02 лютого Парламент прийняв Закон, яким врешті визначив, що земельна ділянка та нерухомість на ній мають єдину правову долю, тобто земельна ділянка в разі переходу права власності на об’єкт нерухомості слідує за ним. Що передбачає прийнятий Закон, та чи вирішить він проблеми орендарів земельних ділянок? Чи стане перехід прав на землю у разі придбання нерухомості, насправді, автоматичним? Протягом якого строку новий власник майна повинен звернутись до відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування щодо оформлення права користування земельної ділянкою державної чи комунальної власності? Чи зобов’язаний відповідний орган в такому випадку передати земельну ділянку набувачу у власність або в оренду, та чи зменшить прийняття цього Закону корупційні ризики при переоформленні прав землекористування на земельні ділянки державної та комунальної власності? Про це та інше — далі у цій статті.
Трохи історії питання
Прийняття цього Закону було довгоочікуваним, оскільки недосконалість у правовому регулюванні існує з 90-х років. З 1992 і до 2002 року автоматичний перехід права власності чи права користування на земельну ділянку у разі продажу розташованого на ній нерухомого майна передбачався статтею 30 Земельного кодексу 1992 р.
Проте з 2002 року, після набрання чинності новим Земельним кодексом, ця норма спочатку зникла з нього (на п’ять років), а потім – багато разів змінювалась, що призвело до формування різної судової практики. Суди, в тому числі касаційної інстанції, приймали протилежні рішення щодо умов, за яких право власності чи користування земельною ділянкою переходить до нового власника об’єкта нерухомого майна, і часто не могли сформулювати єдиної позиції, чи переходить (право) взагалі, та як це оформлюється.
І лише останні роки позиція Верховного Суду з цього питання є більш усталеною.
Велика Палата Верховного Суду у кількох своїх постановах з посиланням на різні редакції статті 120 Земельного кодексу підтвердила, що право користування земельною ділянкою переходить до набувача нерухомого майна, розташованого на ній, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства. Більше про це ми писали тут.
Що передбачає Закон?
Хоч Земельний кодекс зараз з 2009 року прямо передбачає автоматичний перехід права користування земельною ділянкою до нового власника (набувача) нерухомості, орендарі земельних ділянок часто стикаються з проблемами оформлення оренди чи її припинення: попередні власники нерухомості не можуть позбутись статусу орендаря (користувача) земельної ділянки та часто змушені пояснювати податковій, чому вони не подають декларацію зі сплати за землю і не сплачують орендну плату, тоді як нові власники нерухомості (фактичні користувачі земельних ділянок) — часто не можуть (а часом — не хочуть) переоформити на себе право оренди (користування) земельною ділянкою.
У зв’язку з цим законодавець і прийняв Законопроєкт № 0850, який перебував на розгляді в Парламенті ще з 2015 року. Згідно з прийнятими змінами, передбачено, що у разі набуття права власності на об'єкт нерухомості або об’єкт незавершеного будівництва до набувача одночасно переходить право оренди (емфітевзису, суперфіцію) на земельну ділянку в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника. Волевиявлення (тобто, будь-які активні дії) орендодавця та внесення змін до договору оренди землі (емфітевзису, суперфіцію) із зазначенням у договорі нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються. Закон лише зобов’язує повідомити орендодавця про перехід права.
Закон прямо встановив, що документи про набуття права власності на об'єкт нерухомості є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, але у договорі купівлі-продажу нерухомості потрібно обов’язково вказати кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить.
Якщо ж об'єкт нерухомості розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки. Передбачається, що відповідний орган зобов’язаний передати земельну ділянку у власність або оренду набувачу.
Якщо об’єкт нерухомості розташовано на земельній ділянці, наданій у постійне користування, набувач зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності звернутися до відповідного органу та просити передати йому землю у власність або користування, а орган зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня державної реєстрації права власності припинити право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт нерухомості, та передати її у власність або оренду власнику об’єкта.
Отже, хоча Закон і передбачає певне слідування земельної ділянки за нерухомості, перехід права на земельну ділянку до набувача аж ніяк не можна назвати автоматичним. Якщо земельна ділянка вже перебуває у користуванні, то для набуття права оренди (емфітевзису, суперфіцію) на неї потрібно буде звертатись до державного реєстратора (нотаріуса), а якщо земельна ділянка «нічия» або надана у постійне користування, власнику нерухомості і взагалі доведеться проходити всі етапи передачі землі з державної чи комунальної власності у приватну.
Чи вдасться вирішити старі проблеми, та які проблеми залишаться?
У Прикінцевих та перехідних положеннях Закону не вказано, чи поширюється його дія на договори купівлі-продажу нерухомого майна, які були укладені до його прийняття. Тобто, чи діє «земельна амністія» для тих нових власників, хто не оформив (не встиг або не зумів оформити) право користування земельною ділянкою у зв’язку з придбанням нерухомого майна. Відтак, є питання, а чи зможуть нові власники (набувачі) нерухомості, що уклали договори купівлі-продажу нерухомого майна до прийняття цього Закону, зареєструвати право оренди чи право власності на земельну ділянку на підставі цього Закону та раніше укладеного договору? Оскільки за загальним правилом Закони не мають зворотної дії в часі, то, скоріше за все, такі власники зіткнуться з проблемами під час реєстрації прав.
Також є питання, чи зможе попередній власник нерухомого майна, який продав майно і не користується земельною ділянкою, зареєструвати на підставі цього Закону і договору купівлі-продажу нерухомого майна припинення права користування земельною ділянкою, бо Закон цього прямо не передбачає, а державні реєстратори, як відомо, частіше керуються формалізмом, аніж логікою.
Крім того, чимало договорів оренди земельних ділянок раніше укладались без зазначення кадастрового номеру земельних ділянок, оскільки у певний період часу їх просто не було, тож чи реєструватимуть право оренди на земельну ділянку тільки на підставі договору купівлі-продажу, якщо в договорі оренди земельної ділянки не вказано кадастровий номер земельної ділянки – також не відомо, а Закон відповіді — не містить.
Також, треба зазначити, що Закон передбачає автоматичний перехід прав на земельну ділянку державної або комунальної власності тільки у тому разі, якщо земельна ділянка перебуває у користуванні (якщо об'єкт нерухомості розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні).
Якщо земельна ділянка не перебуває (не перебувала) у користуванні попереднього власника нерухомого майна, то набувач нерухомого майна зобов’язаний звернутися до відповідного органу з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, який (орган) зобов’язаний передати земельну ділянку набувачу у власність або оренду.
Тобто, що стосується набуття (оформлення) прав на земельну ділянку державної чи комунальної власності, то Закон встановлює обов’язок органу передати земельну ділянку набувачу нерухомості, проте не встановлює строку прийняття такого рішення.
Та, навіть, якби такий строк і було встановлено (як для передачі земельної ділянки, яка перебуває у постійному користуванні), то жодної гарантії, що такий строк буде дотримано органом державної влади чи місцевого самоврядування, немає, оскільки відповідальності посадових чи службових осіб за такі порушення Закон не встановлює.
* * *
Прийняття Закону та передбачення в ньому можливості набути право оренди земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу нерухомості, що на ній розташована, повинно спростити життя як новим, так і попереднім власникам нерухомого майна, які так чи інакше зіштовхуються з численною бюрократією в місцевих радах та органах державної влади, намагаючись оформити право користування земельною ділянкою чи зареєструвати його припинення. Проте Закон очевидно не вирішить всіх проблем. Тому, хоч при прийнятті Закону й декларувалось, що його прийняття зменшить корупційні ризики при переоформленні прав землекористування на земельні ділянки державної та комунальної власності, не виключено, що певну кількість спорів щодо передачі (непередачі) земельних ділянок державної та комунальної власності у власність чи користування нових власників нерухомого майна, як і раніше, доведеться вирішувати в судах.
Опубліковано: Property Times, 8 лютого 2021 р.