публікації

Як скористатися правом першим отримати пропозицію про продаж ділянки

20/06/2021

Олег Качмар

Партнер, адвокат

Національний судовий процес,
Реструктуризація та банкрутство,
Агробізнес,
Страхування

Як з’ясувати, чи маєте ви переважне право на придбання земельної ділянки?

Якщо ви орендар – у вас є переважне право на купівлю земельної ділянки. Якщо ви користуєтеся земельною ділянкою на підставі будь-якого іншого договору, але не договору оренди, наприклад, на підставі договору емфітевзису, то у вас немає переважного права. 

Згідно з прийнятим у квітні Законом 2194, суб’єктами переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення тепер будуть не лише орендарі земельних ділянок, яких визначили суб’єктами переважного права в другу чергу, але й особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, яких визначили суб’єктами переважного права в першу чергу. 

Більше того, переважним правом будуть наділені не лише ті орендарі, які вже зараз зможуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, але й ті, які відповідно до закону не можуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Тобто, визначальним критерієм для встановлення того, чи є у вас переважне право на купівлю земельної ділянки, є не те, чи можете ви з 1 липня чи пізніше набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а те – є ви орендарем чи ні. 

Переважне право купівлі земельної ділянки діє лише у разі продажу земельної ділянки

Якщо земельна ділянка відчужується у будь-який інший спосіб (наприклад, шляхом дарування, міни, внесення до статутного капіталу чи в інший спосіб, але не шляхом продажу), то в такому разі переважного права на придбання (купівлю) земельної ділянки в орендаря немає.

Основне питання – чи зможуть юридичні особи-орендарі скористатись своїм переважним правом? 

Адже, якщо продавати і купувати землю з 1 липня і до 1 січня 2024 року можуть виключно лише громадяни України, то набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичні особи поки що (до 1 січня 2024 року) не зможуть. І якщо ще рік тому, після прийняття закону про відкриття ринку землі (про обіг земель сільськогосподарського призначення), ще були певні сумніви щодо того, чи зможуть агрохолдинги реалізувати своє переважне право на викуп орендованих ними у селян земельних ділянок, то прийнятий у квітні Закон 2194 це питання, фактично, знімає.

Прийняті зміни до Земельного кодексу України тепер не лише вказують, що орендар може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку, якщо він відповідно до закону не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, але й в певній мірі визначають порядок такої передачі.

Що стосується етапів, які можна виділити в процесі реалізації орендарем свого переважного права на купівлю земельної ділянки, то я б виділив наступні:

Перший етап – інформування. Це повідомлення однією особою інших осіб про свій намір продати або купити земельну ділянку. Це така собі оферта чи запрошення до оферти. Якщо ви – орендар, тобто у вас є переважне право на купівлю ділянки, то ви можете сміливо першим повідомити власника земельної ділянки про свій намір купити у нього ділянку. Ніхто вам не забороняє цього робити. Можливо, ваша пропозиція зацікавить власника землі. 

Але якщо ви – власник земельної ділянки, то у разі виникнення у вас бажання продати земельну ділянку ви зобов’язані повідомити орендаря про свій намір продати земельну ділянку. Бо в нього є переважне право купівлі земельної ділянки та, в разі продажу вами земельної ділянки, у нього виникає можливість реалізувати своє переважне право. Для цього, ви повинні не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати у нотаріуса, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, свій намір щодо продажу земельної ділянки. Заяву про державну реєстрацію наміру продати земельну ділянку потрібно буде подати нотаріусу, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу. Разом із заявою нотаріусу необхідно буде подати проєкт договору. Заяву і проєкт договору потрібно подати не пізніш як за два місяці до дня укладення договору.

Писати і відправляти орендареві листи з повідомленням про свій намір продати земельну ділянку власнику земельної ділянки не потрібно. Закон цього не вимагає – не встановлює такого обов’язку. Проте, власник земельної ділянки, звісно, може це зробити, якщо він так бажає. Юридичного значення це не матиме, але як додатковий доказ в суді – може знадобитись.

Обов’язок проінформувати орендаря про намір власника земельної ділянки продати свою ділянку лежить на нотаріусі. Нотаріус зобов’язаний, по-перше, з’ясувати, чи існують особи, які мають переважне право купівлі земельної ділянки (на підставі відомостей з Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отримавши відповідні відомості); по-друге, нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити орендаря про намір власника продати ділянку. Повідомлення про це нотаріус повинен надіслати орендарю цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або вручити йому особисто під розписку. 

Що важливо і на що потрібно звернути особливу увагу орендарів – так це те, що, у разі їхньої відмови отримати повідомлення, якщо про це буде відповідна позначка, або у разі повернення до нотаріуса повідомлення у зв’язку із закінченням встановленого строку його зберігання, вони (орендарі) вважатимуться повідомленими про намір власника продати свою ділянку.

Другий етап – це очікування відповіді орендаря і призначення дати укладення договору.

Прийняті до Земельного кодексу зміни визначають, що орендар, якщо він бажає скористатися своїм  переважним правом, зобов’язаний протягом місяця повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. 

Реалізувати своє переважне право на придбання земельної ділянки орендар може за умови його готовності викупити земельну ділянку за ціною, за якою вона продається, та за умови, що немає особи, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин на земельній ділянці та має першочергове переважне право купівлі, або у разі її відмови від реалізації свого переважного права. 

Далі, протягом місяця з дня отримання від орендаря повідомлення про його готовність викупити земельну ділянку за ціною, за якою вона продається, нотаріус за погодженням із власником ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це орендаря цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення.

Якщо орендар протягом місяця з дня отримання від нотаріуса повідомлення про намір власника продати ділянку не повідомить нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовиться від укладення договору, то вважатиметься, що він відмовився від свого переважного права.

Третий етап – це укладення договору. Орендар і власник ділянки повинні з’явитися до нотаріуса у дату і час, призначені для укладення договору. Далі уже справа рук нотаріуса. 

Якщо орендар не з’явиться до нотаріуса у призначений ним день і час, то вважатиметься, що орендар відмовився від свого переважного права купівлі ділянки (за умови отримання нотаріусом повідомлення про вручення орендарю повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання). 

Якщо ж орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, то він може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. Зробити це орендар може у будь-який час – як до отримання від нотаріуса повідомлення про намір власника продати земельну ділянку, так і після отримання такого повідомлення. Передача переважного права здійснюється на підставі договору між орендарем і особою, якій передається право, і може бути здійснена лише один раз. Передача переданого переважного права третім особам – забороняється. Передане право підлягає державній реєстрації. 

Орендар зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення іншій особі. Це він повинен зробити протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Якщо ж орендар відступив переважне право після отримання повідомлення від нотаріуса про намір власника продати ділянку, то орендар зобов’язаний повідомити особу, якій він передав переважне право, про намір власника продати ділянку. Правда, в який строк він повинен це зробити – закон не каже. 

Спірні питання щодо порядку реалізації переважного права на купівлю земельної ділянки

Не дивлячись на те, що законодавець досить детально прописав порядок повідомлення власником про свій намір продати земельну ділянку та порядок реалізації орендарем свого переважного права на купівлю земельної ділянки, проблем та спірних питань усе одно не уникнути. 

Перше, з чим скоріш за все зіштовхнуться орендарі – до цього часу не усі чинні права оренди зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

Закон каже, що наявність орендарів (суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги) встановлюватиметься шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Проте закон нічого не каже, чи зобов’язаний нотаріус перевіряти інформацію про наявність зареєстрованих договорів оренди в Державному реєстрі земель? Про те, що власник зобов’язаний повідомити нотаріуса про наявність оренди, реєструючи намір щодо продажу земельної ділянки – закон теж нічого не каже. Тому, чи не обмежиться нотаріус отримання відомостей лише із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, чи виявить нотаріус усіх орендарів і чи "не загубить" він орендаря, який має переважне право на купівлю земельної ділянки – питання. Не хотілось би, звісно, щоб з продажем землі вийшло так, як це було з "подвійною орендою" у 2013 році. 

Друге. Закон каже, що про намір власника продати земельну ділянку нотаріус зобов’язаний повідомити орендаря, направивши йому відповідне повідомлення цінним листом з повідомленням про вручення або вручити йому вказане повідомлення особисто під розписку. При цьому, у разі повернення до нотаріуса повідомлення у зв’язку із закінченням встановленого строку його зберігання, орендар вважатиметься повідомленим про намір власника продати свою ділянку. Як повинен діяти нотаріус, якщо повідомлення повертатимуться йому з відміткою про відсутність особи за адресою місцезнаходження чи "з інших причин"? Чи вважатиметься орендар в такому випадку повідомленим чи таким, що відмовився від свого переважного права? Чи намагатиметься нотаріус "розшукати" орендаря або чи буде він з’ясовувати, чому орендар не отримав вчасно його повідомлення? Можливо, але, скоріш за все, навряд чи. 

Третє. Закон нічого не каже з приводу того, чи може власник, який зареєстрував намір продати земельну ділянку, відкликати свою пропозицію укласти договір до моменту або в момент її одержання орендарем чи після одержання відповіді від орендаря? За загальним правилом, пропозиція укласти договір, одержана адресатом, не може бути відкликана протягом строку для відповіді, якщо інше не вказане у пропозиції або не випливає з її суті чи обставин, за яких вона була зроблена. 

Четверте. Закон визначає, що орендар повинен заявитись до нотаріуса у день і час, призначені нотаріусом для укладення договору, які він попередньо погоджує з власником ділянки. Однак, якщо наслідки нез’явлення орендаря до нотаріуса у призначений день і час в законі прописані (вважатиметься, що орендар відмовився від свого переважного права купівлі ділянки (за умови, що він був повідомлений про дату і час укладення договору або відмовився від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання), то як бути, якщо у призначений день і час не з’явиться власник земельної ділянки – закон також нічого не каже. 

П’яте. Що робити, якщо особа, якій орендарем передано переважне право купівлі ділянки, повідомить нотаріуса про своє бажання і готовність придбати ділянку із запізненням, не в строк? Чи втрачає вона в такому разі переважне право купити земельну ділянку? Є питання.  

Шосте. Спірним залишається також питання, чи зможуть власники земельних часток (паїв) продати, а орендарі – купити орендовані ними паї – до виділення їх в натурі. Скоріш за все, що ні. І скоріш за все, що продавати і купувати їх можна буде лише після виділення їх в натурі і формування їх в окремі ділянки.

Одним словом, спірних питань і проблем може виникнути чимало. 

Тому, для того, щоб хоча б якимось чином мінімізувати ризики, які можуть виникнути на етапі реалізації переважного права на купівлю земельної ділянки, орендарям варто, щонайменше, вчинити такі дії: 

  1. Зареєструвати свої права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
  2. Перевірити правильність усіх своїх даних, в тому числі правильність адреси місця знаходження. 
  3. Повідомити власника (власників) про свій намір купити орендовані земельні ділянки. 
  4. Повідомити власника (власників про передачу переважного права іншій особі (іншим особам). 
  5. Повідомити нотаріуса про бажання скористатись переважним правом та готовність купити земельну ділянку за ціною, за якою вона продається.
  6. Перевірити, чи немає вас в Єдиному реєстрі боржників.
  7. З’явитися до нотаріуса у призначений ним день і час для укладення договору.

Опубліковано: Agroportal.ua, 20 червня 2021 р. 

Що нового?

Найважливіша аналітика у вашій пошті.

більше аналітики

11/07/2021

Ситуації, коли орендовані земельні ділянки будуть продаватись без відома орендарів, будуть рідкістю (казусом), а не намаганням «обійти» переважне право орендаря...

Олег Качмар

09/07/2021

Відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення порушує питання утримання наявного земельного банку. Складно спрогнозувати, наскільки буде поширеною практика порушення переважного права орендаря на купівлю землі сільськогосподарського призначення, проте алгоритм дій у такій ситуації варто знати всім...

Олег Качмар