У 2017 році господарськими судами розглянуто близько 4 тисяч земельних спорів. Половина цих спорів стосувалась орендних відносин. Частина спорів стосувалась визнання недійсними рішень про передачу земельних ділянок у власність (в оренду), витребування земельних ділянок у добросовісних набувачів. Адміністративними судами, водночас, розглянуто близько 2 тисяч спорів, що стосувались питань землеустрою, розпорядження землями держави (територіальних громад), передачі таких земель у власність і користування фізичних і юридичних осіб, тощо. Що нового у судовій практиці та чи змінились підходи судів до вирішення земельних спорів у цьому році?
Витребування ділянок з приватної власності
Як і в попередні роки, у 2017 році поширеними були спори щодо витребування земельних ділянок у юридичних та фізичних осіб - власників (користувачів) землі (добросовісних набувачів) у зв’язку з визнанням незаконними та скасуванням рішень держаних органів чи органів місцевого самоврядування про передачу земельних ділянок у власність (користування).
Вирішуючи вказані спори, господарські суди протягом кількох попередніх років часто відмовляли у задоволенні позовів про витребування земельних ділянок, посилаючись на практику Європейського Суду з прав людини, зокрема, рішення у справі «Стретч проти Сполученого Королівства».
Відмовляючи у задоволенні позовів, суди, як правило, виходили з того, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.
Проте, у 2017 році Верховний Суд України прискіпливіше поставився до цих спорів і звернув увагу судів на те, що, вирішуючи ці спори, суди повинні більш ретельно з’ясовувати обставини справи, зокрема, детально з’ясовувати обставини справи щодо правомірності і допустимості втручання держави у право на мирне володіння майном, дотримуючись балансу між приватними та публічними інтересами.
Так, переглядаючи справи за позовами прокурора про витребування земельних ділянок та скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій, якими у позовах прокурора про витребування земельних ділянок було відмовлено, Верховний Суд України зазначив, що суди послалися в рішеннях на статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод та на рішення ЄСПЛ у справі «Стретч проти Сполученого Королівства», однак не застосували їх, а лише процитували.
Натомість, суди залишили поза увагою те, що принцип «належного урядування» не встановлює абсолютної заборони на витребування із приватної власності майна, в тому числі й земельних ділянок, на користь держави, якщо майно вибуло з власності держави в незаконний спосіб, а передбачає критерії, які слід з'ясовувати та враховувати при вирішенні цього питання для того, щоб оцінити правомірність і допустимість втручання держави в право на мирне володіння майном (постанови Верховного Суду України від 05 липня 2017 р. та від 12 липня 2017 р.).
Верховний Суд України вказав на те, що при розгляді даної категорії справ суди, звичайно, можуть враховувати рішення ЄСПЛ у справі «Стретч проти Сполученого Королівства». Однак, суди повинні враховувати й те, що «… додержання принципу «належного урядування» оцінюється одночасно з додержанням принципу «пропорційності», при тому, що не має чіткого, вичерпного переліку обставин і фактів, установлення яких беззаперечно свідчитиме про додержання чи порушення «справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю додержання фундаментальних прав окремої людини». Цей критерій більшою мірою оціночний і стосується суб'єктивної складової кожної конкретної справи, а тому має бути з'ясований у кожній конкретній справі на підставі обставин і фактів, безпосередньо встановлених». Така позиція була висловлена, зокрема, у рішенні ЄСПЛ від 20.10.2011 р. в справі «Рисовський проти України».
Таким чином, якщо у 2016 році Верховний Суд України звертав увагу судів лише на різні обставини у справах, намагаючись, тим самим, змінити підхід суддів щодо «сліпого цитування» рішення ЄСПЛ у справі «Стретч проти Сполученого Королівства» (постанови від 11.05.2016 р., від 03.02.2016 р.), то в цьому році Верховний Суд України конкретизував свою позицію та наголосив на необхідності врахування судами, окрім іншого, принципу «належного урядування».
«Подвійна оренда»
Справи про скасування подвійної реєстрації оренди землі, на сьогоднішній день, уже не є новими для судів. Позиція вищих судів у вказаних спорах в останні роки залишається більш-менш однозначною: вони дотримуються позиції, що позови про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, яка вже перебуває в оренді іншої юридичної особи, право оренди в якої виникло раніше, підлягають задоволенню. При цьому, суди враховують позицію Верховного Суду України, висловлену у постановах від 29.09.2015 р., від 30.03.2016 р. та від 15.11.2016 р.
Збільшення розміру орендної плати
Численними впродовж останніх років є спори про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок в частині розміру орендної плати – приведення договорів у відповідність до норм (вимог) Податкового кодексу – збільшення розміру орендної плати до (не більше) 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зазвичай, з подібними позовами до суду звертаються прокурори.
Як і у попередні роки, суди є послідовними та продовжують займати одностайну позицію, що ці позови підлягають задоволенню. Суди виходять з того, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка встановлюється ст. 288 Податкового кодексу України.
При цьому, варто зазначити, що у березні цього року, Верховний Суд України, переглядаючи одну із таких справ, дійшов висновку, що договори про право довгострокового тимчасового користування землею і договори про право довгострокового тимчасового користування землею на умовах оренди являють собою різні види договорів, на підставі яких громадяни та юридичні особи отримували різні за змістом види прав на земельні ділянки. Верховний Суд України дійшов висновку, що договір про право довгострокового тимчасового користування землею не є різновидом договору оренди землі, а тому до нього не може застосовуватись стаття 288 Податкового кодексу України. З огляду на це, Верховний Суд України погодився з висновками судів апеляційної та касаційної інстанцій, що зміни, внесені до статті 288 Податкового кодексу, в частині мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки держаної та комунальної власності не стосуються договорів на право довгострокового тимчасового користування землею, а тому позови про внесення змін до таких договорів не підлягають задоволення (постанова Верховного Суду України від 15.03.2017 р.)
Поновлення оренди. Визнання недійсними договорів оренди, укладених пізніше
Численними у 2017 році також були і є спори щодо поновлення договорів оренди землі та визнання недійсними договорів, укладених пізніше з новим орендарем. Судова практика у цих спорах є доволі усталеною – суди розмежовують поновлення договору оренди, у разі, коли орендар реалізує своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк, та «автоматичне» поновлення договору оренди у випадку, коли оренди орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, а орендодавець не висловив заперечень щодо поновлення договору протягом місяця після закінчення строку оренди.
Проте, іноді суди, даючи оцінку тому, чи належним чином орендар виконував свої обов’язки за договором, чи у встановлений законом строк орендар направив орендодавцю листа з повідомленням про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору на новий строк та додатковою угодою про продовження дії договору оренди землі, тощо, не звертають увагу на те, що оренда була поновлена в силу того, що орендодавець не висловлював своїх заперечень щодо поновлення договору протягом місяця після закінчення строку оренди, тоді як орендар продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.
Так, постановою від 29.11.2017 р. Верховний Суд України відмовив у задоволенні заяви про перегляд постанови суду касаційної інстанції (яким залишено без змін рішення суду апеляційної інстанції про відмову у позові) у справі про визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання недійсним наступного договору оренди землі, укладеного пізніше. У вказаній справі позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після завершення строку оренди, орендодавець не висловлював проти цього жодних заперечень протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди, а через півроку після закінчення строку дії договору орендодавець уклав договір з новим орендарем. Не дивлячись на те, що позивач повідомив орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом вже після спливу встановленого законом строку для такого повідомлення та як наслідок втратив переважне право на укладення договору на новий строк, мало місце «автоматичне» поновлення договору, а тому наступний договір оренди мав бути визнаний недійсним, оскільки був укладений в період дії попереднього договору.
Водночас, постановою від 06.09.2017 р. Верховний Суд України за подібних обставин задовольнив заяву про перегляд рішення суду касаційної інстанції, скасував рішення судів касаційної та апеляційної інстанцій та залишив в силі рішення суду першої інстанції, яким було задоволено позов про визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.
У вказаній справі попередній орендар продовжував користуватись земельною ділянкою, направляв орендодавцю повідомлення про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк до закінчення строку дії договору, а орендодавець не висловлював проти цього жодних заперечень. При цьому, орендодавець уклав новий договір оренди земельної ділянки через півроку після закінчення строку дії попереднього договору оренди.
Верховний Суд України підтримав позицію суду першої інстанції стосовно того, що конклюдентні дії орендаря, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчать про намір орендаря скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав для визнання нового договору оренди землі недійсним. Окрім того, орендодавець не заперечував щодо поновлення договору та не звертався до орендаря протягом місяця після закінчення строку дії договору з повідомленням про відмову у поновленні договору.
Стягнення «безпідставно збереженої орендної плати»
Якщо у 2015, 2016 роках органи місцевого самоврядування звертались до суду з позовами про відшкодуванням територіальним громадам збитків у розмірі неотриманої ними орендної плати, завданих тривалим користуванням земельними ділянками без правовстановлюючих документів (договорів оренди) та без внесення плати за користування земельними ділянками, особами, які набули у власність будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках комунальної власності, проте не оформили право користування земельними ділянками, то у 2017 році органи місцевого самоврядування почали звертатись до суду з позовами про стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельними ділянками. При цьому, Верховний Суд України погоджується з тим, що такі кошти підлягають стягненню з особи як безпідставно збережене майно.
Так, у постанові від 12.04.2017 р. Верховний Суд України погодився з висновком суду першої інстанції, що відповідач, який набув право власності на об’єкт нерухомого майна, проте не оформив договір оренди земельної ділянки, на якій було розташоване вказане нерухоме майно, без законних підстав зберіг у себе майно - кошти за оренду землі, та залишив в силі рішення суду першої інстанції, яким було задоволено позов органу місцевого самоврядування в частині стягнення з відповідача, який не оформив договір оренди земельної ділянки, коштів за користування земельною ділянкою.
Аналогічний висновок Верховний Суд України зробив і в іншій постанові від 12.04.2017 р.
Таким чином, якщо 2015, 2016 році Верховний Суд України займав позицію, що тривале користування власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, земельною ділянкою без правовстановлюючих документів (непереоформлення прав землекористування, ухилення від укладення договору оренди) позбавляє територіальну громаду, як власника землі, права отримувати дохід від цієї земельної ділянки у вигляді орендної плати (постанови від 07.10.2015 р., від 17.02.2016 р.), то у 2017 році Верховний Суд України погоджується з тим, що такі кошти підлягають стягненню з особи як безпідставно збережене майно на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України.
Хоча, як на нашу думку, такі кошти все ж таки мали б стягуватись як збитки (упущена вигода - доходи, які орган місцевого самоврядування міг би реально одержати за звичайних обставин, якби фактичний користувач земельної ділянки оформив договір оренди), а не як безпідставно збережене майно.
Стягнення збитків (упущеної вигоди) у зв’язку з самовільним зайняттям землі
Тривалий час шкода, завдана самовільним зайняттям земельної ділянки, могла бути стягнута лише у розмірі, розрахованому відповідно до Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 р. № 963.
Проте, переглядаючи одну із таких справ, Верховний Суд України дійшов висновку, що законодавство не встановлює обов'язку особи, якій завдано шкоду, підтвердити розмір завданої їй шкоди виключно виходячи лише із розрахунків, проведених відповідно до Методики.
У вказаній справі орендар звернувся з позовом до особи, що самовільно зайняла земельні ділянки, які перебували у його користуванні. Суму збитку (упущеної вигоди) позивач розрахував, виходячи із кількості та вартості врожаю, що він міг би отримати при самостійному господарюванні на землях (виходячи з середніх показників врожайності по району), за вирахуванням витрат, які він обов'язково мав би понести на вирощування, збір врожаю, сплату податків, орендної плати, тощо.
З огляду на свій висновок, Верховний Суд України скасував рішення судів попередніх інстанцій та направив справу на новий розгляд, оскільки суди відмовили у задоволенні вимог позивача про стягнення упущеної вигоди на тій лише підставі, що її розмір не може бути встановлений без застосування Методики (постанова Верховного Суду України від 14.06.2017 р.)
Таким чином, Верховний Суд України відступив від формального підходу у розрахунку збитків, завданих особам самовільним зайняттям їхніх земельних ділянок, що дає можливість власникам та користувачам земельних ділянок отримати реальне (повне) відшкодування завданих їм збитків.
* * *
Підсумовуючи, потрібно відзначити, що у більшості земельних спорах суди були послідовними та не змінювали своїх позицій у порівнянні з попередніми роками. У спорах про «подвійну оренду» (подвійну реєстрацію права оренди земельної ділянки) склалась однозначна позиція судів вищих інстанцій про задоволення позовів про скасування державної реєстрації права оренди «нового» орендаря.
Разом з тим, при вирішенні окремих спорів суди змінили підходи і позиції. Так, у справах про витребування земельних ділянок Верховний Суд України дав чітко зрозуміти судам про неприпустимість формальної відмови у цих позовах на підставі лише посилання на практику Європейського суду з прав людини (рішення ЄСПЛ у справі «Стретч проти Сполученого Королівства») та необхідність врахування судами принципу «належного урядування».
У спорах про стягнення коштів за користування землею без правовстановлюючих документів Верховний Суд України, водночас, погодився з тим, що такі кошти підлягають стягненню з особи як безпідставно збережене майно, тоді як раніше Верховний Суд займав позицію, що такі кошти підлягають стягненню як збитки (неотриманий громадою дохід у вигляді орендної плати).
Опубліковано: "Юрист і Закон", №49, 28 грудня 2017 р.
Автори: Олег Качмар, Олександра Бортман