Усім забудовникам відомо, що отримати земельну ділянку в оренду під забудову – важко, а втратити оренду – досить легко. Поширена ситуація, коли місцева рада надала земельну ділянку в оренду під забудову, час – іде, а об’єкт – не будується. З різних причин – відсутність фінансування, складнощі в отриманні дозвільних документів тощо. Натомість, місцева рада, не розбираючись в причинах, приймає рішення розірвати договір оренди та ставить забудовника перед фактом. Чи можна щось зробити в такій ситуації та як забудовнику захистити свій майновий інтерес, якщо він усе ж хоче реалізувати запланований проект?
Чи вправі рада розірвати договір, у разі порушення орендарем строку здійснення забудови?
Законом встановлено, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін. Тобто, за загальним правилом, місцева рада не може в односторонньому порядку відмовлятись від договору оренди земельної ділянки та приймати рішення про його розірвання.
Винятком з цього правила є встановлення такого права місцевої ради самим договором. Сторони договору можуть передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку, що, наприклад, може оформлюватись прийняттям радою відповідного рішення.
Відтак, якщо договором оренди передбачено право місцевої ради розірвати договір оренди в односторонньому порядку, то у разі невиконання орендарем-забудовником умов договору оренди щодо забудови земельної ділянки у конкретний строк та прийняття місцевою радою відповідного рішення, договір оренди є розірваним.
У яких випадках забудовник може оскаржити рішення ради в суді?
Якщо рішення про розірвання договору оренди земельної ділянки прийнято радою незаконно, то забудовник може звернутись до суду та просити суд про його скасування.
Однією з підстав скасування судами рішень місцевих рад про розірвання договорів оренди землі є відсутність у договорі умови про право ради відмовитись від договору в односторонньому порядку. Тож якщо договором оренди передбачено, що він може бути припинений лише шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або на підставі рішення суду, то суди займають позицію, що рішення про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, за відсутності згоди на це іншої сторони, може прийняти лише суд, та скасовують рішення місцевої ради про розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 04.12.2018 р.).
Проте, навіть якщо договором оренди передбачено право ради розірвати договір, то рада все одно повинна обґрунтувати наявність достатніх підстав для прийняття такого рішення, зокрема, незавершення орендарем забудови земельної ділянки у строк, встановлений договором.
Однак, якщо у договорі не встановлений конкретний строк (термін) забудови земельної ділянки, або вказано, що орендар зобов’язаний завершити будівництво у строк, встановлений проектною документацією на будівництво, затвердженою у встановленому законом порядку, то суди, як правило, доходять висновку, що у місцевої ради не було підстав приймати рішення про розірвання договору оренди та займають сторону орендаря-забудовника.
Також, іноді, місцеві ради помилково вважають, що забудовник повинен розпочати будівництво на орендованій земельній ділянці у строк протягом трьох років після реєстрації права оренди, і якщо цього не сталось, то вони приймають рішення про розірвання договору оренди. Таку позицію ради обґрунтовують в суді тим, що право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років. Проте варто пам’ятати, що вказана норма законодавства не застосовується до договорів оренди земельних ділянок та не може бути підставою для прийняття місцевою радою рішення про розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 15.05.2018 р.).
Які шанси виграти справу в суді, якщо договором встановлено строк забудови ділянки, але орендар-забудовник не дотримався його та не забудував ділянку?
Якщо договором оренди встановлено строк завершення забудови ділянки і передбачено право ради прийняти рішення про розірвання договору в односторонньому порядку, але орендар-забудовник не завершив будівництво у встановлений строк, то це не значить, що все втрачено.
Забудовник має шанси виграти суд, але для цього йому потрібно довести, що строк завершення будівництва порушено ним з причин, що не залежали від нього, і що він зробив усе від нього залежне, щоб виконати умови договору та забудувати орендовану земельну ділянку у строк.
Для цього орендар-забудовник повинен зібрати докази того, що протягом строку оренди він вчиняв дії для оформлення дозвільної документації та подальшого будівництва об’єкта (отримав містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, розробив проект будівництва, уклав договори з підрядниками, провів роботи з інженерної підготовки території тощо).
Наявність доказів того, що будівництво не було завершено (або розпочато) через обставини, які не залежали від волі забудовника (такими обставинами можуть бути, зокрема, прийняття органами протиправних рішень, які перешкоджали будівництву, затримки у погодженні проекту будівництва, наявність на ділянці тимчасових споруд або мереж, демонтаж (знесення) яких не погоджувався державними органами тощо), збільшить шанси на виграш у суді.
У разі підтвердження цих обставин, суд може дійти висновку, що незавершення будівництва та, відповідно, порушення умов договору сталось не з вини забудовника, та скасувати рішення ради про розірвання договору оренди земельної ділянки (постанова Верховного Суду від 13.09.2019 р.).
У якому випадку суд може відмовити забудовнику в позові?
Суд скоріше за все відмовить забудовнику у позові про скасування рішення місцевої ради про розірвання договору оренди, якщо договором оренди було чітко встановлено строк, в який орендар-забудовник повинен був здійснити забудову, проте об’єкт так і не було збудовано, а жодних доказів того, що забудовником вчинялись будь-які дії щодо початку будівництва, суду не надано (постанови Верховного Суду від 21.03.2018 р., від 15.01.2019 р.).
Крім того, навіть якщо орендарем надано докази того, що ним вчинялись дії щодо виготовлення та отримання проектно-кошторисної і дозвільної документації, а будівництву перешкоджали обставини, що не залежали від волі забудовника, суд може зайняти позицію, що це не звільняло орендаря від обов'язку належним чином виконувати умови договору оренди щодо забудови земельної ділянки, та відмовити у позові про скасування рішення місцевої ради про розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 04.04.2018 р.).
Як захищатись забудовнику, якщо місцева рада звернулась до суду з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки?
Якщо договором оренди не передбачено право місцевої ради в односторонньому порядку відмовитись від договору, проте все ж встановлено терміни забудови земельної ділянки, яких забудовник не дотримався, місцева рада може звернутись в суд з позовом до забудовника про розірвання договору оренди з підстав істотного порушення ним умов договору.
У такому випадку, забудовнику потрібно буде доводити в суді, що він вчиняє всі дії, необхідні для завершення забудови земельної ділянки, несе витрати на проведення будівельних робіт, однак тривалість процедур і значна кількість дозвільних документів уповільнює здійснення забудови земельної ділянки. У разі підтвердження цих обставин, суд може дійти висновку про відсутність вини забудовника у порушенні строків завершення забудови земельної ділянки та, як наслідок, про відсутність підстав для застосування відповідальності у виді розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 18.06.2019 р.).
* * *
Таким чином, якщо ви, маючи в оренді земельну ділянку, з якихось причин не забудували її, а місцева рада вже прийняла рішення про розірвання договору оренди, то ви все ще можете реалізувати свій проект, якщо доведете в суді, що ви добросовісно виконували свої обов’язки за договором та вчиняли усі дії, щоб завершити будівництво у строк. Якщо у вас є докази цього, то є всі шанси, що суд стане на вашу сторону і прийме рішення на вашу користь.