Привлечение иностранного инвестора к участию в строительном проекте в индустрии гостеприимства – будь-то гостиница, аквапарк, развлекательных или рекреационный комплекс, уже на самой начальной стадии переговорного процесса требует тщательной подготовки к длительному и скрупулезному разговору о статусе земельного участка, о порядке приобретения необходимых для строительства прав на такой земельный участок, в частности – о возможности приобретения права собственности на него. Надеемся, нижеизложенные комментарии позволят лучше сориентироваться в проблеме, а также выбрать наиболее оптимальную форму сотрудничества с иностранным инвестором для реализации совместного проекта.
проблематика вопроса
На сегодняшний день существует несколько возможностей (или вариантов) приобретения права пользования земельным участком для строительства и получения статуса компании-застройщика, наиболее распространенными среди которых являются аренда и собственность. Несмотря на устоявшуюся и достаточно распространенную практику использования земельного участка на условиях аренды, многие инвесторы, включая иностранных, предпочитаю приобретать земельные участки в собственность. Такое желание обусловлено множеством причин, основные из которых заключаются в получении гарантий непреложности права собственности, стабильности проекта, его относительной независимости от изменения правовых обстоятельств, возможности переориентации бизнеса в случае его низкой рентабельности, а также в возможности последующей продажи проекта без обременительной для потенциального покупателя процедуры земельного отвода и конкурса. Названные причины являются весомым, а зачастую и определяющим, аргументом в принятии решения о приобретении земельного участка в собственность для реализации строительного проекта.
При этом, если для резидентов Украины объем субъективного права собственности на землю и процедура его реализации, несмотря на все недостатки и пробелы регулятивного поля, относительно понятны, то с нерезидентами – дела обстоят гораздо сложнее. Недостаточно развитая, весьма противоречивая законодательная база неблагоприятно влияет на ситуацию с приобретением права собственности на землю, которая на сегодняшний день остается одной из наиболее актуальных и ощутимых проблем для иностранных инвесторов.
Поскольку для целей коммерческих строительных проектов застройщиками наиболее часто выступают юридические лица, мы коснемся наиболее спорных аспектов приобретения права собственности на землю иностранными юридическими лицами, оставив при этом вопрос приобретения права собственности иностранными гражданами за пределами настоящих комментариев.
статус иностранных юридических лиц
По общему правилу, установленному ст. 26 Конституции, иностранные юридические лица в Украине имеют такой же статус, как и юридические лица Украины, если иное не предусмотрено Конституцией, законами и международными договорами. В отношении приобретения права собственности на землю иностранными юридическими лицами законодательство Украины содержит определенные исключения. В частности, ч. 3 ст. 374 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на землю исключительно в случаях, предусмотренных законом. Исчерпывающий перечень таких случаев установлен ч. 2 ст. 82 Земельного кодекса Украины, в соответствии с которой иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:
проблематика вопроса
На сегодняшний день существует несколько возможностей (или вариантов) приобретения права пользования земельным участком для строительства и получения статуса компании-застройщика, наиболее распространенными среди которых являются аренда и собственность. Несмотря на устоявшуюся и достаточно распространенную практику использования земельного участка на условиях аренды, многие инвесторы, включая иностранных, предпочитаю приобретать земельные участки в собственность. Такое желание обусловлено множеством причин, основные из которых заключаются в получении гарантий непреложности права собственности, стабильности проекта, его относительной независимости от изменения правовых обстоятельств, возможности переориентации бизнеса в случае его низкой рентабельности, а также в возможности последующей продажи проекта без обременительной для потенциального покупателя процедуры земельного отвода и конкурса. Названные причины являются весомым, а зачастую и определяющим, аргументом в принятии решения о приобретении земельного участка в собственность для реализации строительного проекта.
При этом, если для резидентов Украины объем субъективного права собственности на землю и процедура его реализации, несмотря на все недостатки и пробелы регулятивного поля, относительно понятны, то с нерезидентами – дела обстоят гораздо сложнее. Недостаточно развитая, весьма противоречивая законодательная база неблагоприятно влияет на ситуацию с приобретением права собственности на землю, которая на сегодняшний день остается одной из наиболее актуальных и ощутимых проблем для иностранных инвесторов.
Поскольку для целей коммерческих строительных проектов застройщиками наиболее часто выступают юридические лица, мы коснемся наиболее спорных аспектов приобретения права собственности на землю иностранными юридическими лицами, оставив при этом вопрос приобретения права собственности иностранными гражданами за пределами настоящих комментариев.
статус иностранных юридических лиц
По общему правилу, установленному ст. 26 Конституции, иностранные юридические лица в Украине имеют такой же статус, как и юридические лица Украины, если иное не предусмотрено Конституцией, законами и международными договорами. В отношении приобретения права собственности на землю иностранными юридическими лицами законодательство Украины содержит определенные исключения. В частности, ч. 3 ст. 374 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на землю исключительно в случаях, предусмотренных законом. Исчерпывающий перечень таких случаев установлен ч. 2 ст. 82 Земельного кодекса Украины, в соответствии с которой иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:
- в границах населенного пункта в случаях приобретения объектов недвижимого имущества и для возведения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
- - за пределами населенного пункта в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
При этом, основным проблемным вопросом, который вызвал массу дискуссий среди специалистов, являлся вопрос о том, какое же юридическое лицо следует считать иностранным в контексте установленных ограничений на приобретение права собственности на земельные участки. Не углубляясь детально в проблематику вопроса, укажем только, что ст. 82 Земельного кодекса Украины относит к категории иностранных юридических лиц не только юридических лиц, учрежденных в соответствии с законодательством иностранного государства (традиционное понимание). К ним также приравнены и юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Украины, но на основании собственности иностранных юридических лиц, иностранных граждан и/или лиц без гражданства. Следует отметить, что такая трактовка, корреспондируясь с нормами ст. ст. 63 и 117 Хозяйственного кодекса Украины, включает также украинские предприятия со 100%-й иностранной инвестицией. Обратим внимание, что именно такой подход, несмотря на его спорность, стал доминирующим среди органов власти, что предопределило в дальнейшем выбор стратегии приобретения права собственности на землю, о которой речь пойдет дальше.
возможности и ограничения
В соответствии в ч. 2 ст. 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица имеют возможность приобретать право собственности исключительно на земельные участки несельскохозяйственного назначения. При этом, определяющими факторами для возможности реализации установленного права являются местоположение земельного участка и цель его приобретения. Так, в случае приобретения объектов недвижимого имущества иностранное юридическое лицо имеет право приобрести земельный участок в собственность, как в пределах, так и за пределами населенного пункта. В свою очередь, установленное пунктом а) ч. 2 указанной ст. 82 законодательное положение ограничивает возможность иностранного юридического лица приобрести в собственность земельный участок за пределами населенного пункта для целей строительства. Таким образом, приобретение права собственности на земельный участок за пределами населенного пункта для строительства, скажем, гостиниц, рекреационных центров и прочих объектов сервиса на участках автомобильных дорог национального значения, является для иностранного юридического лица формально невозможным.
В дополнение, следует отметить еще одно существенное ограничение, содержащееся в ст. 82 Земельного кодекса Украины. Такое ограничение касается наличия специальной цели у субъекта, имеющего намерение приобрести земельный участок в собственность, а именно: цели ведения предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли. На первый взгляд, указанное положение имеет скорее уточняющий характер, нежели ограничивающий. На самом же деле, такое уточнение вызвало ряд отчаянных дискуссий. Причиной тому послужило буквальное понимание указанной нормы, как ограничивающей все неприбыльные организации, имеющие другие основные цели своей деятельности, не направленные на получение прибыли (научные, исторические, социологические, религиозные), в возможности приобрести земельный участок в собственность. Учитывая принцип равенства всех субъектов перед законом, отсутствие прямого запрета на приобретение земельного участка непредпринимательских целях, а также наличие законодательной гарантии о недопущении необоснованных исключений и ограничений, наиболее аргументированной представляется позиция, в соответствии с которой указанное положение расценивается как дефект юридической техники. Тем не менее, несмотря на единодушие представителей научного круга в высказанной позиции, официальное мнение Государственного комитета по земельным ресурсам в этом вопросе - диаметрально противоположное, что подтверждается, в частности, одним из последних писем №15331/17/12-09 от 01 октября 2009 г.
основные затраты
В случае приобретения земельного участка из частной собственности, иностранные юридические лица несут основные издержки, помимо обязательства уплаты стоимости земельного участка, аналогичные тем, что возлагаются на национальных юридических лиц. Так, например, в случае заключения договора купли-продажи, основные затраты будут состоять из государственной пошлины в размере 1% от цены договора и сбора на обязательное пенсионное страхование в том же размере 1% от цены договора, а также платы нотариусу за нотариальное удостоверение договора. Стоимости нотариальных бланков, извлечений об отсутствии или наличии запретов и обременений, а также извлечения из Государственного реестра сделок также будет входить в состав затрат. Несмотря на то, что стороны договора купли-продажи могут договориться о разделении затрат между собой, обычно большая, и наиболее ощутимая, их часть возлагается на покупателя.
Важно отметить, что в соответствии с недавними изменениями земельного законодательства, юридическому лицу уже нет необходимости получать государственный акт о праве собственности на землю, что также составляло отдельную статью расходов. В соответствии с ч. 2 ст. 126 Земельного кодекса Украины договор купли-продажи является документом, подтверждающим право собственности. В связи с вышеуказанным, иностранному юридическому лицу, как новому собственнику, необходимо обратиться в управление земельных ресурсов органа местного самоуправления для проведения государственной регистрации земельного участка. В этом контексте необходимо обратить внимание, что такой порядок регистрации является временным и действует до создания централизованной системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений. С момента такой регистрации земельного участка - у иностранного юридического лица возникает право собственности на соответствующий земельный участок.
В случае же приобретения земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности затраты на приобретение земельного участка существенно увеличиваются за счет необходимости участия в обязательной процедуре земельных торгов (за исключением приобретения земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества), включающей и затраты на отвод земельного участка. Важно указать, что в этом случае, после заключения договора купли-продажи земельного участка и уплаты всех, связанных с его оформлением издержек, необходимо получить государственный акт на право собственности на землю, что также связанно с дополнительными временными и финансовыми затратами. Право собственности и в этом случае возникает с момента государственной регистрации земельного участка. Документом же, подтверждающим право собственности, будет являться выданный структурным подразделением Центра государственного земельного кадастра при Государственном комитете земельных ресурсов государственный акт.
особенности процедуры
К тому же, приобретение земельных участков иностранным юридическим лицам из государственной или коммунальной собственности обременено необходимостью получения согласования Кабинетом Министров Украины (в случае отчуждения земель коммунальной собственности) и Верховного Совета Украины (в случае отчуждения земель государственной собственности). При этом, отсутствует прозрачная и четкая процедура получения такого согласования с установлением сроков предоставления требуемого согласия, что, к сожалению, зачастую приводит к существенным временным издержкам при решении этого вопроса. Дополнительно, для реализации возможности приобретения земельного участка иностранному юридическому лицу потребуется зарегистрировать постоянное представительство в Украине, и стать на налоговый учет в органах Государственной налоговой администрации Украины.
статус совместных предприятий
На практике, обычно наиболее желаемой формой привлечения иностранного инвестора к строительному проекту, является создание совместного предприятия. Анализ ч. 3 ст. 82 Земельного кодекса Украины дает основания полагать, что под совместными предприятиями для целей регулирования земельных отношений следует понимать юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Украины, но при участии иностранных юридических и физических лиц. При этом, ни указанное определение ст. 82 Земельного кодекса Украины, ни определение, содержащееся в ст. 1 Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности», не является удовлетворительными и исчерпывающими. Другого, более ясного и четкого, понимания совместного предприятия законодательство Украины на сегодняшний день не содержит. К тому же, несовершенство юридической техники ч. 3 ст. 82 Земельного кодекса Украины положило начало длительной дискуссии касательно практического применения указанной нормы. Так, совместные предприятия могут приобретать право собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения "в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 82 Земельного кодекса Украины". Очевидно, речь идет о видах несельскохозяйственных земельных участков, которые могут приобретаться в собственности (ч. 2 ст. 82), и о способах их приобретениях (ч. 1 ст. 82). В дополнение к указанным ограничениям, совместное предприятие приобретает право собственности в порядке, предусмотренном для иностранных юридических лиц, что подразумевает необходимость получения согласований Кабинета Министров Украины или Верховной Рады Украины в отношении приобретения земли из коммунальной или государственной собственности.
Таким образом, статус иностранных и совместных предприятий фактически уравнивается на законодательном уровне, что не совсем оправдано с точки зрения сегодняшних реалий и не совсем приемлемо с точки зрения ожидаемых перспектив инвестирования.
возможное решение
Указанные выше проблемы породили практику, в соответствии с которой для обхода установленных ограничений создается совместное предприятие с номинальным участием резидента Украины (физического или юридического лица), которое в дальнейшем учреждает украинское юридическое лицо для целей приобретения земельного участка в собственность для реализации строительного проекта. Созданное таким образом юридическое лицо не будет подпадать под ограничения, установленные ч. 2 и ч. 3 ст. 82 Земельного кодекса Украины для иностранных юридических лиц и совместных предприятий. Такое юридическое лицо будет иметь право приобретать земельные участки на общих основаниях, установленных законодательством Украины, в частности ч. 1 ст. 82 Земельного кодекса Украины.
дальнейшие перспективы
На сегодняшний день в Верховной Раде Украины зарегистрировано два законопроекта, направленных на реальное сбалансирование интересов всех созданных в соответствии с законодательством Украины юридических лиц при приобретении права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения, о которых важно упомянуть в разрезе освещенных здесь вопросов.
Первый законопроект N2180 от 06 марта 2008 г. (внесенный народными депутатами Бевзенко В.Ф., Присяжнюком М.В., Сигалом Е.) предполагает наиболее радикальное разрешение указанных проблем. В частности, предлагается оставить две группы юридических лиц с соответствующим объемом прав в отношении приобретения права собственности на земельные участки: "национальные" юридические лица и иностранные, а понятие "совместного предприятия" – исключить. При этом, предполагается, что все юридические лица, учрежденные в соответствии с законодательством Украины, будут иметь право приобретать земельные участки на общих основаниях. Ограничения же в отношении иностранных юридических лиц – останутся без изменений, но само понятие таких лиц предполагается существенно изменить путем установления лишь одного квалификационного признака: создание в соответствии с законодательством других государств. Таким образом, предполагается снять все существующие ограничения на приобретение земельных участков в отношении большинства юридических лиц, подвергающихся на сегодняшний день таким ограничениям, а именно: в отношении лиц, созданных в соответствии с законодательством Украины на основании собственности иностранных юридических лиц, иностранных граждан и/или лиц без гражданства; а также лиц, созданных в соответствии с законодательством Украины гражданами и/или юридическими лицами Украины при участии иностранных юридических лиц, иностранных граждан и/или лиц без гражданства. Обращаем внимание, что ограничения в отношении местоположения земельного участка, цели его приобретения и категории (несельскохозяйственные земли) предполагается оставить без изменений только касательно "чистых" иностранных юридических лиц, то есть тех, которые созданы в соответствии с законодательством иностранных государств.
Второй законопроект №2600 от 23 июля 2008 г. (внесенный народным депутатом Р. Ткачем) разделяет предложенный проектом N2180 подход к понимаю юридических лиц Украины (приобретающих право собственности на земельные участки в общем порядке) и иностранных юридических лиц, также исключая понятие "совместных предприятий". Тем не менее, предлагается оставить существующее ограничение приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, относящимися в соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством к совместным предприятиям (созданные в порядке, определенном законодательством Украины, при участии иностранных юридических лиц, иностранных граждан и/или лиц без гражданства). При этом, неоспоримыми позитивными моментами указанного законопроекта, позволяющими успешно устранить поднятые в первой части этого комментария проблемы, являются: 1) исключение предпринимательской цели, как обязательного условия приобретения земельных участков в собственность, а также 2) исключение зависимости цели приобретения земельного участка (в случае приобретения или строительства объекта недвижимого имущества) к его местоположению (в пределах или за пределами населенного пункта).
Оба указанных законопроекта являются актуальными и уместными, требующими безотлагательно их принятия. Объединение и имплементация прогрессивных положений позволит максимально сбалансировать интересы всех юридических лиц, созданных в соответствии с законодательством Украины, независимо от статуса резидентности их участников, а также позволит думать о некотором упрощении процедуры приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначения иностранными юридическими лицами.
возможности и ограничения
В соответствии в ч. 2 ст. 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица имеют возможность приобретать право собственности исключительно на земельные участки несельскохозяйственного назначения. При этом, определяющими факторами для возможности реализации установленного права являются местоположение земельного участка и цель его приобретения. Так, в случае приобретения объектов недвижимого имущества иностранное юридическое лицо имеет право приобрести земельный участок в собственность, как в пределах, так и за пределами населенного пункта. В свою очередь, установленное пунктом а) ч. 2 указанной ст. 82 законодательное положение ограничивает возможность иностранного юридического лица приобрести в собственность земельный участок за пределами населенного пункта для целей строительства. Таким образом, приобретение права собственности на земельный участок за пределами населенного пункта для строительства, скажем, гостиниц, рекреационных центров и прочих объектов сервиса на участках автомобильных дорог национального значения, является для иностранного юридического лица формально невозможным.
В дополнение, следует отметить еще одно существенное ограничение, содержащееся в ст. 82 Земельного кодекса Украины. Такое ограничение касается наличия специальной цели у субъекта, имеющего намерение приобрести земельный участок в собственность, а именно: цели ведения предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли. На первый взгляд, указанное положение имеет скорее уточняющий характер, нежели ограничивающий. На самом же деле, такое уточнение вызвало ряд отчаянных дискуссий. Причиной тому послужило буквальное понимание указанной нормы, как ограничивающей все неприбыльные организации, имеющие другие основные цели своей деятельности, не направленные на получение прибыли (научные, исторические, социологические, религиозные), в возможности приобрести земельный участок в собственность. Учитывая принцип равенства всех субъектов перед законом, отсутствие прямого запрета на приобретение земельного участка непредпринимательских целях, а также наличие законодательной гарантии о недопущении необоснованных исключений и ограничений, наиболее аргументированной представляется позиция, в соответствии с которой указанное положение расценивается как дефект юридической техники. Тем не менее, несмотря на единодушие представителей научного круга в высказанной позиции, официальное мнение Государственного комитета по земельным ресурсам в этом вопросе - диаметрально противоположное, что подтверждается, в частности, одним из последних писем №15331/17/12-09 от 01 октября 2009 г.
основные затраты
В случае приобретения земельного участка из частной собственности, иностранные юридические лица несут основные издержки, помимо обязательства уплаты стоимости земельного участка, аналогичные тем, что возлагаются на национальных юридических лиц. Так, например, в случае заключения договора купли-продажи, основные затраты будут состоять из государственной пошлины в размере 1% от цены договора и сбора на обязательное пенсионное страхование в том же размере 1% от цены договора, а также платы нотариусу за нотариальное удостоверение договора. Стоимости нотариальных бланков, извлечений об отсутствии или наличии запретов и обременений, а также извлечения из Государственного реестра сделок также будет входить в состав затрат. Несмотря на то, что стороны договора купли-продажи могут договориться о разделении затрат между собой, обычно большая, и наиболее ощутимая, их часть возлагается на покупателя.
Важно отметить, что в соответствии с недавними изменениями земельного законодательства, юридическому лицу уже нет необходимости получать государственный акт о праве собственности на землю, что также составляло отдельную статью расходов. В соответствии с ч. 2 ст. 126 Земельного кодекса Украины договор купли-продажи является документом, подтверждающим право собственности. В связи с вышеуказанным, иностранному юридическому лицу, как новому собственнику, необходимо обратиться в управление земельных ресурсов органа местного самоуправления для проведения государственной регистрации земельного участка. В этом контексте необходимо обратить внимание, что такой порядок регистрации является временным и действует до создания централизованной системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений. С момента такой регистрации земельного участка - у иностранного юридического лица возникает право собственности на соответствующий земельный участок.
В случае же приобретения земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности затраты на приобретение земельного участка существенно увеличиваются за счет необходимости участия в обязательной процедуре земельных торгов (за исключением приобретения земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества), включающей и затраты на отвод земельного участка. Важно указать, что в этом случае, после заключения договора купли-продажи земельного участка и уплаты всех, связанных с его оформлением издержек, необходимо получить государственный акт на право собственности на землю, что также связанно с дополнительными временными и финансовыми затратами. Право собственности и в этом случае возникает с момента государственной регистрации земельного участка. Документом же, подтверждающим право собственности, будет являться выданный структурным подразделением Центра государственного земельного кадастра при Государственном комитете земельных ресурсов государственный акт.
особенности процедуры
К тому же, приобретение земельных участков иностранным юридическим лицам из государственной или коммунальной собственности обременено необходимостью получения согласования Кабинетом Министров Украины (в случае отчуждения земель коммунальной собственности) и Верховного Совета Украины (в случае отчуждения земель государственной собственности). При этом, отсутствует прозрачная и четкая процедура получения такого согласования с установлением сроков предоставления требуемого согласия, что, к сожалению, зачастую приводит к существенным временным издержкам при решении этого вопроса. Дополнительно, для реализации возможности приобретения земельного участка иностранному юридическому лицу потребуется зарегистрировать постоянное представительство в Украине, и стать на налоговый учет в органах Государственной налоговой администрации Украины.
статус совместных предприятий
На практике, обычно наиболее желаемой формой привлечения иностранного инвестора к строительному проекту, является создание совместного предприятия. Анализ ч. 3 ст. 82 Земельного кодекса Украины дает основания полагать, что под совместными предприятиями для целей регулирования земельных отношений следует понимать юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Украины, но при участии иностранных юридических и физических лиц. При этом, ни указанное определение ст. 82 Земельного кодекса Украины, ни определение, содержащееся в ст. 1 Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности», не является удовлетворительными и исчерпывающими. Другого, более ясного и четкого, понимания совместного предприятия законодательство Украины на сегодняшний день не содержит. К тому же, несовершенство юридической техники ч. 3 ст. 82 Земельного кодекса Украины положило начало длительной дискуссии касательно практического применения указанной нормы. Так, совместные предприятия могут приобретать право собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения "в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 82 Земельного кодекса Украины". Очевидно, речь идет о видах несельскохозяйственных земельных участков, которые могут приобретаться в собственности (ч. 2 ст. 82), и о способах их приобретениях (ч. 1 ст. 82). В дополнение к указанным ограничениям, совместное предприятие приобретает право собственности в порядке, предусмотренном для иностранных юридических лиц, что подразумевает необходимость получения согласований Кабинета Министров Украины или Верховной Рады Украины в отношении приобретения земли из коммунальной или государственной собственности.
Таким образом, статус иностранных и совместных предприятий фактически уравнивается на законодательном уровне, что не совсем оправдано с точки зрения сегодняшних реалий и не совсем приемлемо с точки зрения ожидаемых перспектив инвестирования.
возможное решение
Указанные выше проблемы породили практику, в соответствии с которой для обхода установленных ограничений создается совместное предприятие с номинальным участием резидента Украины (физического или юридического лица), которое в дальнейшем учреждает украинское юридическое лицо для целей приобретения земельного участка в собственность для реализации строительного проекта. Созданное таким образом юридическое лицо не будет подпадать под ограничения, установленные ч. 2 и ч. 3 ст. 82 Земельного кодекса Украины для иностранных юридических лиц и совместных предприятий. Такое юридическое лицо будет иметь право приобретать земельные участки на общих основаниях, установленных законодательством Украины, в частности ч. 1 ст. 82 Земельного кодекса Украины.
дальнейшие перспективы
На сегодняшний день в Верховной Раде Украины зарегистрировано два законопроекта, направленных на реальное сбалансирование интересов всех созданных в соответствии с законодательством Украины юридических лиц при приобретении права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения, о которых важно упомянуть в разрезе освещенных здесь вопросов.
Первый законопроект N2180 от 06 марта 2008 г. (внесенный народными депутатами Бевзенко В.Ф., Присяжнюком М.В., Сигалом Е.) предполагает наиболее радикальное разрешение указанных проблем. В частности, предлагается оставить две группы юридических лиц с соответствующим объемом прав в отношении приобретения права собственности на земельные участки: "национальные" юридические лица и иностранные, а понятие "совместного предприятия" – исключить. При этом, предполагается, что все юридические лица, учрежденные в соответствии с законодательством Украины, будут иметь право приобретать земельные участки на общих основаниях. Ограничения же в отношении иностранных юридических лиц – останутся без изменений, но само понятие таких лиц предполагается существенно изменить путем установления лишь одного квалификационного признака: создание в соответствии с законодательством других государств. Таким образом, предполагается снять все существующие ограничения на приобретение земельных участков в отношении большинства юридических лиц, подвергающихся на сегодняшний день таким ограничениям, а именно: в отношении лиц, созданных в соответствии с законодательством Украины на основании собственности иностранных юридических лиц, иностранных граждан и/или лиц без гражданства; а также лиц, созданных в соответствии с законодательством Украины гражданами и/или юридическими лицами Украины при участии иностранных юридических лиц, иностранных граждан и/или лиц без гражданства. Обращаем внимание, что ограничения в отношении местоположения земельного участка, цели его приобретения и категории (несельскохозяйственные земли) предполагается оставить без изменений только касательно "чистых" иностранных юридических лиц, то есть тех, которые созданы в соответствии с законодательством иностранных государств.
Второй законопроект №2600 от 23 июля 2008 г. (внесенный народным депутатом Р. Ткачем) разделяет предложенный проектом N2180 подход к понимаю юридических лиц Украины (приобретающих право собственности на земельные участки в общем порядке) и иностранных юридических лиц, также исключая понятие "совместных предприятий". Тем не менее, предлагается оставить существующее ограничение приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, относящимися в соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством к совместным предприятиям (созданные в порядке, определенном законодательством Украины, при участии иностранных юридических лиц, иностранных граждан и/или лиц без гражданства). При этом, неоспоримыми позитивными моментами указанного законопроекта, позволяющими успешно устранить поднятые в первой части этого комментария проблемы, являются: 1) исключение предпринимательской цели, как обязательного условия приобретения земельных участков в собственность, а также 2) исключение зависимости цели приобретения земельного участка (в случае приобретения или строительства объекта недвижимого имущества) к его местоположению (в пределах или за пределами населенного пункта).
Оба указанных законопроекта являются актуальными и уместными, требующими безотлагательно их принятия. Объединение и имплементация прогрессивных положений позволит максимально сбалансировать интересы всех юридических лиц, созданных в соответствии с законодательством Украины, независимо от статуса резидентности их участников, а также позволит думать о некотором упрощении процедуры приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначения иностранными юридическими лицами.
* * * * *
Временные, финансовые и организационные затраты, а также сам факт необходимости прибегать к оптимизации структуры застройщика, расцениваются как факторы высокого риска, которые порой ограничивают желания иностранных инвесторов вкладывать деньги в реализуемые на территории Украины проекты.
Надеемся, что в обозримом будущем действующее законодательство Украины будет учитывать предлагаемые изменения, что позволит должным образом сбалансировать интересы всех участников рынка и в разумных пределах упростить процедуру приобретения земельных участков иностранцами. Безусловно, выполнение очерченных задач положительно повлияет на создание благоприятного инвестиционного климата в Украине.
Надеемся, что в обозримом будущем действующее законодательство Украины будет учитывать предлагаемые изменения, что позволит должным образом сбалансировать интересы всех участников рынка и в разумных пределах упростить процедуру приобретения земельных участков иностранцами. Безусловно, выполнение очерченных задач положительно повлияет на создание благоприятного инвестиционного климата в Украине.