публікації

Нове містобудівне законодавство 2018 року

03/08/2018

Марія Чабан

Юристка

Державно-приватне партнерство та закупівлі,
Нерухомість та будівництво,
Будівництво та забудова,
Транспорт та інфраструктура

Олександр Бородкін

Партнер, адвокат

Нерухомість та будівництво,
Оподаткування,
Торгівля та комерційна діяльність,
Відновлювальна енергетика,
Транспорт та інфраструктура

Завантажити статтю

Розмови про містобудівне регулювання зазвичай видаються досить відстороненими від насущних потреб так званої звичайної людини. Тільки не цього разу. Нововведення 2018 року стосуються проблем паркування, придомової території, спортивних майданчиків, шкіл, дитсадків, екології і безпеки тощо. Нижче розглянемо лише ті зміни, що вже прийняті, відтак невдовзі можуть в буквальному сенсі змінити ваше життя.

Новим ДБНам бути

Починаючи з 01 вересня 2018 р. діятимуть:

• ДБН Б.2.2-12:2018 "Планування і забудова територій", який заміняє аж 6 різних нормативно-правових актів;

• ДБН В.2.2-3:2018 "Будинки і споруди. Заклади освіти";

• ДБН В.2.3-5:2018 "Вулиці і дороги населених пунктів".

Затверджені ДБН містять велику кількість новел. Так, ДБН Б.2.2-12:2018 "Планування і забудова територій" встановлює обмеження щодо щільності забудови мікрорайонів, максимальну поверховість житлової забудови в залежності від чисельності населення та вводить низку "кольорових" понять:

• "блакитні лінії" – обмеження висотності забудови;

• "зелені лінії" – обмеження забудови для збереження зелених територій;

• "жовті лінії" – обмеження забудови щодо безпеки евакуації.

Починаючи з вересня, територія житлової забудови повинна розміщувати дитячі, пішохідні доріжки, спортивні майданчики та зелені насадження. Майданчики для відпочинку будуть зобов'язані будувати удвічі більшими, а розміри спортивних площ повинні збільшитися аж в 10 разів! Також, передбачено можливість розміщення вбудованих дитсадків.

ДБН В.2.3-5:2018 "Вулиці і дороги населених пунктів" встановлює обмеження щодо паркування на тротуарах та дорогах, норми щодо безпечного облаштування доріг ("острівці безпеки", захисні огородження на зупинках громадського транспорту та інші). Також забороняються проектування паркомісць на тротуарах і дорогах та розміщення паркінгів на території житлових комплексів. Як альтернатива – створення підземних або критих наземних паркомісць на відстані 300-500 метрів від житлових комплексів.

ДБН щодо шкільних будівель збільшать площу класу на одного учня. Передбачає обов’язкове влаштування інклюзивного простору і впровадження енергоефективних заходів тощо.

Нові прозорі відхилення від ДБН

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України (далі – "Мінрегіонбуд") від 19 квітня 2018 р. №97 було затверджено "Порядок погодження Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України обґрунтованих відхилень від будівельних норм, що забезпечують дотримання встановлених вимог безпеки до будівель і споруд у спосіб, не передбачений будівельними нормами" (далі – "Порядок погодження відхилень").

Із нововведень – обов'язок Мінрегіонбуду забезпечувати відкритість інформації про опрацювання звернень щодо погодження або відмови у погодженні відхилень від будівельних норм шляхом опублікування на офіційному веб порталі Мінрегіонбуду.

Таке нововведення спрямовано на захист потенційного покупця нерухомості та запобігання необґрунтованим погодженням відхилень.

Також, для того, аби отримати погодження Мінрегіонбуду необхідно, щоб суб'єкт господарювання письмово зобов'язався провести компенсаційні заходи, які будуть викликані відхиленнями від вимог будівельних норм.

Чергова будівельна амністія

Починаючи з 22 березня 2018 р., власники земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти будівництва без дозвільного документа на виконання будівельних робіт, знову можуть узаконити свої забудови. Для цього необхідно звернутися до Державної архітектурно-будівельної інспекції, яка у 10-денний термін за результатами технічного обстеження приймає об'єкт будівництва в експлуатацію. Таке положення стосується об'єктів, які за класом наслідків належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), а саме:

• збудованих у період з 05 серпня 1992 р. до 09 квітня 2015 р. індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 300 квадратних метрів;

• збудованих до 12 березня 2011 р. будівель та споруд сільськогосподарського призначення.

Передача земельних ділянок для містобудівних потреб можлива

Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" №3038-VI від 17 лютого 2011 р. (далі – "Закон №3038-VI") раніше забороняв за відсутності плану зонування або детального плану території передавати земельні ділянки державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб.

Починаючи з 01 квітня 2018 р. Закон №3038-VI таки вводить ряд випадків, за яких все ж можливо отримати землю:

• розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;

• приватизація громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;

• надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

• надання земельної ділянки для розміщення лінійних об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури;

• буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;

• будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об'єктів.

Нафтогазова сфера

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо дерегуляції в нафтогазовій галузі" від 01 березня 2018 р. №2314-VIII також врегулював певні питання, що стосуються містобудівної діяльності.

Зокрема, нафтові і газові свердловини та об'єкти їх влаштування виключено з переліку об'єктів будівництва. Це обґрунтовується специфікою спорудження об'єктів нафтогазової галузі, переважне розташування їх за межами населених пунктів та відсутністю впливу на забудову населених пунктів.

Таким чином, аби збудувати свердловину не потрібно отримувати дозвіл на будівельні роботи, а після завершення будівництва – реєструвати свердловину як об'єкт нерухомості та присвоювати поштову адресу.
Проте не всі зміни на краще. Відтепер, положення Земельного кодексу від 25 жовтня 2001 р. №2768-ІІІ, які передбачали перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, розміщені на такій земельній ділянці, не поширюватимуться на власників нафтових і газових свердловин. Оскільки останні більше не вважаються об'єктами будівництва.

Екологія

Починаючи з 12 жовтня 2018 р. документи державного планування, в тому числі містобудівна документація, підлягатимуть стратегічній екологічній оцінці (далі – "СЕО"), яка здійснюватиметься на етапі розробки таких документів. Відповідні зміни до Закону 3038-VI вносить закон України "Про стратегічну екологічну оцінку" від 20 березня 2018 р. №2354-VIII.

Обов'язок проводити СЕО покладено на замовника документів державного планування, а саме – органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування або інших замовників.

СЕО полягає в тому, щоб документи державного значення, які затверджуються на десяток років оцінювали з точки зору впливу можливих негативних наслідків на довкілля.

СЕО не поширюється на проекти документів державного планування, єдиною метою яких є обслуговування потреб, пов’язаних з обороною або надзвичайними ситуаціями, а також на фінансові або бюджетні документи державного планування. Прикладом такого документа є Державний бюджет України.
Документи державного планування, щодо яких здійснюється СЕО, не підлягатимуть іншим державним експертизам. Розділ "Охорона навколишнього природного середовища", що розробляється у складі проекту містобудівної документації, буде одночасно вважатися звітом про СЕО.

Сподіваємося, що це нововведення ще трішки допоможе захистити наше довкілля та населення від можливих негативних наслідків прийняття вказаних документів.

Таким чином, варто визнати, що і 2018 рік проходить під прапором досить значних змін до містобудівного законодавства.

Забудовники відчують це у нещодавно затверджених ДБН, які встановлюють ряд додаткових обмежень щодо щільності забудови мікрорайонів, максимальної поверховості в залежності від кількості населення, проектування паркомісць, облаштування острівців безпеки тощо. Оскільки з кожного правила зазвичай є винятки, Мінрегіонбуд не забуває оновлювати і Порядок погодження відхилень, в тому числі, очевидно, і від вказаних нововведень. Іншим цікавим нововведенням є дозвіл отримувати земельні ділянки державної або комунальної власності для містобудівних потреб, навіть за відсутності плану зонування або детального плану територій, щоправда, лише в деяких випадках. Найбільше ж роботи правникам додає зовсім новий "звір" на теренах України – стратегічна екологічна оцінка. Уже надходять запити на рецепти, як з ним боротися, і що робити з незавершеними проектами, в яких екологічна оцінка здійснювалася відповідно до раніше чинних правил.

Опубліковано: "Юрист і Закон", №27, 2 серпня 2018 р.

Автори: Олександр Бородкін, Марія Чабан

Що нового?

Найважливіша аналітика у вашій пошті.

більше аналітики

21/10/2019

З 29 жовтня 2019 року набуде чинності закон, який вносить зміни до закону України «Про публічні закупівлі». Він покликаний перезавантажити систему публічних закупівель та ставить за мету закрити усі «шпаринки», які використовували під час їхнього проведення...

Марія Чабан, Олександр Бородкін

20/02/2019

Починаючи з 2002 р. невирішеним залишалося питання колективної власності на землю. Колективні землі підприємств немов зависли в повітрі. Мало того, що ніхто не знав, як правильно ними користуватись, для багатьох залишалося відкритим питання, як взагалі ці землі не втратити...

Марія Чабан, Олександр Бородкін