З 1 січня 2019 року набирає чинності Закон № 2498-VIII, яким вносяться зміни до Земельного кодексу України, Законів України «Про колективне сільськогосподарське підприємство», «Про оренду землі» тощо. Зміни стосуються проблемних питань, пов’язаних з колективною власністю, «шахматкою», використанням земель під польовими дорогами та інших. Крім того, вносяться зміни до Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», яким, зокрема, визначаються порядок передачі невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок в оренду, оформлення власниками невитребуваних земельних паїв права власності на відповідні земельні ділянки. Які проблемні питання оренди невитребуваних паїв вдалось вирішити та чи передбачають зміни гарантії захисту прав орендарів невитребуваних паїв?
1. Розмежування понять «невитребуваний пай» та «нерозподілена земельна ділянка»
Закон нарешті дає визначення нерозподіленої земельної ділянки та невитребуваної земельної частки (паю). Наразі, зміст цих словосполучень можна було віднайти хіба що в окремих роз’ясненнях місцевих державних адміністрацій та судових рішеннях, тоді як місцеві органи державної влади та суди не завжди правильно розуміли і визначали ці поняття, а іноді – взагалі не розрізняли, чим невитребувана земельна частка (пай) відрізняється від нерозподіленої земельної ділянки.
Тепер же, Закон визначає, що нерозподіленою земельною ділянкою вважатиметься земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю), тоді як під невитребуваною земельною часткою (паєм) розумітиметься земля, на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
2. Розпорядження невитребуваними паями та нерозподіленими ділянками
Закон визначає, що право на передачу невитребуваних паїв та нерозподілених ділянок в оренду матимуть лише органи місцевого самоврядування – тобто, сільські, селищні, міська ради, тоді як на сьогодні таким правом наділені також місцеві державні адміністрації (щодо земельних часток (паїв), що знаходяться за межами населених пунктів).
Наділення повноваженнями щодо розпорядження невитребуваними земельними частками (паями) та нерозподіленими земельними ділянками лише сільських, селищних та міських рад в певній мірі полегшить життя потенційним орендарям, оскільки їм не потрібно буде з’ясовувати, знаходяться невитребувані паї або нерозподілені ділянки на території населеного пункту, чи за його межами.
Крім того, це дещо мінімізує ризик оспорювання прокурорами або місцевими органами виконавчої влади чи органами місцевого самоврядування договорів на тій підставі, що орган, який передав землі в оренду, не мав відповідних повноважень, оскільки на даний час оскарження договору оренди на цій підставі є доволі поширеною практикою.
Так, часто, наприклад, сільська рада передає землю в оренду, а державна адміністрація звертається до суду з позовом про визнання договору оренди недійсним, оскільки вважає, що право передачі цієї землі в оренду належить їй, а не сільській раді. Або, наприклад, сільська рада передає землю в оренду одній особі, а державна адміністрація передає цю ж землю в оренду іншій особі. Найбільше у цих ситуаціях страждають орендарі, адже вони не просто стають учасниками судового спору та несуть судові витрати, але й ризикують втратити право оренди землі.
Прийняті законодавчі зміни зменшують такий ризик.
3. Формування невитребуваних паїв та нерозподілених ділянок в окремі ділянки
Позитивний вплив повинно мати передбачення законодавцем обов’язку сформувати невитребувані земельні частки та нерозподілені земельні ділянки у земельну ділянку перед передачею їх в оренду.
Зміни передбачають, що передача в оренду невитребуваних земельних часток та нерозподілених земельних ділянок відбуватиметься лише після формування їх в окремі земельні ділянки, тобто, після визначення їх площі, меж та внесення інформації про них до Державного земельного кадастру.
Наразі, це не є обов’язковим, у зв’язку з чим часто виникає невизначеність щодо статусу цих земельних ділянок, адже невитребувані земельні частки (паї) та нерозподілені земельні ділянки не є нерухомим майном в розумінні Закону, а права на них не підлягають реєстрації в Державному реєстрі прав.
Тепер потенційний орендар земельної ділянки спочатку повинен буде розробити проект землеустрою, сільська (селищна, міська) рада повинна буде затвердити проект і лише після цього – прийняти рішення про передачу земельної ділянки в оренду та оформити договір оренди.
Відтак, з нового року, орендар зможе зареєструвати право оренди на земельну ділянку, що мінімізує ризики передачі в оренду цієї ж землі одночасно іншій особі, а відповідно – й рейдерського захоплення землі, тощо. Окрім того, на ці орендні відносини поширюватиметься дія Закону України «Про оренду землі», що даватиме орендарям право, зокрема, на поновлення договору.
4. Оформлення власниками паїв права власності на земельні ділянки впродовж наступних 6 років. Наслідки неоформлення права власності на земельну ділянку до 01 січня 2025 року
Законом визначається, що усі власники невитребуваних земельних часток (паїв) повинні будуть оформити (зареєструвати) право власності на відповідні земельні ділянки до 01 січня 2025 року. Якщо до цього часу власник невитребуваної земельної частки (паю) не зареєструє своє право власності, то він вважатиметься таким, що відмовився від земельної ділянки, а земельна ділянка буде передана у комунальну власність, за рішенням суду, в порядку визнання майна безхазяйним.
Проте власники невитребуваних земельних часток (паїв) у певних випадках все ж матимуть можливість в подальшому отримати (оформити) земельні ділянки у власність. Законодавець передбачив, що у разі пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд за позовом власника невитребуваної земельної частки (паю) може визначити йому додатковий строк [Закон, правда, не визначає, з яким позовом повинен буде звернутись власник паю до суду, до якого суду, і до кого має бути пред’явлений цей позов (хто виступатиме відповідачем за таким позовом)].
Однак, якщо землі сільськогосподарських угідь колективної власності вже будуть відсутні, то в такому разі відповідна земельна частка (пай) може бути виділена в натурі (на місцевості) за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади (за наявності таких земель).
Крім того, Закон передбачає заборону на передачу земельних ділянок, які перейдуть у комунальну власність, у приватну власність протягом 7 років з часу реєстрації права комунальної власності.
Встановлення строку на оформлення (реєстрацію) права власності власникам невитребуваних паїв має на меті припинення існування абстрактних (не виділених в натурі (на місцевості) земельних ділянок, які в майбутньому, нарешті, набудуть статусу «повноцінних» земельних ділянок.
Водночас, визначення строку, протягом якого земельні ділянки не можуть бути передані у приватну власність, повинно попередити випадки зловживань як з боку приватних осіб, так і з боку посадових осіб органів місцевого самоврядування, які могли б «співпрацювати» для пришвидшеної передачі невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок у приватну власність.
5. Невитребувані паї – державна чи приватна власність?
Не дивлячись на встановлення строку власникам часток (паїв) для оформлення (реєстрації) ними права власності на земельні ділянки та визначення порядку передачі цієї землі у комунальну власність, статус невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок, наразі, в законодавстві все одно залишається невизначеним. Законодавець так і не визначив, хто є власником невитребуваних паїв, чи вважається їх власником до моменту оформлення власниками паїв права власності органи місцевого самоврядування, а, відповідно, кому належить нерозподілена земля, залишивши це питання на відкуп судам.
Водночас, невизначеність правового статусу (форми власності) невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок часто призводить до виникнення спорів щодо того, хто вправі розпоряджатись вказаними землями, адже право на передачу в оренду земель державної власності мають у межах компетенції, зокрема, органи Держгеокадастру, в той час як невитребувані земельні частки (паї) та нерозподілені земельні ділянки, наразі, можуть бути передані в оренду лише органами місцевого самоврядування чи місцевими державними адміністраціями; чи потрібно проводити земельні торги для передачі цих ділянок в оренду, тощо.
Відтак, це часто стає приводом для оскарження прокурорами договорів оренди та рішень про передачу землі в оренду сільськогосподарським підприємствам до суду з різних підстав.
6. Орендувати чи ні?
Інше проблемне питання, що залишається невирішеним – права орендаря невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок. І хоча ця проблема Законом частково вирішується (попереднє формування часток (паїв) у земельну ділянку, поширення на договори оренди норм Закону України «Про оренду землі»), Законом, тим не менш, й надалі визначено, що ці землі передаються в оренду лише на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
Відтак, наразі не існує, і новий Закон не пропонує тих чи інших механізмів (способів) захисту прав орендарів невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок у разі державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку і відповідно припинення права оренди. Не гарантується навіть право орендарю зібрати врожай, вирощений на орендованій ним землі.
* * *
Закон № 2498-VIII вирішує ряд проблем, що стосуються невитребуваних земельних часток (паїв), нерозподілених земельних ділянок, проте не вирішує усіх проблем. Неврегульованим залишається питання щодо статусу цих земель (державна, комунальна чи приватна власність) та щодо гарантій прав орендарів цих земель у разі державної реєстрації права власності на них (припинення права оренди).
Опубліковано: "Юрист і Закон", №43, 16.11.2018-22.11.2018
Автори: Олег Качмар, Олександра Бортман