Нещодавно законодавець зробив чергову спробу покращити законодавство в галузі містобудування. Здавалося б, галузь і так вже була істотно дерегульована останніми роками, особливо в порівнянні з іншими галузями. Однак, досконалості немає меж, як-то кажуть. Мета ставиться, як завше, висока: привести у відповідність до європейських стандартів, підняти рейтинг в Doing Businesss, подолати корупцію і зловживання. Нижче розглянемо, що ж насправді змінилось, а тоді вже зробимо висновок, наскільки це значний крок на шляху до рожевої мрії.
Нові правила гри викладено в Законі України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності" №1817- VIII (надалі – "Закон"). Ключові зміни полягають в наступному.
Об’єкти будівництва поділятимуться на три класи наслідків замість п’яти категорій складності
До прийняття Закону всі об’єкти будівництва поділялися на п’ять категорій складності відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". Проте паралельно існувало запроваджене ДБН В.1.2-14-2009 поняття класу наслідків (відповідальності) об’єкта будівництва, за яким останні поділялися на об’єкти з незначними (СС1), середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками. Результатом такої політики стала неузгодженість між двома класифікаціями. Наприклад, до об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) наслідками, відносилися як об’єкти III, так і IV категорії складності. До них застосовувалися різні дозвільні процедури. Зокрема, будівництво об’єктів III категорії складності здійснювалося за декларативним принципом, а IV категорії – за дозвільним. Не секрет, що іноді мало місце умисне заниження категорії складності будівництва задля швидшого початку будівельних робіт за спрощеною процедурою.
Після набрання чинності Законом поняття категорії складності будівництва скасовується. Відтепер об’єкти будівництва І та ІІ категорій складності належатимуть до об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1) наслідками, ІІІ та ІV категорій складності – до об’єктів із середніми (СС2) наслідками, V категорії складності – до об’єктів зі значними (СС3) наслідками. Віднесення об’єктів будівництва до того чи іншого класу наслідків буде здійснюватися проектною організацією за погодженням із замовником будівництва, як це і було у випадку з категоріями складності.
Закон встановлює вичерпний перелік об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) відноситимуться до об’єктів зі значними (СС3) наслідками, а саме: пам’ятки культурної спадщини, об’єкти підвищеної небезпеки, житлові, будівлі заввишки понад 100 метрів, будівлі з рівнем можливої небезпеки для людей понад 400 осіб, які постійно перебувають на об’єкті. Також визначено перелік тих об’єктів будівництва, які не можуть бути об’єктами з незначними (СС1) наслідками: житлові будинки понад чотири поверхи, об’єкти, характеристики можливих наслідків від відмови яких перевищуватимуть рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя 50 осіб, якщо ці особи постійно перебуватимуть на даному об’єкті, або 100 осіб, якщо ці особи періодично перебуватимуть на даному об’єкті, та інші, визначені Законом.
Здійснення підготовчих робіт та будівництво об’єктів з незначними (СС1) наслідками відбуватиметься на підставі повідомлень про виконання підготовчих та будівельних робіт, а будівництво об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками – після отримання дозволу, про що йтиметься далі.
Таким чином скасовується подвійна класифікація об’єктів будівництва. Запропонована законодавцем класифікація дозволить спростити подальше законодавче регулювання містобудівної галузі. Визначення виключного переліку об’єктів, які в жодному випадку не можуть за класом наслідків (відповідальності) відноситися до об’єктів з незначними (СС1) наслідками, має на практиці обмежити найбільш очевидні випадки маніпулювання забудовниками дозвільними процедурами.
Запроваджено двоступеневу дозвільну систему в будівництві замість триступеневої, яка існувала раніше
Закон скасовує декларації про початок виконання будівельних робіт, за якими раніше будували об’єкти I-III категорій складності. Відтепер право на виконання будівельних робіт об’єктів з незначними (СС1) наслідками виникатиме у суб’єкта містобудування після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Порядок подання такого повідомлення наразі ще не затверджений Кабінетом Міністрів України. Будівництво об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками відбуватиметься на підставі дозволу, як це було раніше для об’єктів IV-V категорій складності. Порядок видачі такого дозволу, перелік необхідних для цього документів та підстави для відмови у його видачі не змінилися.
Вже зареєстровані до набрання чинності Законом декларації залишатимуться чинними до завершення будівництва, крім випадків їх скасування органом державного архітектурно-будівельного контролю. Підставами для їх скасування є подання замовником відповідної заяви, ліквідація юридичної особи-замовника чи припинення підприємницької діяльності фізичної особи – підприємця (замовника), смерть фізичної особи – замовника чи визнання її безвісно відсутньою, скасування містобудівних умов та обмежень, виконання будівельних робіт, не передбачених декларацією, встановлення під час перевірки порушень законодавства у сфері містобудування, невідповідність об’єкта проектній документації та вимогам будівельних норм, стандартів і правил, невиконання вимог приписів посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю та виявлення таким органом факту подання недостовірних даних у декларації, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом. Перелік цих підстав є вичерпним.
Таким чином, за декларативним, або, тепер вже, повідомним принципом будуть будуватися лише об’єкти з незначними (СС1) наслідками, а дозвільний підхід розповсюджуватиметься не лише на об'єкти зі значними (СС3) наслідками, а й на об’єкти з середніми (СС2) наслідками, в тому числі й ті, що раніше будувались за декларативним принципом.
Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт даватиме право на будівництво об’єктів з незначними наслідками та видалення зелених насадження
Замовник вправі виконувати підготовчі роботи, як і до прийняття Закону, після надання органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідного повідомлення. Але для видалення зелених насаджень та винесення інженерних мереж необхідно було мати декларацію про початок виконання підготовчих робіт. Нововведенням Закону є те, що відтепер повідомлення про початок виконання підготовчих робіт одночасно даватиме право і на видалення зелених насаджень та винесення інженерних мереж. Для цього необхідно буде лише попередньо провести обстеження земельної ділянки та скласти акт обстеження зелених насаджень.
Встановлення вичерпного переліку документів для отримання містобудівних умов та обмежень зменшить можливості для зловживання органами містобудування
Закон детально регламентує порядок отримання містобудівних умов та обмежень. Зокрема, у ньому прописано вичерпний перелік документів, необхідних для їх надання. Відповідні органи містобудування не вправі будуть вимагати інші документи. З переліку необхідних документів Законом вилучено ситуаційний план знаходження земельної ділянки та її фотофіксацію, проте додано копію документа, що посвідчує право власності на нерухомість – у разі реконструкції чи реставрації.
Закон визначає вичерпний перелік підстав для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень. Суттєво зменшено склад та зміст цих умов.
Зміни виглядають досить технічними, однак, хочеться вірити, що вони дійсно зменшать можливості зловживання своїми функціями органами містобудування та архітектури, оскільки звужують дискретність їх підходу при наданні містобудівних умов та обмежень.
Відповідальність за порушення в галузі містобудування зросла в середньому приблизно на 40-45%
Закон вніс зміни до Закону України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності" в частині збільшення відповідальності суб'єктів містобудівної діяльності за переважну більшість передбачених цим законом порушень. Враховуючи, що востаннє розміри відповідальності переглядались близько п'яти років тому і зважаючи на девальвацію національної валюти з того часу, такі зміни, скоріше, повертають, і то частково, до економічного розміру передбачених законом штрафів. Однак, ці зміни у будь-якому разі є необхідними.
Таким чином, серед змін, запроваджених Законом, дійсно кардинальним можна вважати відхід від усталеної п'ятирівневої категоризації об'єктів за складністю будівництва на користь їх трирівневої класифікації за наслідками (відповідальністю). Певною мірою пов'язаний з цим відхід від декларативного принципу у будівництві і запровадження однакової дозвільної процедури для об'єктів з середніми і значними наслідками (відповідальністю) також покликані виключити можливості забудовників маніпулювати різними процедурами, занижуючи категорію, чи то пак – класність свого об'єкту. Решта змін, хоч і не виглядають ключовими, також є важливими і назрілими і, в цілому, поліпшують регуляторне середовище в галузі містобудування.
Закон набирає чинності 10 червня 2017 р. До того часу, сподіваємося, Кабмін прийме необхідні підзаконні акти, щоб забезпечити запровадження нових правил гри на ринку.
Опубліковано: "Юрист і Закон", №09, 03.03.2017-09.03.2017
Автори: Олександр Бородкін, Богдан Неділько