Багато об'єктів оренди зараз опинилися на окупованих територіях. Деякими з них можна користуватися, доступ до інших втрачено повністю. А орендодавці можуть вимагати орендної плати.
Що говорить закон?
Орендарям може прийти на допомогу частина 6 статті 762 Цивільного кодексу України (ЦКУ). Вона звільняє орендаря від орендної плати за весь час, протягом якого він не міг користуватися орендованим майном через обставини, за які він не відповідає.
Таке звільнення може застосуватися до оренди будь-якого майна: будівель, складів, земельних ділянок, автомобілів, сільськогосподарської техніки, будь-якого устаткування тощо.
Ця норма є унікальним випадком, який звільняє сторони договору від зобов’язання всупереч принципу цивільного права «зобов’язання має виконуватися належним чином».
Для прикладу, стаття 617 ЦКУ про обставини непереборної сили або як всі звикли їх називати — форс-мажор, не звільняє особу від грошових чи будь-яких інших обов’язків, а лише звільняє від відповідальності за порушення зобов’язання. Форс-мажор може перенести строки виконання того чи іншого зобов’язання на період дії форс-мажорних обставин, але не звільнити від виконання обов’язків. Однак, форс-мажор може бути серед переліку обставин, за які особа не відповідає.
Умови звільнення від орендної плати
Для звільнення від орендної плати, необхідне одночасне виконання двох умов. Перше — це об'єктивна неможливість користуватися майном, а друге — така неможливість користування повинна бути спричинена обставинами, за які орендар не відповідає.
Неможливість користуватися майном
Об'єктивна неможливість користуватися орендованим майном — це відсутність доступу до майна, неможливість знаходитися у приміщенні або зберігати у ньому речі тощо.
Кодекс не визначає критеріїв визначення «неможливості користування», тому необхідно буде доводити неможливість користування в кожному окремому випадку, керуючись наявною судовою практикою та загальними принципами логіки. При цьому тягар доведення покладається на орендаря.
Також важливо, щоб орендар дійсно не користувався орендованим об'єктом.
Обставини, за які орендар не відповідає
Кодекс також не наводить переліку чи пояснення стосовно визначення «обставин, за які орендар не відповідає». Судова практика виходить з того, що це будь-які обставини, що існують поза волею орендаря. Наприклад, будь-які форс-мажорні обставини або комунальні аварії, відключення електроенергії, водопостачання або теплопостачання в орендованому приміщенні, поломки, пошкодження майна, протиправне вилучення або зайняття майна третіми особами, накладення судом арешту на орендоване майно із забороною орендарю доступу до такого майна тощо.
В сьогоднішніх реаліях такими обставинами можуть бути: бойові або військові дії, обстріли, ворожі атаки, вторгнення, блокади, акти тероризму, диверсії, безлади, масові заворушення, примусове вилучення майна, захоплення підприємств, протиправні дії третіх осіб, пожежі, вибухи тощо на території, де знаходиться орендоване майно, рішення органів місцевої влади або військових адміністрацій щодо обов’язкової евакуації населення, руйнування майна внаслідок ракетних чи артилерійських обстрілів, незабезпечення орендодавцем захисту орендованих приміщень від мародерів та злочинців, тривалість повітряної тривоги, як наприклад у Луганській області тощо.
Орендарю доведеться доказувати орендодавцю, а якщо справа дійде до суду, то і в межах судового процесу, що ці обставини знаходяться поза волею орендаря.
Докази будуть залежати від конкретних обставин. На підтвердження факту, що орендар не відповідає за певні обставини, орендар може надати універсальний або індивідуальний сертифікат Торгово-промислової палати України, що підтверджує настання форс-мажорних обставин, акт від комунальників або служби надзвичайних ситуацій, рішення суду, підзаконний акт чи закон, в яких йтиметься про настання обставин, що існують поза волею орендаря.
Причина та наслідок
Також орендарю необхідно буде продемонструвати прямий причиново-наслідковий зв’язок між обставинами, що знаходяться поза його волею, та неможливістю користування орендованим майном.
Адже існування таких обставин саме по собі не означає автоматичної неможливості користування орендованим майном і не звільняє від сплати орендної плати, приклади ситуацій наводимо нижче у статті.
Кілька прикладів
Уявімо ситуацію, що компанія орендує автомобілі для своїх працівників, які користувалися ними в містах, що зазнали окупації. За умови, що орендовані авто не могли бути вивезені й залишилися в окупованих містах, а всі працівники компанії евакуювалися і компанія наразі не має доступу до авто, така компанія-орендар може претендувати на звільнення від орендної плати.
А от якщо підприємство орендує, скажімо, склад і зберігає на ньому певні товари, сам факт окупації міста не означає, що підприємство не може користуватися складом. Адже зазвичай призначенням складу є збереження майна, і в цій ситуації склад продовжуватиме виконувати функцію зберігання майна принаймні до тих пір, поки майно підприємства буде знаходитись на цьому складі. В такому разі навряд чи можна посилатися на неможливість користування майном та претендувати на звільнення від орендної плати, навіть якщо підприємство фізично не має доступу до складу.
Проте якщо орендар забере майно зі складу, наприклад через загрозу його знищення внаслідок бойових дій, і як наслідок припинить користуватися складом, орендар може претендувати на звільнення від орендної плати.
Тому звільнення конкретного орендаря від орендної плати залежить від фактичних обставин кожної окремої ситуації.
План дій
Якщо підприємство не може користуватися орендованим майном через війну або її наслідки, і бажає щоб орендодавець перестав нараховувати орендну плату, перш за все необхідно підготувати і направити орендодавцю відповідний лист.
У такому листі важливо обґрунтовано і послідовно викласти всі обставини, продемонструвати зв’язок між обставинами, що знаходяться поза волею орендаря, та неможливістю користування об'єктом оренди, та обов’язково зазначити, що підприємство дійсно не користується орендованим об'єктом.
У листі також доцільно вказати день, з якого підприємство втратило можливість користуватися майном, хоча в деяких ситуаціях і досить складно визначити конкретну дату.
Позицію, викладену в листі, важливо підкріпити відповідними доказами.
У якості доказу у описаному вище прикладі з авто доречно було би надати фото одометра автомобіля щоб підтвердити, що авто фактично не використовується, передати ключі та документи на автомобіль орендодавцю тощо.
Щодо другого прикладу, то на підтвердження не користування складом, можна надати акти приймання-передачі товарів на інший склад, письмові пояснення працівників, фото порожнього складу тощо.
Що в договорі?
Не можна забувати про положення договору оренди, за яким підприємство планує отримати звільнення від орендної плати.
Адже договором оренди може бути передбачено наслідки та порядок дій сторін договору у разі виникнення обставин, за які орендар не відповідає, втрати орендарем доступу до орендованого майна тощо. Зауважимо тут, що договірні наслідки можуть бути менш вигідними, аніж звільнення від орендної плати, про яке йдеться у цій статті.
Проте це не завжди означає, що підприємство зобов’язане слідувати положенням договору та не зможе скористатися звільненням від орендної плати, яке передбачене нормами ЦКУ. Важливо ретельного вивчити конкретний договір оренди та визначитися з правовою позицією, що підлягає застосуванню в конкретному випадку.
Опубліковано: НВ Бізнес, 8 вересня 2022 р.
Автори: Олександр Бородкін, Іванна Родіонова