Останні кілька місяців у публічному просторі досить жваво обговорюється питання земельної реформи. Здалося б, тема не нова: час від часу у парламент подають черговий законопроєкт про обіг земель сільськогосподарського призначення. Кожна така спроба породжує нову хвилю публічних дискусій щодо перспектив запровадження ринку землі. Однак предмет сьогоднішньої дискусії принципово відрізняється від всіх попередніх. Головний акцент змістився з питання чи буде запроваджено ринок, на те, яким він буде і чого очікувати від земельної реформи тим, хто вже тривалий час законно обробляє землю.
З розрізненої інформації ми спробували з’ясувати, на якому етапі зараз земельна реформа, а також знайти відповіді на питання, які найбільше турбують гравців нині існуючого ринку.
Коли буде закон про ринок землі?
На дату цієї публікації (20 вересня 2019 р.) ще не оприлюднено жодного законопроекту. Як нещодавно поділився голова комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної реформи, народний депутат, Микола Сольський, у своєму інтерв'ю для AgroPolit.com: "Є два основних робочих законопроекти зараз. Перший – той, який розробляє Світовий банк із залученням багатьох експертів. Другий готують депутати (не тільки з нашого комітету, а й з інших). Жоден із цих двох текстів до кінця не готовий. Ідеї у них збігаються на 70-60%". За очікуваннями останнього, депутатський законопроєкт буде доопрацьовано до кінця цього місяця. Водночас, сам ринок має запрацювати вже з 1 жовтня 2020 року, про що вчора (19 вересня 2019 р.) публічно заявив прем'єр-міністр України під час зустрічі з аграрною спільнотою.
Кого допустять до ринку?
Народний депутат коментує в своєму інтерв'ю, що в робочому варіанті депутатського законопроєкту розглядають можливість допустити до ринку землі тільки українських громадян, а також юридичних осіб, які зареєстровані в Україні. Іноземців (як іноземних громадян, так і іноземних юридичних осіб) не розглядають як потенційних покупців української землі.
Таке обмеження позбавить іноземних юридичних та фізичних осіб можливості купувати землю напряму. Однак, якщо законопроєкт не передбачить додаткових обмежень, іноземці матимуть опосередкований доступ до купівлі землі через українські компанії шляхом інвестування в їх корпоративні права. Такий сценарій може активізувати суттєвий притік іноземних інвестицій в аграрний сектор.
Доля нині чинних договорів оренди та емфітевзису
Учасники ринку мають побоювання, що з прийняттям закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, «обнуляться» чинні договори оренди та емфітевзису. Чи є підстави для такого занепокоєння?
По-перше, більшість чинних договорів оренди передбачає право на переважний викуп землі для тих, хто її обробляє. Це право визначено і у чинному законодавстві. Так, ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу встановлює загальний принцип, за яким наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Аналогічне право закріплене і в ст. 9 Закону України "Про оренду землі". Микола Сольський у своєму інтерв’ю відзначає, що він "…практично впевнений, що воно [переважне право] буде підтверджене. Можливо, обговорюватиметься варіант розвинути його в законодавстві, пов'язаному з земельною реформою". Також депутат закликає не вірити чуткам, що обнуляються договори емфітевзису. Він стверджує, що на рівні цих ідей взагалі нічого не обговорювалося, а анулювання договорів було б неправильним посилом для ринку. Аналогічну думку на зустрічі з аграріями озвучив і прем'єр-міністр України Олексій Гончарук: "Ми дуже не хочемо, щоб ті, хто зараз обробляє землю, втратили можливість обробляти її надалі. В законопроєктах, які ми вам презентуємо, ви побачите, як ми збираємося це зробити". І з цим, ми - юристи – повністю згодні.
Очевидно, що не всі орендарі одразу виявлять бажання викупити землю, яку вони обробляють, у тому числі через брак коштів на такий викуп. У зв'язку з цим постає питання, яка доля чекає на договори оренди, у випадку відмови орендаря від переважного права. Чинне законодавство передбачає, що у разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 770 Цивільного кодексу). Це правило діє, тільки якщо в самому договорі оренди прямо не передбачено, що у випадку відчуження земельної ділянки договір оренди припиняється.
Тому, не зайвим буде зараз перевірити договори оренди на предмет наявності в них такої підстави припинення договору як відчуження земельної ділянки на користь третіх осіб. Поки є час, можна внести відповідні зміни в договори.
До чого готуватися іноземцям, які сьогодні обробляють українську землю?
Відповідно до нині чинної ст. 9 Закону України "Про оренду землі" переважне право на земельну ділянку мають тільки ті орендарі, які відповідно до закону можуть мати її у власності. Відповідно, якщо до ринку землі допустять тільки резидентів України, то ця категорія орендарів не зможе скористатися правом переважного викупу землі. Але важливо, що право оренди іноземці (як і резиденти України, які відмовляться від переважного права) автоматично не втратять.
Однак вище ми говоримо про іноземних орендарів в буквальному розумінні. Є ще одна категорія. Це ті іноземці, які обробляють землю через зареєстровані в Україні сільськогосподарські підприємства. За даними інформаційної платформи Vkursi, в Україні зареєстровано 1334 такі сільськогосподарські підприємства. Вони обробляють 1,6 млн га із 41,5 млн га сільськогосподарських земель або близько 4% від всіх сільськогосподарських угідь України. Така категорія іноземних орендарів де-юре вважається резидентами України, а отже також може бути допущена до ринку землі.
Хоча, варто відзначити, що певні обмеження розробники законопроєкту все ж таки розглядають. Заступник міністра розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тарас Висоцький, наприклад, відзначив, що: "згідно норми для країни-агресора, всі фізичні особи будуть проходити перевірку реєстрації власності і походження капіталу".
Скільки землі можна буде купити?
Не менш актуальне питання стосовно обмеження щодо купівлі землі в одні руки. Наразі, обговорюється можливість врегулювання цього питання на рівні антимонопольного законодавства. Зокрема, розглядається варіант встановлення відсоткових обмежень на рівні країни, області, об'єднаної територіальної громади. Для прикладу обговорюються такі відсотки: 0,5% на рівні країни, 10-15% на рівні області, 20-30% – об'єднаної територіальної громади.
За словами представника комітету Верховної Ради, зараз напрацьовується максимально ефективний варіант, який би не провокував учасників ринку обходити такі обмеження.
Запобіжники від фінансових спекуляцій
В якості запобіжника, який дозволить захистити ринок від фінансових спекуляцій довкола землі після його відкриття, розглядають запровадження спеціального податку за перепродаж землі. Обговорюється можливість закріплення значно вищої ставки за перепродаж землі (розмір може бути в 2, 5, 10 разів більшим від розміру податку за першу купівлю-продаж). Інші особливості застосування такої підвищеної ставки, зокрема, період її можливого застосовування, поки не розголошуються.
Замість висновків
Звичайно, лишається низка питань в контексті прийдешньої земельної реформи, а сама реформа сьогодні напевно є чи не найбільш резонансною. Сподіваємося побачити перший текст законопроєкту вже найближчими днями. А тим часом, учасникам ринку, які вже обробляють землю, доцільно провести аудит чинних договорів оренди та переконатися, що вони не передбачають припинення оренди у разі зміни власника землі.
Автори: Володимир Ігонін, Таїсія Асадчих