публікації

Навігатор законодавчих змін. Радикальні зміни в оподаткуванні нерухомості: що потрібно знати та як захиститися

18/10/2021

Олександр Бородкін

Партнер, адвокат

Нерухомість та будівництво,
Оподаткування,
Торгівля та комерційна діяльність,
Агробізнес,
Відновлювальна енергетика,
Транспорт та інфраструктура

Дмитро Саранчук

Юрист

Державно-приватне партнерство та закупівлі,
Торгівля та комерційна діяльність,
Споживчі товари та роздрібна торгівля,
Транспорт та інфраструктура

Ви є інвестором у нерухомість чи посередником при її продажу забудовником? Просто володієте кількома квартирами, які можете колись продати? Влаштовуйтесь, заварюйте чай: по ваші гроші скоро прийдуть податківці, але якщо діяти правильно — можна навіть зекономити.

Проєкт Закону № 5600, а саме правка до нього № 4001, передбачає радикальні зміни в оподаткуванні доходу фізичних осіб від продажу нерухомості більш ніж один раз на рік. У випадку прийняття Закону, зміни почнуть діяти вже з січня 2022 року.

Що оподатковується зараз?

Стаття 172 Податкового кодексу України наразі передбачає просту систему підрахунку податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) з продажу нерухомості.

Якщо ви є власником житлової нерухомості протягом щонайменше трьох років і відчужуєте один із таких об'єктів вперше за рік — ваш дохід від такого відчуження не оподатковується взагалі. Об'єктами нерухомості, на які поширюється це правило, є:

1) квартира, кімната, житловий або дачний будинок, їх частини або незавершене будівництво,

2) земельна ділянка під такими об'єктами, включно з побутовими спорудами на ній,

3) земельна ділянка, що не перевищує за розмірами норму безоплатної передачі (див. ст. 121 Земельного кодексу України).

Для зручності назвемо таку нерухомість «житлом».

Якщо це другий і будь-який наступний продаж житла протягом одного року, або якщо житло у вашій власності менше трьох років — кожен продаж оподатковується за ставкою 5%.

Якщо ви продаєте нерухомість, яка не увійшла до переліку вище: офісні приміщення, паркомісця, підвальні чи інші нежитлові приміщення у багатоквартирних будинках, так звані апартаменти тощо — перший і будь-які наступні продажі оподатковуються за ставкою 5%. Для зручності назвемо ці об'єкти «іншою нерухомістю».

Оподаткуванню підлягає ваш дохід від продажу, який визначається або як ціна у договорі купівлі-продажу, або як оціночна вартість майна — доходом вважається сума, яка виявиться більшою.

Як буде після прийняття проєкту?

По-перше, перелік «житла» розшириться та включатиме також земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані вами у власність:

1) у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або

2) у процесі приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або

3) шляхом виділення в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), або

4) земельні ділянки, перелічені у попередніх пунктах, отримані платником податку у спадщину.

По-друге, змінюється спосіб розрахунку вашого доходу від продажу як житла, так і іншої нерухомості.

Одразу окреслимо простір змін. Для житла оподаткування першого та другого продажу не зміниться — зміни торкнуться третього та подальших продажів. Залишаються чинними і правила для першого продажу іншої нерухомості - зміни стосуються другого та наступних продажів.

Зміни такі: по-перше, ставка податку з вашого доходу від продажу дорівнюватиме 18%; по-друге, ваш дохід від таких продажів може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкту нерухомості. У такому випадку ваш дохід рахуватиметься як «ціна продажу або оціночна вартість нерухомості мінус витрати на її придбання». Так, досить схоже на підрахунок інвестиційного прибутку.

Якщо ви вже заплуталися, давайте узагальнимо:

1) перший продаж житла за рік, якщо продавець володів ним три роки і більше — не оподатковується ПДФО (нічого не змінилося);

2) другий продаж житла за рік, якщо продавець володів ним три роки і більше або перший за рік продаж іншої нерухомості - ставка оподаткування 5% (також без змін);

3) другий, третій чи подальший продаж іншої нерухомості або третій чи подальший продаж житла, якщо строк володіння більше трьох років — ставка оподаткування дорівнює 18%. Але оподатковується лише сума, що обраховується як «доходи від продажу мінус витрати на придбання».

Слід пам’ятати, що у випадках 2) та 3) продавець також має сплатити військовий збір за ставкою 1,5%.

Окремо зазначимо, що зміни не торкнуться нерухомості, яку продавець отримав у спадщину.

Мабуть, ви вже здогадалися, що плануючи продажі нерухомості, варто перш за все зайнятися підрахунком вартості і витрат, а також визначити черговість. Можливо, найдорожчий об'єкт варто продати першим, а той, що з найбільшими витратами — останнім.

Витрати?

Так. Теоретично ви можете зменшувати свій дохід від продажу, а відповідно і податки, за рахунок витрат аж до нуля. До витрат на придбання нерухомості потрапляють такі:

1) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, якщо придбання нерухомості відбулося шляхом погашення таких цінних паперів або майнових прав;

2) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

3) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

4) якщо придбання об'єкта відбулося шляхом передачі його власнику в оплату частки у статутному капіталі юридичної особи при виході власника зі складу учасників — вартість, за якою було передано такий об'єкт;

5) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

6) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що була передана як компенсація за такими договорами;

7) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкти нерухомості;

8) вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий платником податків при ліквідації юридичної особи або утворення без статусу юридичної особи;

9) витрати, понесені на будівництво такого об'єкта нерухомості;

10) вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування.

Тобто, якщо ви, наприклад, продаєте третю на рік квартиру або другий на рік офіс і вони, по-перше, впали в ціні з моменту купівлі, а, по-друге, ви маєте відповідні документи для підтвердження витрат на їх придбання — вітаємо, у вас є шанс не заплатити ані копійки ПДФО.

Зверніть увагу: вартість невідокремлюваних поліпшень не згадана у переліку вище. Якщо купуєте дім чи офіс з невідокремлюваним обладнанням, подбайте, щоб вартість поліпшень була включена до ціни об'єкту, а не сплачена окремо — на випадок продажу.

Подарована і успадкована нерухомість

При продажу отриманих у подарунок об'єктів нерухомості, витратами є лише сума держмита, реєстраційного збору і аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з оформленням подарунку.

Для успадкованої нерухомості оподаткування сутнісно не змінилося. Як і раніше, перший продаж успадкованого житла — не оподатковується, другий та наступні — за ставкою 5%. Також на успадковані об'єкти не поширюється вимога про володіння ними протягом трьох років.

Декларування і оплата податків

Декларацію слід подавати, якщо ви скористалися правом на зарахування витрат. У такому випадку разом з декларацією слід подати і копії документів, що підтверджують відповідні витрати. Декларувати слід у загальному порядку — до 01 травня року наступного за звітним.

Як і раніше, сплачуються податки до моменту реєстрації правочину. Відповідно до пункту 172.4, нотаріус має перевірити наявність документу про сплату податків під час реєстрації.

Підсумуємо

Якщо законопроєкт буде схвалений парламентом, він може ускладнити життя тим, хто заробляє торгівлею нерухомістю або просто планує продати велику кількість об'єктів. Норма має набрати чинності з січня 2022 року, отже часу продати за старими правилами лишається обмаль.

Водночас, продаючи вже у нових умовах оподаткування, власник у деяких випадках може розраховувати навіть на податковий виграш. Погодьтеся, варто рахувати ретельно: часом заплатити 5% повної вартості об'єкту може бути дорожче ніж 18% від «прибутку».

Тобто, черговість має значення. Витрати мають значення. Документальне оформлення витрат має значення. Строки володіння об'єктами мають значення. Кількість продажів на рік має значення. Всі ці елементи нового податкового пазлу слід враховувати, приймаючи рішення про продаж.

Радимо також не забувати, що податківці рахують не завжди краще за платників, але часто нараховують більше — не таке й важке завдання, враховуючи що на їх боці грає невеличка армія юристів і бухгалтерів, зацікавлених у наповненні бюджету. Цілком можливо, вам знадобиться власна група підтримки.

Опубліковано: НВ.Бізнес, 18 жовтня 2021 р.

Що нового?

Найважливіша аналітика у вашій пошті.

більше аналітики

01/11/2021

Стаття доступна англійською мовою

Олександр Бородкін, Іванна Родіонова

11/10/2021

Починаючи з липня 2021 р. не стихає паніка навколо розкриття кінцевих бенефіціарних власників юридичних осіб. Неспокій пов'язаний з тим, що Закон України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення" №361-IX від 06 грудня 2019 р. вимагає подати схематичну структуру власності юридичної особи та підтверджуючі документи, а строк для цього виявився досить стислим – до 10 жовтня 2021 р. включно. Здавалося б, не все так страшно…

Олександр Бородкін, Марія Новик