУ від 02.09.2009 р. у справі № 6-22522св08, постанова ВСУ від 22.12.2009 р. у справі №3-5551к09, постанова ВСУ від 26.01.2010 у справі № 38/126-09, ухвала ВСУ від 27.01.2010 р. у справі № 6-27450св09, ухвала ВСУ від 17.03.2010 р. у справі № 6-26589св09, ухвала ВСУ від 26.05.2010 р. у справі № 6-18598в09). Хоча, у деяких випадках (ухвала ВСУ від 27.05.2009 р. у справі № 6-8565св09) Верховний Суд, керуючись положеннями статті 16 Цивільного кодексу України та статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», приходив до висновку, що «передбачені законом позасудові способи реалізації прав іпотекодержателя не виключають можливості захисту його права у судовому порядку при наявності такого застереження».

Проте, у другій половині 2010 р., в листі від 07.10.2010 р. «Узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають із кредитних правовідносин», Верховний Суд змінив позицію та вказав на можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки за рішенням суду. Свою позицію Суд обґрунтував тим, що, якщо іпотечний договір містить застереження щодо права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання його права власності, то відповідно сторони погодили такий спосіб звернення і він може бути застосований у судовому порядку відповідно до ст. 16 ЦКУ. ВСУ зазначив, що «було б нелогічно, що сторони за законом можуть це питання врегулювати в позасудовому порядку, але позбавлені цього права в судовому порядку за рішенням суду».

Після того, як Верховним Судом було висловлено свою нову позицію з цього питання, суди у більшості випадків приходили до висновку про можливість захисту прав іпотекодержателя способами, визначеними Законом України «Про іпотеку» як позасудові, та визнавали за ними право набути у власність або продати будь-якій третій особі предмет іпотеки за рішенням суду (постанова ВГСУ від 15.11.2010 р. у справі № 15/27, постанова ВГСУ від 09.03.2011 р. у справі № 45/299-10, постанова ВГСУ від 23.08.2011 р. у справі № 32/522).

Варто також зазначити, що право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій третій особі, згідно з частиною 1 статті 38 Закону, може бути передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя (застереженням в іпотечному договорі) або рішенням суду.

Враховуючи положення частини 2 статті 124 Конституції України щодо поширення юрисдикції судів України на всі правовідносини, що виникають у державі, та частини 2 статті 16 ЦКУ, відповідно до якої спосіб захисту цивільних прав може встановлюватися договором, позиція Верховного Суду України щодо можливості застосування позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки у судовому порядку, на нашу думку, є справедливою.

Таким чином, якщо сторони у договорі передбачили (встановили) такий спосіб захисту прав кредитора (іпотекодержателя) як звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього іпотекодержателем або шляхом продажу предмета іпотеки третій особі, цей спосіб захисту права може бути застосований в судовому порядку.

Також аналіз судової практики показує, що у деяких випадках суди першої та апеляційної інстанції при вирішенні спорів про звернення стягнення на предмет іпотеки не зазначають способу звернення стягнення на предмет іпотеки, його початкову ціну для продажу та інші обов’язкові умови, визначені у частині 1 статті 39 Закону, у зв’язку з чим їхні рішення при касаційному перегляді скасовуються, а справа направляється на новий розгляд (постанова ВГСУ від 23.08.2011 р. у справі № 34/393, постанова ВГСУ від 14.10.2011 р. у справі № 9/156-10, постанова ВГСУ від 27.10.2011 р. у справі № 34/557, постанова ВГСУ від 16.11.2011 р. у справі № 1/257).

У цьому контексті, на нашу думку, важливим є правильне формулювання позовних вимог із зазначенням способу звернення стягнення на предмет іпотеки, початкової ціни для подальшої реалізації, загального розміру вимог кредитора, а також визначення переліку необхідних повноважень для здійснення перереєстрації права власності на іпотекодержателя або продажу ним предмета іпотеки від імені іпотекодавця. Це дозволить іпотекодаржетелю реалізувати своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки, та уникнути проблем з переоформленням права власності, при укладенні та нотаріальному посвідченні договору від імені іпотекодавця, а також при отриманні необхідних документів для відчуження предмета іпотеки. 

Юридична газета
№10, 06.03.2012

Автор: Олег Качмар, Юрій Колос

Що нового?

Найважливіша аналітика у вашій пошті.

більше аналітики

24/11/2020

Стаття доступна англійською мовою

Дмитро Деркач, Юрій Колос

15/07/2019

Судове рішення має бути законним та справедливим. Законність і справедливість рішення – це ідеальна ситуація. Однак, можливі випадки, коли суд відмовляє у захисті прав особи на підставі певних норм закону, які є дискримінаційними або несправедливими...

Дмитро Деркач, Юрій Колос