Іпотечні лабіринти: у пошуках прав на передану в іпотеку нерухомість
07/09/2009
7 вересня 2009 р. у Прес-центрі Інформаційного агентства ЛІГАБізнесІнформ відбулася прес-конференція на тему: «Іпотечні лабіринти: у пошуках прав на передану в іпотеку нерухомість». У заході взяли участь Наталія Доценко-Білоус, старший юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» і Олексій Пилипець, виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації (УНІА).
У ході прес-конференції були проаналізовані основні проблемні аспекти позасудового звернення стягнення на передані в іпотеку об'єкти нерухомості, у тому числі земельні ділянки, житлову нерухомість і такий специфічний вид активів, як право користування й право оренди земельної ділянки під забудову. Також були озвучені деякі нововведення й ініціативи, запропоновані Українською національною іпотечною асоціацією і юридичною фірмою «Василь Кісіль і Партнери».
Наталія Доценко-Білоус детально проаналізувала поточну ситуацію, проблеми і юридичні можливості в частині позасудового звернення стягнення на передане в іпотеку майно.
Іпотечні відносини є унікальними й багатогранними відносинами по своїй правовій суті: з одного боку, це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, з іншого боку, це альтернативний спосіб здійснення розрахунків по невиконаному основному зобов'язанню.
Якщо в докризовий період іпотеку популярно було розглядати в ракурсі її забезпечувальних властивостей, то в умовах дефіциту грошової маси актуальними стають питання виконання основного зобов'язання за допомогою звернення стягнення на предмет іпотеки. Практика показує, що в ряді випадків цей досить урегульований процес все-таки має певні складності.
Найбільш актуальними питаннями для будь-якого кредитора - іпотекодержателя є два питання: (а) коли виникає право на звернення стягнення на предмет іпотеки та (б) як реалізувати право, що виникає.
У свою чергу, іпотекодавець стурбований іншим питанням: як запобігти зверненню стягнення на предмет іпотеки.
Розглядаючи варіант позасудового звернення стягнення, потрібно говорити про можливості, які існують ще з моменту набрання чинності ЗУ «Про іпотеку» в 2004 році, для іпотекодержателя без судового розгляду звернути стягнення на передане в іпотеку майно. Для реалізації цієї процедури необхідне виконання 2 умов:
1. виникнення права на звернення стягнення на передане в іпотеку майно при а) порушенні боржником зобов'язань за основним договором або б) порушенні іпотекодавцем умов іпотечного договору;
2. спеціальне застереження в іпотечному договорі або окремий договір про задоволення вимог кредиторів.
При детальному розгляді основних предметів іпотеки було обговорено, наскільки реально в кожному окремому випадку реалізувати передбачену опцію на позасудове звернення стягнення:
При зверненні стягнення на житлову нерухомість (квартири або житлові індивідуальні будинки) існує 2 шляхи:
1. придбання іпотекодержателем передану в іпотеку нерухомість у приватну власність (однак у банківської установи може бути представлено об'єктами нерухомості не більше 25% активів);
2. відчуження закладеного майна кредитором на користь третіх осіб, уникаючи етап придбання цього майна в приватну власність іпотекодержателем.
Цей варіант, виходячи із практики ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», є неможливим для реалізації з декількох причин, серед яких, не передбачене законодавством відчуження закладеного майна невласником без придбання іпотекодержателем об'єкта в приватну власність. Адже при здійсненні відчуження на користь третіх осіб необхідно здійснити ряд дій, а саме:
а) одержання довідки в БТІ (або в регіонах - виписки з реєстру прав власності), що видається виключно власникові. Відповідно, банк позбавлений цієї можливості.
б) перешкодою для одержання довідки також може бути наявність самовільних реконструкцій і перепланувань;
в) процедура передбачає виконання іпотекодержателем обов'язку з повідомлення всіх осіб, яких стосується таке відчуження, завчасно за 30 календарних днів.
Таким чином, ці вимоги роблять неможливим реалізацію відчуження об'єкта нерухомості на користь третіх осіб.
Тому на сьогоднішній момент ряд банківських установ намагається реалізувати саме позасудове звернення стягнення на передане в іпотеку майно шляхом придбання в приватну власність. При цьому алгоритм дій є таким:
1. встановлення порушення зобов'язань боржником;
2. повідомлення боржника про порушення/неналежне виконання основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору й про намір здійснити позасудове звернення стягнення (за 30 календарних днів, але може не застосовуватися, якщо майну не загрожує втрата, знищення й т.д.);
3. формування оціночної вартості об'єкта нерухомості (квартири);
4. повернення боржникові різниці суми коштів між вартістю об'єкта нерухомості й фактичним борговим зобов'язанням, якщо вона перевищує 90%. Повернення здійснюється до перереєстрації в БТІ шляхом депонування коштів у нотаріальній конторі.
5. звернення іпотекодержателя до БТІ з пакетом документів, серед яких неодмінно повинен бути правовстановлюючий (договір про задоволення вимог кредиторів або іпотечний договір, у якому присутнє застереження про позасудове звернення стягнення).
Основною проблемою зазначеного алгоритму є той факт, що не провадиться державна реєстрація правочину нотаріусом (договору про задоволення вимог кредиторів) у реєстрі правочинів. З однієї сторони законодавство не містить вимоги про обов'язкову реєстрацію такого правочину (як наприклад, і у випадку з договором дарування), а з іншого боку, у реєстрі правочинів не відображається інформація про зміну власника, що гіпотетично може негативно позначитися на наступних операціях з нерухомістю.
Іншою проблемою може стати виселення фактично проживаючих осіб (у випадку відсутності їхньої добровільної згоди). Виселення може бути здійснене тільки за рішенням суду в силу дії статті 109 Житлового кодексу України.
У цьому випадку іпотекодержателю необхідно пам'ятати, що боржник буде оскаржувати оціночну вартість нерухомості і вживати інші процесуальні дії, що може затягти процес позасудового звернення стягнення на кілька років, і може перевести його в площину судову.
Олексій Пилипець докладно розповів про пропоновані законодавчі зміни, нововведення й запропоновані механізми вдосконалення практики позасудового звернення стягнення. «Позасудове звернення стягнення – безумовно, ключовий фактор, що визначає правове регулювання іпотечного кредитування в нашій країні. При цьому судова процедура вкрай мало ефективна. Донедавна рівень дефолтів за іпотечними кредитами був украй незначним, тому не було відповідної практики, і нормативно-правовий прогалина загострювала ризики як нових гравців, так і світових банків, не захищала їхні інтереси» - відзначив пан Пилипець.
УНІА разом з іншими профільними асоціаціями й об'єднаннями був розроблений і запропонований ефективний механізм, що визначає більше гнучкі відносини між кредитором і боржником. У рамках цих рекомендацій, зокрема, пропонується використати 2 варіанта:
1. застереження в іпотечному договорі про позасудове звернення стягнення;
2. одночасне підписання договору про іпотеку й договору про задоволення вимог.
Також у рамках цих ініціатив були розроблені рекомендації щодо зміни інструкції нотаріальних дій нотаріусів, а також внесення змін у тимчасовий порядок Мін'юсту «Про реєстрацію прав власності».
Таким чином, ці зміни будуть сприяти створенню правової основи для збільшення ефективності механізму позасудового звернення стягнення, а також для захисту прав іпотечного кредитора. Міжнародний досвід показує, що потрібно дати позичальникові право самому реалізовувати предмет іпотеки, тому що він найбільш мотивований у цьому випадку продати предмет іпотеки за найбільшу ринкову ціну.
Наталія Доценко-Білоус відзначила, що «незалежно від удосконалення механізму позасудового звернення стягнення на практиці ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» постає перед тим, що способів ускладнення процесу позасудового стягнення з боку боржника набагато більше, ніж способів без суду звернути стягнення на закладене майно».
Серед таких способів, зокрема, можуть бути відзначені такі:
1. Порушення справи про банкрутство іпотекодавця або його ліквідацію;
2. Звернення до суду з позовними вимогами про визнання іпотечного договору недійсним із застосуванням забезпечувальних заходів - у вигляді заборони здійснювати певні дії (звертати стягнення на предмет іпотеки) або у вигляді арешту на майно;
3. Неможливість реалізації механізму виселення мешканців з житлових приміщень внаслідок відсутності житлових приміщень, що відносяться до житлового фонду, для тимчасового проживання (ст.ст.109, 1321 і 1322 ЖКУ);
4. Наявність питань виселення дітей, що мають право користування або право власності на предмет іпотеки, що впливає на результат реалізації майна;
5. Виникнення проблем у випадку смерті іпотекодавця;
6. Самовільні реконструкції/перепланування в об'єктах нерухомості, що перешкоджають одержанню довідки-характеристики на майно і його наступній реалізації.
Доповідачі зійшлися в думці, що відсутність цивілізованих механізмів звернення стягнення й інших методів погашення заборгованості за іпотекою істотно стримує розвиток ринку нерухомості, і впровадження розроблених рекомендацій і нових ініціатив професіоналів у цій області дозволять значно як підвищити ефективність роботи банків (кредиторів), так і надати забудовникам фінансові кошти для зведення їхніх об'єктів в формі коштів позичальників.
У ході прес-конференції були проаналізовані основні проблемні аспекти позасудового звернення стягнення на передані в іпотеку об'єкти нерухомості, у тому числі земельні ділянки, житлову нерухомість і такий специфічний вид активів, як право користування й право оренди земельної ділянки під забудову. Також були озвучені деякі нововведення й ініціативи, запропоновані Українською національною іпотечною асоціацією і юридичною фірмою «Василь Кісіль і Партнери».
Наталія Доценко-Білоус детально проаналізувала поточну ситуацію, проблеми і юридичні можливості в частині позасудового звернення стягнення на передане в іпотеку майно.
Іпотечні відносини є унікальними й багатогранними відносинами по своїй правовій суті: з одного боку, це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, з іншого боку, це альтернативний спосіб здійснення розрахунків по невиконаному основному зобов'язанню.
Якщо в докризовий період іпотеку популярно було розглядати в ракурсі її забезпечувальних властивостей, то в умовах дефіциту грошової маси актуальними стають питання виконання основного зобов'язання за допомогою звернення стягнення на предмет іпотеки. Практика показує, що в ряді випадків цей досить урегульований процес все-таки має певні складності.
Найбільш актуальними питаннями для будь-якого кредитора - іпотекодержателя є два питання: (а) коли виникає право на звернення стягнення на предмет іпотеки та (б) як реалізувати право, що виникає.
У свою чергу, іпотекодавець стурбований іншим питанням: як запобігти зверненню стягнення на предмет іпотеки.
Розглядаючи варіант позасудового звернення стягнення, потрібно говорити про можливості, які існують ще з моменту набрання чинності ЗУ «Про іпотеку» в 2004 році, для іпотекодержателя без судового розгляду звернути стягнення на передане в іпотеку майно. Для реалізації цієї процедури необхідне виконання 2 умов:
1. виникнення права на звернення стягнення на передане в іпотеку майно при а) порушенні боржником зобов'язань за основним договором або б) порушенні іпотекодавцем умов іпотечного договору;
2. спеціальне застереження в іпотечному договорі або окремий договір про задоволення вимог кредиторів.
При детальному розгляді основних предметів іпотеки було обговорено, наскільки реально в кожному окремому випадку реалізувати передбачену опцію на позасудове звернення стягнення:
При зверненні стягнення на житлову нерухомість (квартири або житлові індивідуальні будинки) існує 2 шляхи:
1. придбання іпотекодержателем передану в іпотеку нерухомість у приватну власність (однак у банківської установи може бути представлено об'єктами нерухомості не більше 25% активів);
2. відчуження закладеного майна кредитором на користь третіх осіб, уникаючи етап придбання цього майна в приватну власність іпотекодержателем.
Цей варіант, виходячи із практики ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», є неможливим для реалізації з декількох причин, серед яких, не передбачене законодавством відчуження закладеного майна невласником без придбання іпотекодержателем об'єкта в приватну власність. Адже при здійсненні відчуження на користь третіх осіб необхідно здійснити ряд дій, а саме:
а) одержання довідки в БТІ (або в регіонах - виписки з реєстру прав власності), що видається виключно власникові. Відповідно, банк позбавлений цієї можливості.
б) перешкодою для одержання довідки також може бути наявність самовільних реконструкцій і перепланувань;
в) процедура передбачає виконання іпотекодержателем обов'язку з повідомлення всіх осіб, яких стосується таке відчуження, завчасно за 30 календарних днів.
Таким чином, ці вимоги роблять неможливим реалізацію відчуження об'єкта нерухомості на користь третіх осіб.
Тому на сьогоднішній момент ряд банківських установ намагається реалізувати саме позасудове звернення стягнення на передане в іпотеку майно шляхом придбання в приватну власність. При цьому алгоритм дій є таким:
1. встановлення порушення зобов'язань боржником;
2. повідомлення боржника про порушення/неналежне виконання основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору й про намір здійснити позасудове звернення стягнення (за 30 календарних днів, але може не застосовуватися, якщо майну не загрожує втрата, знищення й т.д.);
3. формування оціночної вартості об'єкта нерухомості (квартири);
4. повернення боржникові різниці суми коштів між вартістю об'єкта нерухомості й фактичним борговим зобов'язанням, якщо вона перевищує 90%. Повернення здійснюється до перереєстрації в БТІ шляхом депонування коштів у нотаріальній конторі.
5. звернення іпотекодержателя до БТІ з пакетом документів, серед яких неодмінно повинен бути правовстановлюючий (договір про задоволення вимог кредиторів або іпотечний договір, у якому присутнє застереження про позасудове звернення стягнення).
Основною проблемою зазначеного алгоритму є той факт, що не провадиться державна реєстрація правочину нотаріусом (договору про задоволення вимог кредиторів) у реєстрі правочинів. З однієї сторони законодавство не містить вимоги про обов'язкову реєстрацію такого правочину (як наприклад, і у випадку з договором дарування), а з іншого боку, у реєстрі правочинів не відображається інформація про зміну власника, що гіпотетично може негативно позначитися на наступних операціях з нерухомістю.
Іншою проблемою може стати виселення фактично проживаючих осіб (у випадку відсутності їхньої добровільної згоди). Виселення може бути здійснене тільки за рішенням суду в силу дії статті 109 Житлового кодексу України.
У цьому випадку іпотекодержателю необхідно пам'ятати, що боржник буде оскаржувати оціночну вартість нерухомості і вживати інші процесуальні дії, що може затягти процес позасудового звернення стягнення на кілька років, і може перевести його в площину судову.
Олексій Пилипець докладно розповів про пропоновані законодавчі зміни, нововведення й запропоновані механізми вдосконалення практики позасудового звернення стягнення. «Позасудове звернення стягнення – безумовно, ключовий фактор, що визначає правове регулювання іпотечного кредитування в нашій країні. При цьому судова процедура вкрай мало ефективна. Донедавна рівень дефолтів за іпотечними кредитами був украй незначним, тому не було відповідної практики, і нормативно-правовий прогалина загострювала ризики як нових гравців, так і світових банків, не захищала їхні інтереси» - відзначив пан Пилипець.
УНІА разом з іншими профільними асоціаціями й об'єднаннями був розроблений і запропонований ефективний механізм, що визначає більше гнучкі відносини між кредитором і боржником. У рамках цих рекомендацій, зокрема, пропонується використати 2 варіанта:
1. застереження в іпотечному договорі про позасудове звернення стягнення;
2. одночасне підписання договору про іпотеку й договору про задоволення вимог.
Також у рамках цих ініціатив були розроблені рекомендації щодо зміни інструкції нотаріальних дій нотаріусів, а також внесення змін у тимчасовий порядок Мін'юсту «Про реєстрацію прав власності».
Таким чином, ці зміни будуть сприяти створенню правової основи для збільшення ефективності механізму позасудового звернення стягнення, а також для захисту прав іпотечного кредитора. Міжнародний досвід показує, що потрібно дати позичальникові право самому реалізовувати предмет іпотеки, тому що він найбільш мотивований у цьому випадку продати предмет іпотеки за найбільшу ринкову ціну.
Наталія Доценко-Білоус відзначила, що «незалежно від удосконалення механізму позасудового звернення стягнення на практиці ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» постає перед тим, що способів ускладнення процесу позасудового стягнення з боку боржника набагато більше, ніж способів без суду звернути стягнення на закладене майно».
Серед таких способів, зокрема, можуть бути відзначені такі:
1. Порушення справи про банкрутство іпотекодавця або його ліквідацію;
2. Звернення до суду з позовними вимогами про визнання іпотечного договору недійсним із застосуванням забезпечувальних заходів - у вигляді заборони здійснювати певні дії (звертати стягнення на предмет іпотеки) або у вигляді арешту на майно;
3. Неможливість реалізації механізму виселення мешканців з житлових приміщень внаслідок відсутності житлових приміщень, що відносяться до житлового фонду, для тимчасового проживання (ст.ст.109, 1321 і 1322 ЖКУ);
4. Наявність питань виселення дітей, що мають право користування або право власності на предмет іпотеки, що впливає на результат реалізації майна;
5. Виникнення проблем у випадку смерті іпотекодавця;
6. Самовільні реконструкції/перепланування в об'єктах нерухомості, що перешкоджають одержанню довідки-характеристики на майно і його наступній реалізації.
Доповідачі зійшлися в думці, що відсутність цивілізованих механізмів звернення стягнення й інших методів погашення заборгованості за іпотекою істотно стримує розвиток ринку нерухомості, і впровадження розроблених рекомендацій і нових ініціатив професіоналів у цій області дозволять значно як підвищити ефективність роботи банків (кредиторів), так і надати забудовникам фінансові кошти для зведення їхніх об'єктів в формі коштів позичальників.