публікації

Ринок землі розправляє плечі

20/11/2019

Володимир Ігонін

Партнер, адвокат

Корпоративне право / Злиття та поглинання,
Телекомунікації, медіа і технології

На Україну насувається (відносно) вільний ринок сільськогосподарської землі. Переважна більшість відомих автору експертів, як і сам автор, вітають скасування мораторію.

Проте є люди, які бачать у вільному ринку землі насамперед загрози. Стіна мораторію, яка понад 20 років відгороджує український агросектор від інвестицій та вільного розпорядження приватною власністю, стала для деяких несучою конструкцією. Її знесення загрожує багаторічному консенсусу, який склався в українському агросекторі – коли по закону у нас ринку землі немає, але насправді є. Тільки далекий від цивілізованого.

То що відбулося за останній тиждень?

Верховна Рада 13 листопада з другої спроби ухвалила поки у першому читанні проєкт закону №2178-10 «про внесення змін… щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Наразі до проєкту збирають пропозиції для підготовки тексту до другого читання, після чого омріяне багатьма скасування мораторію може стати реальністю.

Найважливіше у згаданому законопроєкті – це виключення із Земельного кодексу п. 15 Перехідних положень – «мораторію». Саме ця норма забороняє продаж більшої частини земель сільськогосподарського призначення. Ця заборона розповсюджується, серед іншого, на 27 млн гектарів приватної (!) землі, яку у 90-их із земель колгоспів передали (розпаювали) працівникам колгоспів та сільським мешканцям паями в середньому по 4 гектари. Тому таких землевласників часто називають «пайщиками».

Купівля землі обмежена площею

Скасовуючи мораторій, законопроєкт 2178-10 визначає, хто зможе купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення та скільки піде «в одні руки». Обмеження за максимальною площею повинні вберегти агросектор від земельних монополій. Наразі передбачено три ліміти – 35%, 8% і 0,5% від площі сільськогосподарських земель відповідно об’єднаної територіальної громади, області та країни. Найбільший ліміт на рівні країни – це 213 тис. гектарів. Проте днями представники влади заявили, що до другого читання ліміти переглянуть. Спостерігаючи за тенденціями, можна очікувати, що у бік зменшення.

Важливо, що ліміт по площі діє не лише на конкретного покупця землі, а разом з пов’язаними особами, що мають спільного кінцевого бенефіціарного власника (контролера). Задум законотворця зрозумілий, але постає практичне питання: хто і як забезпечуватиме дотримання цих граничних показників площі? Встановити пов’язаних осіб та визначити їхній сукупний земельний банк – задача виконувана, але вимагає компетенції та часу. Законопроєкт 2178-10 передбачає, що відповідний порядок визначить Кабмін.

Земля і Антимонопольний комітет

Тут слід згадати про другий земельний законопроєкт №2194 «про внесення змін… щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». Цей комплексний законопроєкт Верховна Рада ухвалила 14 листопада теж поки у першому читанні. Законопроєкт пропонує такий підхід: «у разі порушення вимог… щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення… земельні ділянки, площа яких перевищує зазначені граничні розміри, примусово відчужуються за рішенням суду на земельних торгах. Позов про примусове відчуження земельної ділянки подається до суду Антимонопольним комітетом України».

Можна привітати, що контроль за дотриманням антимонопольних обмежень на ринку землі сільськогосподарської землі пропонується покласти на профільний орган. Проте, чи впорається він з таким новим навантаженням? І чи буде такий контроль дієвим та неупередженим?

Реєстр аграрних товаровиробників

Корисною може бути ініціатива профільного міністерства створити реєстр аграрних товаровиробників. Цей реєстр може стати у нагоді, у тому числі, для визначення площі земельного банку під контролем певного учасника ринку. Пілотний запуск реєстру в кількох областях планується вже в грудні, а по всій країні – наступного літа, тобто до відкриття ринку землі з жовтня 2020 р.

Новий мораторій. Тепер на іноземний капітал

Наразі найгостріше питання земельної реформи – чи пускати на ринок іноземний капітал? Йдеться про компанії, які хоч і зареєстровані в Україні, але мають іноземних кінцевих власників. Законопроєкт 2178-10 у редакції першого читання дозволяє таким компаніям купувати українську сільськогосподарську землю з 2024 р. (окрім тих гравців, хто вже понад три роки обробляють землю).

Проте напередодні голосування за законопроєкт у Верховній Раді президент публічно оголосив, що в текст будуть внесені правки, згідно з якими іноземці та юридичні особи з іноземцями серед засновників зможуть купувати сільскогосподарські земельні ділянки тільки, якщо на це буде дана згода на референдумі.

Що не так з референдумом?

По-перше, наразі немає закону про референдум, а відтак і механізму прийняття рішення. По-друге, результат голосування критично залежатиме від формулювання питання. Як саме це питання поставлять, невідомо, а результат голосування доведеться прийняти. І, нарешті, по-третє, незрозуміло, чому громадяни, які паїв не мають, вирішуватимуть долю власності 7 млн громадян, які паї мають.

Що далі?

Найближчі тижні триватиме обговорення законопроєкту 2178-10, подання та опрацювання пропозицій до тексту. У грудні з’явиться текст до другого читання. І до кінця року Верховна Рада має розглянути законопроєкт в редакції до другого читання.

Після ухвалення закону в цілому ми зрозуміємо основні параметри ринку принаймні в частині обігу ділянок сільськогосподарського призначення між українськими учасниками.

Питання допуску іноземних гравців з урахуванням анонсованого референдуму може зайняти довший час.

Опубліковано: The Page, 20 листопада 2019 р. 

Що нового?

Найважливіша аналітика у вашій пошті.

більше аналітики

12/12/2013

(Стаття доступна тільки в російській версії) Проект порядку проведення обстеження об'єктів будівництва, що були прийняті в експлуатацію: правовий аналіз

Таїсія Асадчих, Володимир Ігонін

14/02/2012

Наприкінці січня вступив у силу Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності та вдосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності"...

Володимир Ігонін