Будівництво складний і тривалий процес. А якщо будівництво планується здійснити на орендованій земельній ділянці, то термін реалізації проєкту потрібно «підганяти» під строк оренди. Що робити забудовнику, якщо строк оренди сплив, а будівництво об’єкта так і не було завершено, а то й взагалі – не було розпочато, бажання збудувати об’єкт – все ще є, але оренди уже нема, а міська рада не поспішає з поновленням оренди або взагалі ігнорує листи забудовника? Які шанси у забудовника відновити договір оренди в судовому порядку?
Коли варто бігти до суду?
Зазвичай забудовники намагаються поновити договір оренди, дотримуючись усіх умов договору, місцевих правил забудови: направляють листи з повідомленнями про намір поновити договір оренди, прикладають підписані проєкти додаткових угод або договору, надають довідки про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати, інші документи, що їх вимагає місцева рада чи департамент земельних ресурсів, тощо. Але часом таке листування може затягнутись на довгі місяці, а то й роки, а бажаного результату (підписаної додаткової угоди) забудовник може так і не отримати.
Тому, краще звернутися до суду вже через місяць після спливу строку дії договору оренди. Але, у будь-якому разі, не пізніше трьох років з моменту спливу строку оренди. Інакше – міська рада може заявити про сплив позовної давності, що буде самостійною підставою для відмови у позові.
Проте, навіть якщо з моменту спливу строку оренди пройшло більше трьох років, суд усе ж може стати на сторону забудовника, якщо дійде висновку, що забудовник не пропустив позовну давність, зокрема, якщо забудовник надасть докази того, що місцева рада не заперечувала щодо поновлення договору та вчиняла дії, що свідчать про визнання нею свого обов’язку щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди та мають наслідком переривання позовної давності.
За яких умов забудовник має право на поновлення договору?
Забудовник має право на поновлення договору за трьох умов. По-перше, забудовник повинен довести, що під час дії договору оренди він добросовісно користувався земельною ділянкою та виконував усі обов’язки за договором оренди.
Так, з нашого досвіду та судової практики, суди, зазвичай, досить прискіпливо перевіряють виконання забудовниками (орендарями) зобов’язань за договором – від виконання вимог, викладених у листах різних державних органів, які викладались ними під час погодження відведення земельної ділянки в оренду, до сплати орендної плати та використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Треба зазначити, що місцеві ради часто заперечують проти поновлення договору, посилаючись на те, що будівництво об’єкта не було завершено у строк, встановлений у договорі, чи до закінчення строку оренди, а, отже, забудовник не виконав умови оренди земельної ділянки, яка була відведена йому в оренду саме для її забудови, а, відтак, не використовує земельну ділянку за її цільовим призначенням.
Проте вже тривалий час суди дотримуються позиції, що незавершення будівництва не є порушенням умов договору оренди земельної ділянки чи використанням її не за цільовим призначенням, якщо орендарем вчинено комплекс дій з метою майбутньої забудови орендованої земельної ділянки.
Разом з тим, таку позицію суди займають тоді, коли договором не встановлено обов’язку забудовника завершити будівництво у певний строк. Якщо у договорі встановлений строк завершення будівництва, то суд може дійти висновку, що забудовник порушив умови договору оренди, та відмовити у позові про поновлення договору. Навіть якщо затримка у будівництві була викликана об’єктивними чинниками.
По-друге, забудовник повинен довести, що після спливу строку оренди він продовжував користуватись земельною ділянкою. Довести цей факт забудовник може, наприклад, надавши суду докази укладення договорів, пов’язаних з проведенням вишукувальних робіт, розробкою проєктної документації, виконанням земляних робіт, отримання дозволів, погоджень, докази утримання земельної ділянки, сплати орендної плати, здійснення оплати за договорами, акти приймання-передачі виконаних робіт, наданих послуг, договори, укладені забудовником з метою подальшого будівництва об’єкта, тощо.
По-третє, забудовник має право на поновлення договору за умови відсутності заперечень з боку орендодавця проти поновлення договору оренди. Згідно з законом, орендодавець має один місяць на те, щоб направити орендарю лист, в якому викласти свої заперечення щодо поновлення договору. Якщо такий лист з запереченнями не було направлено, або направлено з пропуском місячного строку, то суди, як правило, займають позицію, що орендодавець не висловив заперечень проти поновлення договору оренди, як того вимагає закон, та задовольняють позови орендарів.
З яким позовом звертатись до суду?
Наразі, немає однозначної відповіді, з яким позовом йти в суд для поновлення договору оренди. Господарські суди займають позицію, що належним способом захисту порушеного права у таких випадках є визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. Так, Касаційний господарський суд неодноразово вказував на те, що сама по собі вимога про визнання договору оренди поновленим є лише встановленням факту, який не може забезпечити захисту порушеного права орендаря, оскільки для поновлення договору законодавство вимагає укласти відповідну додаткову угоду. Водночас, Касаційний цивільний суд вважає, що це право орендаря обирати спосіб захисту порушеного права. Відтак, тепер, це питання буде вирішуватись Великою Палатою.
Ми ж радимо забудовникам звертатись до суду з позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною, з викладенням змісту додаткової угоди в прохальній частині позовної заяви. При цьому, викладаючи текст додаткової угоди у прохальній частині позовної заяви, треба пам’ятати, що договір оренди може бути поновлений судом лише на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах чи на більший строк.
Якщо ж орендодавець та орендар у листуванні чи в інший спосіб домовились про нові умови договору, що має бути письмово підтверджено в суді, проте додаткова угода про поновлення договору на нових умовах з якихось причин так і не була укладена, то поновлення договору оренди на нових (змінених) умовах може відбуватись лише після прийняття радою відповідного рішення.
З яких підстав суд може відмовити у позові?
Найчастіше причиною відмови у поновленні договору оренди є неспроможність забудовників довести в суді те, що вони належним чином виконували умови договору оренди, сплачували орендну плату, продовжують користуватись земельною ділянкою відповідно до цільового призначення, а орендодавець не заперечує щодо такого користування. Відтак, найперше, що повинен зробити забудовник (орендар), перед тим, як йти до суду – пересвідчитись у наявності у нього доказів дотримання умов договору оренди, користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, та відсутності заперечень орендодавця проти поновлення договору у місячний строк після закінчення строку договору.
Іноді суди відмовляють у позові на тій підставі, що договір оренди поновлено автоматично за взаємною мовчазною згодою сторін, а тому відсутні підстави для укладення в судовому порядку додаткової угоди.
Ще однією підставою для відмови у поновленні договору на той самий строк і на тих самих умовах може стати листування між сторонами, якщо вони домовлялись про нові істотні умови договору. У такому випадку суд може зайняти позицію, що договір вже не може бути поновлений на тих самих умовах на той самий строк, оскільки орендар намагався скористатись своїм переважним правом на поновлення договору, проте втратив його, не досягнувши з орендодавцем згоди щодо нових істотних умов договору.
У таких випадках суди вважають, що наслідком такого листування має бути або продовження договору, у разі погодженням сторонами нових істотних умов, або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження. У разі зволікання орендодавця з підписанням додаткової угоди до договору оренди на погоджених між сторонами умовах, орендар може звернутись до суду з позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди про поновлення договору на нових погоджених умовах.
Підсумовуючи, якщо ви з тих чи інших причин не розпочали чи не завершили будівництво, а строк договору оренди земельної ділянки під забудову уже сплив, проте у вас є велике бажання і можливості збудувати об’єкт, але міська рада не поспішає з поновленням договору або ігнорує ваші звернення, якщо ви належним чином виконували умови договору, сплачували орендну плату, продовжуєте користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, а орендодавець не заперечує проти такого користування, то у вас є всі шанси поновити оренду в судовому порядку. Тому, йти вам до суду чи ні – вирішувати, звичайно, вам. Але з поновленням договору оренди краще не зволікати, бо не виключено, що хтось інший уже «поклав око» на вашу земельну ділянку.
Опубліковано: Commercial Property, 17 квітня 2020 р.