Більшість орендарів земельних ділянок зіштовхуються з проблемами поновлення договорів оренди, адже не дивлячись на сплив строку оренди, ніхто не хоче втрачати цінний актив. В той же час, неоднозначність норм Закону та судової практики з цього приводу лише ускладнює життя орендарям та власникам земельних ділянок. Відтак, законодавець вирішив навести лад у правовому регулюванні та через півтора роки, після реєстрації законопроекту, усе ж «проголосував» так званий «антирейдерський» закон № 340-IX від 05.12.2019 р. Як поновлюватимуться договори оренди земельних ділянок та до чого готуватись орендарям уже цього літа?
Поновлення договорів оренди зараз
Наразі, договір оренди землі може буде поновлено у два способи.
Перший спосіб – реалізація орендарем переважного права на поновлення договору оренди. Для цього орендар повинен повідомити орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди (або в інший строк, встановлений договором) про намір скористатись своїм переважним правом. До листа-повідомлення орендар додає проект додаткової угоди про поновлення договору. Орендодавець у місячний термін розглядає вказаний лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, узгоджує з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Другий спосіб – автоматичне поновлення договору. Мова йде про ситуацію, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець не заперечує щодо такого користування (за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору). У такому випадку договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором раніше.
Проте на практиці виникають проблеми з обома способами, які часто виливаються у судові спори.
Якщо у випадку поновлення договору у зв’язку з реалізацією орендарем свого переважного права спори виникають, зазвичай, в результаті порушення орендодавцем переважного права орендаря, або порушення орендарем процедури реалізації цього права, то у випадку автоматичного поновлення договору спори виникають у більшості через нечіткість формулювань Закону.
Так, не зважаючи на те, що, за умов продовження орендарем користування земельною ділянкою після закінчення строку договору та відсутності протягом місяця заперечень орендодавця, договір оренди вважається поновленим автоматично (в силу Закону), сторони, тим не менш, все одно повинні укласти додаткову угоду про поновлення договору.
Однак, укладення додаткової угоди, зазвичай, затягується, або взагалі з’ясовується, що орендодавець, вважаючи, що договір оренди припинився, уже передав свою земельну ділянку в оренду третій особі.
В результаті, орендар змушений звертатись до суду, просити визнати додаткову угоду до договору оренди укладеною, оспорювати нові договори оренди, укладені орендодавцем з іншими особами. В цей же час новий орендар може зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі прав та законно користуватись земельною ділянкою.
Така ситуація часто призводить до значних втрат орендарів, які не тільки повинні нести судові витрати, але й можуть втратити врожай або інший прибуток, який вони зазвичай отримували або розраховували отримати, користуючись земельною ділянкою.
Судова практика, на жаль, теж не додала ясності в цих питаннях. Так, після створення нового Верховного Суду позиції (висновки) суду щодо умов, за яких відбувається автоматичне поновлення договору, були прямо протилежні. Так, в постанові від 10.04.2018 р. у справі № 594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що для автоматичного поновлення договору орендар повинен, зокрема, повідомляти орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та надсилати йому лист, до якого додати проект додаткової угоди. Натомість, в постанові від 10.09.2018 р. у справі № 920/739/17 Верховний Суд дійшов висновку, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом в разі автоматичного поновлення договору не вимагається.
І поки це питання знову перебуває на розгляді Великої Палати (ухвала від 06.08.2019 р. у справі № 320/5724/17), законодавець вирішив взяти все в свої руки.
Через півроку…
16 січня 2020 року частково набрав чинності Закон № 340-IX від 05.12.2019 р. Законом цілком змінено суть автоматичного поновлення договору, проте ці зміни набуть чинності пізніше – з 16.07.2020 року.
Передбачається, що договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може бути встановлена умова щодо поновлення таких договорів. І якщо договір міститиме таку умову, цей договір поновлюватиметься на такий самий строк і на таких самих умовах без укладення сторонами окремого письмового договору.
Вчинення будь-яких дій сторонами договору для його поновлення не вимагатиметься. Планується, що після закінчення строку дії договору державна реєстрація права оренди, сервітуту, емфітевзису та суперфіцію продовжуватиметься на той самий строк за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав. Дата закінчення дії договору оренди обчислюватиметься від дати його укладення.
Водночас, передбачається, що сторони договору матимуть право відмови від поновлення договору, яким вони зможуть скористатись не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору. Для цього сторона договору повинна буде подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі подання такої заяви однією із сторін договору державний реєстратор виключатиме такі відомості з Державного реєстру прав, і після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припинятиметься за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.
Натомість, Законом не передбачено, ані підстав, з яких сторона договору може подати таку заяву, ані обов’язку сторони повідомити іншу сторону договору про направлення нею такої заяви до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відтак, Законом встановлюється право сторони договору фактично відмовитись від виконання умов договору оренди в односторонньому порядку за відсутності для цього будь-яких підстав, та навіть не встановлюється обов’язку повідомити про це іншу сторону договору.
Такі норми Закону змушують орендаря при укладенні договору з умовою про його поновлення брати на себе ризик того, що орендодавець у будь-який момент може відмовитись від поновлення. Орендар в такому випадку зможе лише скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, і то, якщо встигне вчасно повідомити про це орендодавця.
Отже, логіка законодавця зрозуміла: зробити автоматичне поновлення договору дійсно автоматичним – здійснювати його за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.
Проте, навіть до набрання чинності вказаними нормами виникають питання щодо забезпечення прав орендаря на поновлення договору. Наразі єдиним варіантом залишається повідомляти орендодавця про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, інакше є ризик того, що орендар взагалі втратить право на земельну ділянку.
Що важливо – передбачається, що нові правила поновлення договорів оренди поширюватимуться на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення укладених раніше договорів оренди землі здійснюватиметься за правилами, чинними на момент їх укладення.
Відтак, орендарі ще мають час підготуватись до нових правил поновлення договорів оренди, проте аграріям вже зараз варто переглянути свої типові умови договорів оренди в частині їх поновлення, а також не надто розраховувати на автоматичне поновлення договорів, у разі включення у договір умови про його поновлення.
Поновлення оренди землі державної та комунальної власності
Що стосується земель державної та комунальної власності, то законодавець вирішив взагалі заборонити включення до договорів оренди таких земель умови про його автоматичне поновлення. Те саме стосуватиметься договорів про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.
Виключення складатимуть лише випадки, якщо на орендованій земельній ділянці знаходиться будівля або споруда орендаря (користувача).
Відтак, поновлення договору оренди земель державної та комунальної власності (укладення договору оренди на новий строк) відбуватиметься в більшості випадків лише на підставі рішення відповідного органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування.
* * *
Таким чином, з набранням чинності Законом № 340-IX від 05.12.2019 р. в частині порядку поновлення договорів оренди земельних ділянок, нарешті, зникне проблема тлумачення статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки ця норма передбачатиме лише один спосіб поновлення договору – шляхом реалізації орендарем свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк. Автоматичне поновлення договору здійснюватиметься за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.