публікації

Судові рішення у сфері нерухомості за 2018 рік, які руйнують стереотипи

14/02/2019

Олександр Бородкін

Партнер, адвокат

China Desk,
Банківське та фінансове право,
Державно-приватне партнерство та закупівлі,
Енергетика та природні ресурси,
Міжнародне структурування податків,
Нерухомість та будівництво,
Оподаткування,
Приватні клієнти та управління приватним капіталом,
Торгівля та комерційна діяльність,
Будівництво та забудова,
Відновлювальна енергетика,
Споживчі товари та роздрібна торгівля,
Транспорт та інфраструктура

Хороший юрист має знати закони, а найкращий – судову практику, яка показує як насправді працюють ці закони. Навіть найусталеніші і найпростіші правові механізми потрібно перевіряти крізь призму українського судочинства. Якщо цей етап пропустити, на юриста можуть чекати великі та не дуже приємні сюрпризи, які можуть суттєво вплинути на бізнес його клієнтів. Час від часу ми на практиці стикаємося з рішеннями, які декількома реченнями докорінно міняють юридичні підходи, що раніше роками застосовувались у відповідних правовідносинах. Раді поділитися коротким оглядом таких цікавинок за 2018 р. у галузі нерухомості.

1. Мораторій на землі сільськогосподарського призначення порушує право на захист власності

Мораторій на відчуження певних видів сільськогосподарської землі та земельних часток є справжнім наріжним камінням сучасного аграрного суспільства України. Мораторій мав на меті попередження концентрації землі у власності окремих осіб та захист продовольчої та національної безпеки України. Однак сама суть мораторію не повністю відповідає нормам Конституції України та міжнародним конвенціям щодо захисту прав людини. Власники сільськогосподарських земель неодноразово намагались захистити своє право на продаж такої землі в суді. Зазвичай у результаті довгих та бурхливих судових засідань суд постановляв рішення, яким підтверджувалась легальність мораторію.
Нещодавно ця ситуація кардинально змінилась завдяки рішенню Європейського суду з прав людини (далі – "ЄСПЛ"). У своєму рішенні по справі "Зеленчук і Цицюра проти України", яке набуло чинності 22 серпня 2018 р., ЄСПЛ зазначив, що введення мораторію та періодичне подовження його строку дії призвело до порушення балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами власників земель сільськогосподарського призначення. На думку ЄСПЛ, саме такий дисбаланс та втручання у право власності на сільськогосподарську землю покладає на власників землі надмірний тягар та порушує їх право на захист власності. Це право захищається ст. 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Отже, ЄСПЛ ухвалив по-справжньому знакове рішення. Це рішення є важливим з декількох причин. По-перше, на міжнародному рівні визнано, що мораторій на відчуження певних видів сільськогосподарської землі порушує права власників таких земель. По-друге, це рішення ЄСПЛ може стати підставою для присудження компенсацій власникам сільськогосподарських земельних ділянок, які не мають права розпоряджатись такою землею в силу положень Земельного кодексу України (далі – "ЗК"). Зеленчук та Цицюра вимагали сплати по 30 000 євро кожному з них в якості відшкодування моральної шкоди. Нажаль, ЄСПЛ визнав, що в даному випадку встановлення порушення Україною прав заявників само по собі становить достатню справедливу сатисфакцію за будь-яку завдану заявникам моральну шкоду. Однак ЄСПЛ зазначив, що, якщо Україна необґрунтовано затягуватиме прийняття необхідних заходів загального характеру з метою виконання рішення ЄСПЛ, з часом це може призвести до ситуації, коли присудження компенсації за моральну шкоду може, зрештою, стати виправданим для певних категорій власників землі сільськогосподарського призначення.

2. Кредитор має право стягувати непогашену заборгованість, якщо предмет іпотеки не покриває заборгованість боржника в повному обсязі

За загальним правилом, яке встановлено ст. 33 Закону України "Про іпотеку" (далі – "Закон про іпотеку"), у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Також, Закон про іпотеку вказує, що після звернення стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є недійсними. Тобто законодавець, приймаючи Закон про іпотеку, притримувався загальної логіки, що після звернення стягнення на іпотечне майно основне зобов'язання припиняється, а боржник вважається таким, що виконав основне зобов'язання.

Такого підходу притримувався і Верховний Суд. Зважаючи на це, нам – юристам, що практикують, доводилося прописувати додаткові запобіжники в кредитних і іпотечних договорах, щоб не допустити буквального застосування вказаної норми у значних і складних кредитних угодах з декількома забезпеченнями.

Однак нещодавно у своїй постанові від 11 квітня 2018 р. у справі №761/17280/16-ц Верховний Суд дійшов протилежної думки. Згідно з новою позицією Верховного Суду якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги кредитора, то звернення стягнення на предмет іпотеки:
• не свідчить про припинення договірних правовідносин між кредитором та боржником;
• не звільняє боржника від відповідальності за невиконання ним грошового зобов'язання;
• не позбавляє кредитора права отримати від боржника грошову суму основного зобов'язання, яка не була покрита предметом іпотеки під час звернення стягнення.

Фактично, цим рішенням Верховний Суд висвітлює ще одну колізію законодавства і надає кредиторам потужний механізм захисту своїх прав.

3. Розміщувати тимчасові споруди можливо тільки за наявності документів, які підтверджують право користування землею

Як правило, кожна місцева рада затверджує свій порядок розміщення тимчасових споруд, які також називають МАФами, (далі – "ТС"), кожен з яких має свої особливості. Це стосується і питання оформлення прав на землю під ТС. У деяких містах укладають договір оренди місця під ТС, а в деяких містах земельне питання взагалі не підіймається. За загальним правилом достатньою підставою для розміщення ТС є паспорт прив'язки ТС. Однак Верховний Суд у рішенні від 16 травня 2018 р. у справі №918/633/16 дійшов неочікуваного висновку: для реалізації права на розміщення ТС необхідна наявність документів на землекористування.

Верховний Суд стверджує, що сам факт отримання паспорту прив'язки ТС не свідчить про виникнення у особи права користування земельною ділянкою і, як наслідок, права на розміщення ТС на такій земельній ділянці.

Таким чином, на думку Верховного Суду, за відсутності рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або в користування особа не має права розміщувати ТС на такій земельній ділянці. Враховуючи те, що законодавство не містить жодних положень щодо правових підстав та особливого порядку набуття прав на земельні ділянки у зв'язку з розміщенням ТС, таке судове рішення створює достатньо небезпечний прецедент для власників ТС, які можуть втратити свій бізнес, оскільки на практиці оформлюють права на землю під ТС лише одиниці.

4. Набувальна давність не дає привілеїв на отримання земельної ділянки

ЗК передбачає, що з 01 січня 2017 року громадяни, які не мають права на земельну ділянку, але протягом 15 років безперервно, добросовісно та відкрито користувалися такою земельною ділянкою, мають право оформити права на таку ділянку. Довгий час ця норма трактувалась деякими правниками як можливість для землекористувачів набути земельну ділянку поза конкурсом. Однак Верховний Суд у своєму рішенні від 11 квітня 2018 р. у справі №742/2916/15-ц проаналізував ст. 119 ЗК та прийшов до протилежних висновків. На думку Верховного Суду, дотримання особами, які не мають оформлених прав на земельну ділянку, всіх умов набувальної давності не надає жодних переваг щодо отримання прав на землю.

Дотримання умов набувальної давності, як вказує Верховний Суд, не призводить до виникнення права власності на землю та фактично відсилає до загального порядку надання земельних ділянок у власність або в користування. Ця норма надає лише право звернення до органу державної влади або місцевого самоврядування з клопотанням про передачу земельної ділянки у власність чи користування і не передбачає обов'язку органу влади щодо передачі земельної ділянки у власність чи користування таким особам поза конкурсу. Отже, як виявилось, норма щодо набувальної давності є декларативною та не допоможе спростити отримання прав на землю.

5. Надання двом особам дозволу на розробку проекту землеустрою щодо однієї і тієї самої ділянки порушує права заявників на правомірне очікування

ЗК передбачає право будь-якої особи звернутись до органу влади із вимогою надати дозвіл на розробку проекту землеустрою. ЗК не надає жодних вказівок чи може орган влади дозволити двом особам розробляти проектну документацію щодо однієї земельної ділянки. Однак найбільше заявників цікавить чи є у особи, яка першою отримала такий дозвіл, переважне право перед іншими заявниками на отримання прав на земельну ділянку. Судова практика довгий час стверджувала, що переважне право у першого заявника відсутнє, а орган влади має право надати дозвіл на розробку проекту всім, хто по нього звернеться. Відповідно, особа, яка першою надасть на затвердження розроблений проект, отримає права на таку земельну ділянку.

У рішенні від 01 серпня 2018 р. у справі №369/6516/16-ц Верховний Суд відійшов від такої позиції та зазначив наступне. Особа, яка отримала дозвіл на розробку проекту землеустрою та розробила відповідний проект, мала правомірні очікування щодо оформлення прав власності на земельний пай, оскільки вона дотрималась встановленого ЗК порядку отримання прав на землю. Та обставина, що під час оформлення прав на землю вона була відведена іншій особі, свідчить про обмеження прав заявника на правомірне очікування щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки таке право є складовою частиною майна та прав на нього. Таке право захищається ст. 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Нажаль, Верховний Суд не прийняв остаточного рішення по справі, а лише передав її на новий розгляд до суду першої інстанції. Однак сама наявність такого висновку Верховного Суду є суттєвим кроком вперед. Принаймні це вже аргумент, на який можна хоч якось посилатись для обґрунтування рівня захищеності інвестиції на етапі відведення земельної ділянки у наших юридичних висновках. Хочеться сподіватись, що це стане початком нової судової практики, яка захищатиме права особи на відведення земельної ділянки та визнаватиме за нею, як першим заявником, переважне право на відведення такої ділянки.

Підсумовуючи слід зазначити, що судова практика стає все більш впливовим засобом тлумачення і застосування чинного законодавства. Реформи йдуть не лише, так би мовити, "згори". У 2018 р. українські суди показали свою готовність міняти усталені підходи і підчас досить революційно тлумачити чинні нормативні акти, а ЄСПЛ взагалі відверто натякнув Верховній Раді України, що варто прискоритися з врегулюванням земельного ринку в Україні. Хоча ми в цілому оцінюємо розглянуту практику як прогресивну, маємо завжди бути напоготові і продовжувати відслідковувати нові можливості для захисту інтересів наших клієнтів.

Опубліковано: Юридична Газета, №7, 12 лютого 2019 р.

Автори: Олександр Бородкін, Роман Ємець

Що нового?

Найважливіша аналітика у вашій пошті.

більше аналітики

27/04/2018

04 квітня 2018 р. Мінрегіон затвердив чотири нових ДБН для приведення вітчизняних будівельних норм у відповідність з європейськими стандартами. Найбільш важливим з них є ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», прийнятий на заміну базовому ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» та ряду інших нормативних актів.

Олег Качмар, Олександр Бородкін

01/09/2009

Стаття доступна тільки в російській версії:

Олег Альошин, Олександр Бородкін