(Стаття доступна тільки в російській версії)
В последнее время Минрегионстрой все чаще выступает с инициативой внести изменения в законодательство касательно установления для застройщиков, нарушающих сроки завершения строительства, ответственности. Предлагается наказывать не только гривной, устанавливая для таких застройщиков штрафные санкции, но и отнимать у них право землепользования с последующей передачей недостроенных объектов городской власти для завершения строительства.
Поводом для таких инициатив послужила действительно сложившаяся на сегодняшний день проблема «вечной стройки», когда застройщики, получая право пользования земельным участком и право на выполнение строительных работ или длительное время не начинают строительные работы на обнесенном забором земельном участке, или не могут их завершить в отношении не законченной строительством «коробки».
Возникновение обозначенной проблемы, с которой сейчас надумали бороться в Минрегионстрое, – вполне прогнозируемое и ожидаемое явление. Основной его причиной стала строительная «революция», откликнувшаяся существенными регуляторными упрощениями на вызовы финансового кризиса, и ознаменовавшаяся принятием двух ключевых Законов Украины: «О предотвращении влияния мирового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» №800-VI от 25 декабря 2008 г. и «О регулировании градостроительной деятельности» №3038-VI от 17 февраля 2011 г. Принятие указанных нормативно-правовых актов привело к отмене ранее установленных законодательством сроков действия исходных данных, технических условий и разрешений на строительство, фактически легализировав «вечную» стройку и освободив заказчика, приостанавливающего строительство объекта на неопределенный промежуток времени, от какой-либо ответственности.
В частности, в соответствии со ст.ст. 29 – 30 Закона о градостроительной деятельности, а также п. 3 Порядка выполнения строительных работ, утвержденного Постановлением КМУ №466 от 13 апреля 2011 г., исходные данные на проектирование и строительство, технические условия, а также документы, предоставляющие право на выполнение строительных работ являются действительными до завершения строительства. Более того, задержка с началом выполнения строительных работ исключена из перечня оснований для аннулирования разрешения на строительство. Аннулирование же права на строительство объектов I – III категории сложности вообще законодательством не предусмотрено ни на каких основаниях: и в случае каких-либо задержек с началом работ или приостановления строительства на неопределенный период времени все разрешительные документы застройщика будут оставаться действительными, обеспечивая возможность застройщика строить объект сколько угодно времени. Ко всему прочему, на ряду с такой бессрочностью строительства, Закон о предотвращении влияния мирового кризиса обязывает перезаключить на новый срок договоры аренды коммунальной и государственной земли, на которой осуществляется строительство многоквартирных жилых домов, усиливая благоприятствующий застройщику режим бессрочного строительства.
Относительная стабилизация ситуации на рынке строительства и недвижимости, а также негативные последствия бессрочного строительства, заставляют вполне обосновано возвращаться к концепции, ограничивающей застройщика в своем праве на реализацию строительного проекта определенными временными рамками. В то же время, нынешние условия хозяйствования и изменившееся законодательство требует пересмотра ранее действующих механизмов в сторону установления баланса интересов участников строительства с целью защиты добросовестных застройщиков от ограничений и злоупотреблений, связанных с необоснованными требованиями продления исходных данных или разрешительных документов, добросовестного инвестора – от недисциплинированного застройщика и инвестиционных рисков, связанных с несвоевременной передачей объекта в его собственности и задержкой с возвратом инвестиции, а территориальную общину– от негативных транспортных, организационных и эстетических последствий затянувшейся стройки.
В частности, возврат к ранее действующему законодательному ограничению предельного срока действия исходных данных 5-тью годами представляется не вполне целесообразным, учитывая вполне обоснованную разницу в длительности реализации технически сложных и простых проектов, а также придания большей стабильности местной градостроительной документации, не допускающей возможности частых и существенных изменений в планировании застройки территории. Также как и закрепление на уровне законодательства ранее существовавшей тенденции предусматривать в договорах аренды коммунальной земли право местного совета расторгнуть договор, в случае нарушения застройщиком предусмотренных проектной документацией сроков строительства, представляется более недейственным механизмом, принимая во внимание ничем не ограниченную возможность застройщика вносить изменения в проектную документацию без необходимости согласовывать такие изменения с каким-либо государственным органом.
Для внедрения новой концепции ограничения права на застройку определенными временными рамками необходимо наиболее оптимально сочетать возможную опцию аннулирования разрешительных документов, не имеющих установленного срока действия, с опцией продления разрешительных документов с установленным сроком действия, обратившись к международному опыту в сфере регулирования строительства. Имеющееся у Минрегионстроя предложение возлагать на недисциплинированных застройщиков штрафные санкции за нарушение сроков строительства также требует взвешенного подхода, при том, что имплементация такой концепции в простом виде окажется абсолютно нежизнеспособной, в случае если задержки с завершением строительного связаны с финансовыми трудностями заказчика.
Также, следует урегулировать последствия возможного прекращения срока действия разрешительных документов на строительство и прекращения права пользовании землей тех застройщиков, реализация строительных проектов которых началась, но не завершилась. В частности, требует разрешения вопрос правовой судьбы незавершенного строительством объекта, порядка передачи прав на него третьему лицу – заинтересованному в завершении проекта, а также разрешение имущественных, правовых и инвестиционных претензий с утратившим право на застройку заказчиком строительства и инвесторами, в случае их участия в проекте. При этом здесь особое внимание следует уделить механизмам, защищающим права инвесторов, в случае если лиц, заинтересованных в завершении проекта, среди застройщиков не найдется.
Таким образом, возврат законодательного ограничения сроков реализации строительных проектов – обоснован и оправдан, но он требует от законодателя последовательного, взвешенного и дифференцированного подхода для того, чтобы иметь не только психологическое, но и действенное правовое и финансовое влияние на недисциплинированных застройщиков, при этом не создавая новые условия и не усугубляя существующие предпосылки для возникновения строительных коллапсов, увеличивающих количество объектов недостроенного строительства.
building.ua
25.06.2012
Автор: Ганна Сісецька