публікації

Орендовану земельну ділянку продали без попередження. Алгоритм дій

09/07/2021

Олег Качмар

Партнер, адвокат

Національний судовий процес,
Реструктуризація та банкрутство,
Агробізнес,
Страхування

Відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення порушує питання утримання наявного земельного банку. Складно спрогнозувати, наскільки буде поширеною практика порушення переважного права орендаря на купівлю землі сільськогосподарського призначення, проте алгоритм дій у такій ситуації варто знати всім.

Обов’язок повідомити орендаря про намір власника продати ділянку у разі, якщо продаж земельної ділянки сільгосппризначення здійснюється не на земельних торгах, лежить на нотаріусі, а не на власникові землі, який повинен лише з’явитись до нотаріуса, повідомити його про свій намір продати ділянку і подати заяву про реєстрацію наміру.
 
Нотаріус же повинен зареєструвати намір власника продати ділянку в реєстрі, після цього з’ясувати, чи є орендар, і якщо є — повідомити його про намір власника продати ділянку. Встановити, чи є орендар, нотаріус має на підставі відомостей з ДЗК та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
«Не усі чинні права оренди зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Чи буде нотаріус перевіряти інформацію про наявність зареєстрованих договорів оренди землі, укладених до 2013 року, в Державному реєстрі земель, чи виявить він усіх орендарів і чи «не загубить» він орендаря, який має переважне право купівлі земельної ділянки, наразі важко сказати, оскільки закон не встановлює чіткого обов’язку нотаріуса перевіряти старий реєстр земель. Не хотілось би, звісно, щоб із продажем землі відбувалось так, як це у свій час було з «подвійною орендою», — наголошує Олег Качмар.
 
Він не виключає, що в окремих випадках порушення переважного права орендарів буде пов’язано з бажанням окремих осіб «обійти» переважне право орендаря. Інший можливий сценарій розвитку подій — масове розірвання договорів оренди землі з різних підстав. Адже якщо немає оренди — немає переважного права!
 
Реалізація переважного права орендаря — справа самого орендаря

Щоб не втратити своє переважне право і не оскаржувати потім все це довго в судах, орендарю варто завчасно потурбуватись про те, щоб його право не було порушене, і щоб він не вважався таким, що повідомлений про намір власника продати свою ділянку.
 
Законодавець, ухваливши закон №1423, доповнив ЗК України ст. 1301, відповідно до якої у разі продажу земельної ділянки с/г призначення з порушенням переважного права її купівлі суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.
 

Олег Качмар зазначає, що якщо земельна ділянка буде продана без належного повідомлення орендаря про намір власника продати земельну ділянку або в «обхід» переважного права орендаря на купівлю ділянки, то такі дії, звісно, будуть неправомірними. Інша справа, що доводити неправомірність таких дій в суді доведеться уже орендарю.
  
Рекомендації, як орендарю захистити порушене переважне право на придбання (викуп) землі в суді, отримайте після заповнення анкети.
 
Коли земельну ділянку сільгосппризначення було придбано третіми особами

Уявімо ситуацію, що земельну ділянку сільськогосподарського призначення було придбано третіми особами. Безумовно, якщо це було здійснено в обхід переважного права, можна йти до суду, однак якщо такий продаж було здійснено в рамках правового поля, то як правильно вибудувати модель співпраці з новими власниками землі з юридичної точки зору? Варіацій декілька.

  1. Якщо на земельну ділянку не зареєстровано прав інших суб'єктів, можна запропонувати новим власникам "перекупити" у них землю за вищою ціною за умови, якщо потенційний покупець має право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення відповідно до положень земельного законодавства. 
  2. Окрім цього, особа, яка зацікавлена в отриманні в майбутньому земельної ділянки у власність, але на даний час не користується нею на жодному правовому титулі, може укласти з новим власником земельної ділянки договір оренди, що дозволить не тільки використовувати її у своїй господарській діяльності, а й забезпечить переважне право на купівлю при її продажі. 
  3. Важливо пам'ятати, що орендар має переважне право купівлі земель сільськогосподарського призначення, однак якщо він є юридичною особою, то 01.07.2024 р. він не зможе реалізувати своє переважне право, однак може його передати іншій особі. 

Якщо земельну ділянку продано третій особі, то це не припиняє оренди. Це лише означає, що до нового власника переходять усі права та обов’язки орендодавця (попереднього власника), а орендар виконує свої зобов’язання перед новим власником.
 
«Сам по собі продаж земельної ділянки і перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи, за загальним правилом, не має наслідком припинення оренди (не є підставою для зміни або припинення/розірвання договору оренди), якщо договором оренди не передбачено інше», — пояснює Олег Качмар.
 
Юрист зазначає, що ризик того, що в результаті продажу земельної ділянки орендар може втратити оренду до закінчення строку оренди, є лише у тому разі, якщо таке право передбачене договором оренди, і він захоче ним скористатись, якщо орендар не домовиться з новим власником про нові умови оренди або у разі спливу строку оренди, якщо новий власник не захоче продовжувати оренду.
 
У разі продажу земельної ділянки та переходу права власності на орендовану земельну ділянку до нового власника орендарю бажано підписати з новим власником додатковий договір, в якому щонайменше уточнити адресу місця проживання нового власника, його реквізити і місце виконання зобов’язання зі сплати орендної плати та підтвердити чинність усіх інших попередніх домовленостей або переглянути та узгодити нові умови оренди.
 
До того моменту, поки орендар не буде письмово повідомлений про нового власника земельної ділянки, він може продовжувати виконувати свої зобов’язання перед попереднім власником (сплачувати орендну плату попередньому власникові), і в цьому разі виконання ним свого зобов’язання буде вважатись належним виконанням. Також орендар має право вимагати від нового власника доказів переходу до нього зобов’язань щодо оренди. До моменту надання йому відповідних доказів орендар має право не виконувати свого обов’язку перед новим власником.
 
Тож закріплення законодавцем інституту переважного права є вкрай важливим для цілісного проведення земельної реформи. Законодавець намагався максимально убезпечити суб'єктів переважного права, виписавши не лише процедуру реалізації такого права, а й закріпивши спосіб захисту, що дозволить ефективно та впродовж розумного строку захистити своє порушене право.

Опубліковано: AgroPortal, 9 липня 2021 р. 

Що нового?

Найважливіша аналітика у вашій пошті.

більше аналітики

11/07/2021

Ситуації, коли орендовані земельні ділянки будуть продаватись без відома орендарів, будуть рідкістю (казусом), а не намаганням «обійти» переважне право орендаря...

Олег Качмар

20/06/2021

Якщо ви орендар – у вас є переважне право на купівлю земельної ділянки. Якщо ви користуєтеся земельною ділянкою на підставі будь-якого іншого договору, але не договору оренди, наприклад, на підставі договору емфітевзису, то у вас немає переважного права...

Олег Качмар