публікації

Спори відносно договорів оренди - практика Верховного Суду

08/06/2018

Олег Качмар

Партнер, адвокат

Національний судовий процес,
Реструктуризація та банкрутство,
Агробізнес,
Страхування

Минуло вже майже півроку з початку роботи нового Верховного Суду. За цей час Верховний Суд розглянув чимало справ. Що нового привніс Верховний Суд у практику вирішення спорів щодо оренди землі?

Спори щодо поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення

Одними з найбільш поширених спорів щодо оренди землі традиційно є спори про поновлення договорів оренди землі. Найбільшу складність у їх вирішенні становить неоднакове застосування судами статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому, якщо донедавна позиція Верховного Суду України та Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону була відносно сталою, то в квітні Верховний Суд змінив свою позицію.

Стаття 33 Закону передбачає дві різні (самостійні) підстави поновлення договору оренди: 1) укладення договору оренди з попереднім орендарем на новий строк у зв’язку з реалізацією орендарем переважного права на укладення договору на новий строк (частини перша – п’ята статті), та 2) «автоматичне» поновлення договору після спливу строку дії договору (частина шоста статті 33).

Переважне право на поновлення договору оренди землі (листування, переговори сторін)

Стаття 33 Закону передбачає, що орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за умовами договору оренди землі, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Для цього орендар зобов’язаний не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (направити орендодавцю листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди).

Орендодавець, отримавши лист-повідомлення та проект додаткової угоди, повинен перевірити проект додаткової угоди на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем умови договору та, якщо немає заперечень, укласти з орендарем додаткову угоду [щодо оренди земель державної та комунальної власності орендодавець повинен прийняти ще рішення про поновлення договору].

Таким чином, переважне право орендаря на укладення договору на новий строк не значить, що якщо орендар належним чином виконував свої обов'язки за умовами договору оренди землі, то договір оренди поновиться «автоматично» («мовчки») після спливу строку дії договору. Для поновлення договору сторони (орендар та орендодавець) повинні вчинити певні активні дії.

Саме таку позицію щодо застосування частин першої-п’ятої статті 33 Закону впродовж тривалого часу займав та неодноразово висловлював Верховний Суд України (постанова ВСУ від 29.11.2017 р.).

«Автоматичне» поновлення договору оренди землі (мовчазна згода сторін)

Якщо для реалізації «переважного права на укладення договору оренди на новий строк сторони (орендар та орендодавець) повинні вчинити активні дії (провести переговори, узгодити умови), то для «автоматичного поновлення договору» потрібна мовчазна згода сторін та наявність (виконання) двох умов, а саме: 1) орендар продовжує користуватись орендованою ним земельною ділянкою; 2) орендодавець не заперечує проти такого користування (протягом місяця з дня закінчення строку дії договору від орендодавця не надійшло заперечень проти поновлення договору).

При цьому, Верховний Суд неодноразово вказував на те, що частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» не передбачає звернення орендаря до орендодавця, а переговори сторін щодо зміни істотних умов не проводяться (постанова від 21.02.2018 р. у справі № 908/1164/17, постанова від 21.02.2018 р. у справі № 917/772/17).

Таким чином, «автоматичне поновлення договору» відбувається в силу мовчазної згоди сторін, коли сторони, по суті, не вчиняють жодних активних дій, тобто діють пасивно.

Так було донедавна: у квітні Велика Палата Верховного Суду, переглянувши справу у спорі про визнання договору оренди землі поновленим, вказала, що «для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди» (постанова від 10.04.2018 р. у справі № 594/376/17-ц).

Така позиція Великої Палати Верховного Суду іде в розріз з рішеннями Верховного Суду, які були ухвалені раніше, та зводить нанівець судову практику, яка сформувалась до цього.

Спори щодо розірвання договорів оренди землі, наданої для потреб будівництва

Вирішуючи справи у спорах про розірвання договорів оренди землі, відведених для потреб будівництва, у зв’язку із закінченням будівництва та відчуженням (передачею) об’єкта будівництва на користь третіх осіб, суди, зазвичай, застосовують норми статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, та статті 31 Закону України «Про оренду землі».

При цьому, приписи частини другої статті 19 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право, зокрема, на припинення дії договору оренди землі, як правило, залишалися поза увагою судів.

З огляду на це, варто відзначити про застосування Верховним Судом норми частини другої статті 19 Закону України «Про оренду землі» під час вирішення цих спорів.

У постанові від 22.03.2018 р. у справі № 909/560/17 Верховний Суд вказав, що «припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею».

Враховуючи положення частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», Суд дійшов висновку, що право добросовісного орендаря на припинення дії договору оренди землі у зв'язку із завершенням будівництва шляхом його розірвання диспозитивно унормовано законом, а тому добросовісний орендар вправі вимагати припинення (розірвання) договору оренду землі після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію.

Водночас, позиція Верховного Суду щодо наявності підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, у разі переходу права на нерухоме майно, розташованого на орендованій земельній ділянці, до іншої особи, й надалі залишається неоднозначною.

У постанові від 17.04.2018 р. у справі № 922/2159/17 Верховний Суд дійшов висновку, що у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування. Відтак, врахувавши те, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеним на ній об'єктом здійснює її новий власник, попередній землекористувач - відповідач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством і договором передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору, Верховний Суд підтримав позицію судів попередніх інстанцій про наявність правових підстав для задоволення позову.

Натомість, у постанові від 10.04.2018 р. у справі № 915/672/17 Верховний Суд, за подібних обставин справи, дійшов висновку, що «відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою».

Ці дві різні позиції існують у судах вищих інстанцій з 2015 року. І, наразі, Верховний Суд не сформував єдиної позиції щодо того – припиняється (підлягає розірванню) договір оренди земельної ділянки, в разі переходу права власності на об’єкт нерухомості, розташований на цій ділянці, чи не припиняється (не підлягає розірванню).

Спори щодо збільшення розміру орендної плати

Типовими для судової практики останніх років є справи у спорах про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності з метою приведення умов договорів щодо розміру орендної плати у відповідність до норм Податкового кодексу України. Позиція судів у цих спорах є незмінною – суди задовольняють позови і вносять зміни до договорів оренди землі.

Водночас, останнім часом, місцеві ради все частіше стали звертатись до суду з позовами щодо збільшення розміру орендної плати у зв’язку із прийнятими ними рішеннями (приведення розміру орендної плати у відповідність до рішення ради).

Разом з тим, у постанові від 16.04.2018 р. у справі № 910/7905/17 Верховний Суд вказав на те, що зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена рішеннями органу місцевого самоврядування, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності.

З огляду на це, Верховний Суд вказав, що відповідні рішення органу місцевого самоврядування можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі лише у тому випадку, якщо безпосередньо в самому договорі передбачено таку підставу для перегляду розміру орендної плати.

Таким чином, наразі, Верховний Суд дотримується однозначної позиції, що підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки комунальної власності в частині зміни розміру орендної плати є тільки законодавча зміна граничних розмірів орендної плати.

Спори щодо стягнення з користувачів земельних ділянок (власників розташованих на них будівель) «безпідставно збереженої орендної плати»

Відповідні спори виникають між органами місцевого самоврядування та користувачами земельних ділянок (власниками розташованих на них будівель) у зв’язку з користуванням останніми земельними ділянками без оформлення правовстановлюючих документів.

Не дивлячись на подібність спорів, суди в одних випадках визнавали неотриману територіальною громадою орендну плату збитками – неодержаним доходом (постанова Верховного Суду України від 17.02.2016 р.), а в інших – грошовими коштами (майном), що збережене користувачем без достатньої правової підстави (постанови Верховного Суду України від 12.04.2017 р.).

На сьогоднішній день немає єдиної позиції Верховного Суду щодо правової природи коштів у вигляді «неотриманої (несплаченої) орендної плати» за користування земельною ділянкою комунальної власності без правовстановлюючих документів. Однак, вже найближчим часом така позиція може бути сформована Верховним Судом, враховуючи те, що одна із таких справ (справа № 629/4628/16-ц) нещодавно була прийнята Великою Палатою Верховного Суду до розгляду.


ВИСНОВОК:

Практика вирішення судами спорів щодо оренди землі кардинально не змінилась. Більшість позицій нового Верховного Суду є незмінною у порівнянні з позиціями, висловленими Верховним Судом України та судами касаційної інстанції у попередні роки. Необхідним є формулювання Верховним Судом позиції щодо того, які норми матеріального права повинні застосовуватись судами під час вирішення справ у спорах про розірвання договорів оренди земельної ділянки в разі переходу права власності на об’єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці, про стягнення з власників будівель «неотриманої орендної плати», та як саме повинні застосовуватись ці норми.

Опубліковано: "Юрист і Закон", №20, 01.06.2018 – 07.06.2018

Автори: Олег Качмар, Олександра Бортман

Що нового?

Найважливіша аналітика у вашій пошті.

більше аналітики

23/04/2021

Адвокати Василь Кісіль і Партнери, після чотирьох років судової тяганини, домоглися присудження для компанії СВГ Плюс відшкодування з Державного бюджету України збитків, які були завдані їй необґрунтованим тривалим митним оформленням скрапленого газу та нафтопродуктів у 2017 році...

Олег Качмар, Олександра Бортман

08/02/2021

02 лютого Парламент прийняв Закон, яким врешті визначив, що земельна ділянка та нерухомість на ній мають єдину правову долю, тобто земельна ділянка в разі переходу права власності на об’єкт нерухомості слідує за ним. Що передбачає прийнятий Закон, та чи вирішить він проблеми орендарів земельних ділянок? Чи стане перехід прав на землю у разі придбання нерухомості, насправді, автоматичним?..

Олександра Бортман, Олег Качмар