Україна докорінно змінила правила гри на ринку нерухомості з впровадженням з 01 січня 2013 р. нового Реєстру речових прав на нерухоме майно. Він об'єднав і замінив собою раніше чинні Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр іпотек, Єдиний державний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна і Державний реєстр правочинів. В частині реєстрації прав на земельні ділянки новий реєстр також успадкував відповідні функції Державного земельного кадастру (ДЗК), а останній наразі реєструє лише самі ділянки як об’єкти цивільних прав.
За декілька місяців функціонування нового реєстру правила і підходи до реєстрації прав на нерухомість, відмінну від земельних ділянок, більш-менш устоялися. Не останню роль в формуванні практичних підходів у роботі з новим реєстром відіграли нотаріуси, в тому числі приватні. Однак в частині реєстрації прав на земельні ділянки виникли так звані "особливості", які пропоную розглянути ближче.
Щоб зареєструвати право власності на земельну ділянку, необхідно спочатку сформувати її
Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до ДЗК. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності, шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих ділянок або шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів. Після цього земельна ділянка реєструється в ДЗК. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Закон визначає, що земельні ділянки сформовані до 01 січня 2013 р. мають бути перенесені в новий кадастр автоматично. Однак на практиці це відбувається далеко не завжди. Більше того, тривалий час ДЗК нормально не функціонував взагалі. Ще й зараз не усім вдається зареєструвати свою землю в ДЗК. Хочеться вірити, що питання функціонування ДЗК є технічними і можуть бути швидко вирішені на практиці без окремого регуляторного втручання з боку держави.
Лише зареєструвавши або впевнившись, що земельна ділянка вже зареєстрована в ДЗК, можна клопотати про реєстрацію права власності на неї в Державному реєстрі прав.
Щоб оформити похідне право на земельну ділянку, наприклад, право оренди, необхідно спершу подбати про реєстрацію права власності на цю земельну ділянку за її власником
Це загальне правило стосується всіх без виключення об’єктів нерухомого майна, включаючи земельні ділянки. Однак, коли мова йде про земельні ділянки, на практиці можуть виникнути досить непередбачувані ситуації, які ускладнюють життя зацікавленим особам.
Перше, що впадає у вічі, це оренда сільськогосподарських земельних ділянок великими аграрними компаніями. Не секрет, що модель господарювання агрохолдингів переважно будується на оренді окремих земельних-ділянок по 2-5 га у приватних осіб. Не будемо вдаватися в подробиці аграрного права, яке забороняє агрохолдингам придбавати земельні угіддя понад 100 га, а приватним власникам сільськогосподарських земель, отриманих в процесі приватизації – відчужувати їх. Сталося те, що сталося. Сільськогосподарські товаровиробники орендують по декілька тисяч, а іноді десятків і навіть сотень тисяч ділянок. За новими правилами гри право оренди, як і будь-яке інше похідне право, виникає лише після його реєстрації. А для цього необхідно спочатку організувати реєстрацію права власності власника відповідної нерухомості. Важко уявити, що пересічні жителі українських сіл разом, усією громадою шкандибають до районного відділення Державної реєстраційної служби України для того, щоб зареєструвати своє право власності. Тим більше, що їм це не дуже й потрібно, адже закон визнає права, що виникли раніше з належних підстав. Отож і виходить, що саме орендарям доводиться організовувати процес оформлення прав власності своїх орендодавців, фінансування цього процесу, а потім ще й укладення і реєстрації своїх власних прав оренди, щоб успішно продовжувати свою господарську діяльність. Звичайно, цей процес не одномоментний і вищенаведене зауваження стосується лише нових договорів оренди, які укладаються після 01 січня 2013 р., але в масштабах кожного більш-менш значного товаровиробника клопоту додалось чимало.
По-друге, справа зазвичай заходить зовсім у глухий кут, коли необхідно придбати право користування земельною ділянкою у місцевої ради чи адміністрації.
Вищевказані особливості майже повністю паралізували придбання і оформлення прав на земельні ділянки державної і комунальної власності
Питання, знову ж таки, в тому, що, оскільки право оренди за договором виникає лише з моменту його реєстрації, а зареєструвати його можна тільки після реєстрації права власності, необхідно спершу зареєструвати право власності на таку публічну землю. Якщо у відносинах з приватними орендодавцями це питання, в основному, організації процесу і фінансування витрат, то з публічними орендодавцями все набагато складніше. Історично так склалось, що право власності на землю держави і територіальних громад документально не оформлялось. Діяло неписане правило про те, що вся земля, не оформлена на приватних осіб, є власністю держави і громад. Наразі закон змушує їх реєструвати свої права нарівні з іншими суб’єктами, що породжує багато питань: на чиє ім’я реєструвати; хто має організувати процес реєстрації; за які кошти оплачуються витрати, тощо. Особливо проблемні ситуації виникають, коли необхідно внести зміни до договорів, укладених до 01 січня 2013 р., коли договір укладено, але не зареєстровано відповідно до раніше чинної процедури, або укладено чи зареєстровано з порушеннями раніше чинного законодавства та в інших подібних випадках. Закон визнає лише ті права, які належно виникли і зареєстровані до набрання ним чинності, і в такому разі перереєстровувати їх не вимагає. Додайте до цієї ситуації природній страх державних і муніципальних чиновників робити щось нове, що не достатньо врегульоване внутрішніми інструкціями – і матимете повну картину ситуації, що склалася.
Законодавець зробив першу спробу більш докладно врегулювати земельні відносини за участю так званого публічного елемента ще восени 2012 року, очевидно, вже передбачаючи можливі ускладнення саме в цій частині реформи реєстрації прав. Був прийнятий Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" №5245-VI, перехідними положеннями якого, серед іншого, конкретизовано деякі питання реєстрації прав. Зокрема, встановлено, що державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки здійснюється за заявою органів, які передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з ДЗК про відповідну земельну ділянку. Якщо відомості про земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження здійснюються: у межах населених пунктів – сільськими, селищними, міськими радами; за межами населених пунктів – органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками.
Однак цих уточнень виявилось недостатньо. Наразі, відомі лише вкрай поодинокі випадки державної реєстрації прав на земельні ділянки державної і комунальної власності.
Є надія, що проблему оформлення прав на земельні ділянки державної і комунальної власності зрушить з місця новий уточнюючий закон, прийнятий Верховною Радою України 14 травня 2013 р.
Закон визначає особливості державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності. Після набрання чинності цим законом, органи виконавчої влади і місцевого самоврядування зможуть приймати рішення про передачу земельних ділянок у власність або користування без державної реєстрації своїх прав на такі земельні ділянки. За необхідності попередньої реєстрації права держави чи громади, наприклад, для проведення земельних торгів, така реєстрація здійснюватиметься після затвердження відповідної документації із землеустрою щодо формування таких земельних ділянок. В інших випадках державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, сформовані із земель державної чи комунальної власності, здійснюватиметься одночасно з державною реєстрацією похідного речового права на такі земельні ділянки, наприклад, оренди. При поновлені або внесенні змін до раніше укладених договорів щодо користування земельними ділянками, право держави чи територіальної громади на які не було зареєстровано, державна реєстрація права власності здійснюється одночасно з державною реєстрацією права користування та інших відповідних прав. Спрощується порядок подання заяви органами влади і місцевого самоврядування для реєстрації їх прав власності; зокрема такою заявою визнаватиметься рішення органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у користування. Органи виконавчої влади та місцевого самоврядування звільнятимуться від плати за отримання витягів з Державного реєстру прав і ДЗК.
Зазначу, що станом на час написання цього матеріалу вказаний закон ще не підписаний Президентом. Однак, зважаючи на об’єктивну потребу його прийняття і ситуацію, що склалась з придбанням прав на землі державної і комунальної власності після 01 січня 2013 р., є надія, що закон буде підписаний. Далі, сподіватимемось, що він матиме саме той ефект, задля якого він приймається, і питання реєстрації прав на землю мало-помалу буде вирішене.
Не применшуючи загального позитивного ефекту від реформування й уніфікації системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, підсумовуючи, слід зазначити, що в частині оформлення прав на землю реформа проходить з певними складнощами. Причини таких складнощів історично випливають з того, що, в цілому, права на земельні ділянки в Україні раніше обліковувались окремо від прав на іншу нерухомість і в іншому порядку, а також, зокрема, права держави і місцевих громад не були оформлені взагалі до початку цієї реформи. А оскільки держава і громади все ще залишаються досить значними землевласниками в Україні, ефект від цієї другої причини виявився настільки високим, що потребувалось прийняття окремого закону для його подолання. Сподіватимемось, що новий закон спрацює, а всі інші технічні питання і складнощі будуть вирішені в звичайному порядку без додаткового регуляторного втручання.
* * *
Правовий тиждень, червень 2013
Автор: Олександр Бородкін