Проголосований вночі 31 березня текст закону про ринок землі ще не оприлюднено офіційно, з урахуванням усіх поправок, але його вже критикують. Це певною мірою закономірно.
Адже з впевненістю можна очікувати, що з огляду на велику кількість обмежень, які закон накладає на володіння сільськогосподарською землею, реалізація корпоративних прав та прав власності на нерухоме майно в Україні через юридичні формальності, ймовірно, ускладниться для всіх, навіть для не пов'язаних із сільським господарством.
Закон у перспективі створює нові можливості для галузі сільського господарства та фінансового сектору, але також ускладнить ведення бізнесу загалом. Хоча до цього можна підготуватися, і починати слід уже зараз.
Хто зможе розпоряджатися землею та якою мірою?
Строки зняття мораторію на купівлю сільськогосподарської землі для юридичних осіб відкладено на 2024 рік, але для громадян мораторій припинить діяти вже у 2021 році. До 2024 року основні механізми, завдяки яким громадяни можуть розпорядитися своєю сільськогосподарською землею, – це продати її іншому громадянину або передати в іпотеку.
Банки, з іноземним капіталом зокрема, зможуть набувати її лише в порядку звернення стягнення та мають продати на торгах протягом 2 років, а до 2024 р. — лише громадянам.
У громадян з'являться нові приводи вдаватися до процедури власної неплатоспроможності згідно з Кодексом України з процедур банкрутства, яка передбачає мораторій на задоволення вимог кредиторів. Адже не лише громадяни зможуть обмежено розпоряджатися своїми сільськогосподарськими землями – їх, як і інше майно, може бути відчужено в рахунок погашення боргу.
Проте у разі, якщо ситуація стане складною, не можна виключати прийняття законів, які обмежуватимуть звернення стягнення на земельні ділянки, подібно до заходів подолання негативних наслідків фінансової кризи, які приймали в минулому.
Передбачено обмеження на те, скільки сільськогосподарських земель може придбати один громадянин, безпосередньо або через юридичних осіб. Згідно з попередніми даними, цей поріг становитиме 100 га, а з 2024 року – 10 тис. га.
Обмеження на набуття земель сільськогосподарського призначення за загальною площею вже встановлювалися в минулому Земельним кодексом України. На практиці вони призводили до дроблення володіння між особами та використання номінального володіння.
Чи можуть іноземці володіти сільськогосподарською землею, має вирішити всеукраїнський референдум.
Як це працюватиме?
Механізм, який покликаний обмежити іноземців від опосередкованого володіння землею, а також від опосередкованого накопичення одним громадянином понад встановлені обмеження, врегульовано доволі загально. Це породжуватиме низку питань до його реалізації.
Чи можуть акціонерні товариства, акції яких перебувають у вільному обігу, володіти сільськогосподарською землею? Як ефективно відслідковуватимуть контроль? Чи буде покладатися відповідальність на фізичних осіб, які опосередковано володіють сільськогосподарською землею з порушенням обмежень?
Чи переходитиме право власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості в разі його придбання? Як структурувати володіння сільськогосподарськими землями в холдингу?
Для корпоративних відносин і для роботи державних реєстрів юридичних осіб, які володіють сільськогосподарською землею, доведеться враховувати спеціально, а всіх інших фізичних і юридичних осіб – перевіряти.
Як підготуватися до змін?
Продовження реформ неминуче. Готуючись до них, доцільно перевірити, чи ви скористалися всіма можливостями наявного регулювання, поки воно не змінилося, компетентні органи не реформовано, а архівні документи не втрачено.
Варто перевірити:
- належне оформлення земельних ділянок і прав на них;
- наявність комплектів документів, які підтверджують формування земельної ділянки та оформлення прав на неї;
- правильність меж та інших відомостей у Державному земельному кадастрі;
- відсутність накладань із неархівованими та сусідніми земельними ділянками,
- правильність відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також оцінити, чи не зашкодить нове регулювання виконанню укладених договорів.
Опубліковано: The Page, 1 квітня 2020 р.