2020 рік минув, але не пройшов марно, зокрема і для земельних спорів. У 2020 році Велика Палата Верховного Суду інакше підійшла до вирішення багатьох питань у цій категорії справ – саме час підбити підсумки. Які позиції найбільше змінили судову практику?
- Орендодавець може звернутись до суду для розірвання договору оренди, якщо орендар вчасно не зареєстрував його
Найчастіше договір оренди укладається, а договір оренди (чи право оренди) реєструється у різні дати. Проте трапляються ситуації, коли різниця між цими датами складає роки. Цей факт штучно продовжує орендні відносини.
Орендодавці не завжди обізнані про це, тому непоодинокими є судові спори, в яких орендодавці намагаються захистити своє право на земельну ділянку та доводять, що строк оренди рахується від дня його укладення.
Верховний Суд неодноразово підтверджував, як щодо договорів, укладених до 2013 р., так і після, що строк оренди починає спливати лише з дати його реєстрації чи реєстрації права оренди, тому орендодавцям, власникам земельних ділянок, відмовляли в захисті.
Проте у постанові від 15.01.2020 р. Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту свого права власності у разі неналежного виконання орендарем обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що в таких випадках орендодавці можуть звернутись до суду з позовом про розірвання договору оренди, якщо вони в значній мірі були позбавлені того, на що розраховували при укладенні договору оренди. Судам в таких спорах доведеться з’ясувати, чи мав орендодавець можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.
- На право оренди землі не можна накласти арешт у виконавчому провадженні
Право оренди земельної ділянки саме по собі є майном – його можна продати, передати в заставу, спадщину, вносити до статутного капіталу. Проте існують межі його оборотоздатності – на цьому наголосила Велика Палата Верховного Суду.
У постанові від 18.03.2020 р. Велика Палата дійшла висновку, що виконавець не може накладати арешт на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря, оскільки це майнове право є відмінним від майна (коштів), та земельним законодавством не встановлено порядку звернення стягнення на нього.
- Суд може поновити договір оренди землі лише шляхом викладення змісту додаткової угоди до нього в резолютивній частині рішення
Суди довго не могли виробити єдиний підхід у тому, у який спосіб ефективно захистити право орендаря на поновлення договору оренди – просто визнати договір оренди поновленим, чи визнавати укладеною додаткову угоду до договору оренди, та викладати її зміст у резолютивній частині рішення. Касаційні господарський та цивільний суди приймали протилежні рішення з цього приводу.
Проте у постанові від 26.05.2020 р. Велика Палата Верховного Суду підтвердила, що єдиним ефективним способом захисту прав орендаря у подібній ситуації є визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки з викладенням її змісту у резолютивній частині рішення суду. Пізніше ця позиція була підтверджена у постанові від 29.09.2020 р., в якій Суд наголосив, що визнання договору поновленим є констатацією обставин продовження орендних правовідносин, а не поновленням договору в судовому порядку.
- Неукладений договір не підлягає визнанню недійсним
У 2015 році Верховний Суд України вирішив, якщо власник земельної ділянки не підписував, тобто, не укладав договір оренди, проте щодо його земельної ділянки існує договір оренди, він має бути визнаний судом недійсним.
З того часу у ситуаціях, коли власник земельної ділянки «виявляв» щодо своєї земельної ділянки договір оренди, який він не укладав, він мусив йти до суду та доводити, що цей договір є недійсним. Лише в 2019 році Касаційний цивільний суд піддав сумніву правильність такої позиції та попросив Велику Палату Верховного Суду відступити від неї.
У постанові від 16.06.2020 р. Велика Палата погодилась з тим, що норми щодо недійсності правочину можуть бути застосовані тільки до вчиненого правочину, тобто коли особа виявляє волю на укладення певного договору, але якщо ж фізична особа, яка вказана як сторона договору, його не підписувала, то її волевиявлення на укладення договору відсутнє, і він є неукладеним.
Водночас, Суд наголосив, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, тому власник земельної ділянки може захистити своє порушене право, наприклад, шляхом подачі негаторного позову.
- Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості діє незалежно від редакцій Земельного кодексу
Про принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості вже прийнято багато постанов Верховного Суду у різних спорах, і Верховний Суд неодноразово підтверджував його важливість.
Цей принцип було закріплено статтею 30 Земельного кодексу України від 1992 р. (що була чинна до 01.01.2002 р.) та в подальшому було закріплено статтею 120 Земельного кодексу України (у редакції від 27.04.2007 р.). Крім того, він був також встановлений статтею 377 Цивільного кодексу України (в редакції від 01.01.2004 р.). Всі ці норми багаторазово змінювались.
Але у період з 2002 р. по 2004 р. законодавство взагалі не встановлювало норми, з якої б випливало, що в разі продажу нерухомості право на земельну ділянку під нею переходить до нового власника нерухомості.
У постанові від 16.06.2020 р. Велика Палата Верховного Суду, застосовуючи статтю 120 Земельного кодексу України у редакції від 01.01.2002 р., вказала, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою. Враховуючи цей принцип Суд зробив висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.
Таким чином, Велика Палата Верховного Суду фактично поширила дію принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку або споруди на період з 01.01.2002 р. по 01.01.2004 р., хоча чинне у цей період законодавство не містило такої норми.
- Перехід права оренди на земельну ділянку державної чи комунальної власності до фермерського господарства від його засновника відбувається автоматично
Спір у справі № 927/79/19 виник через небажання територіального органу Держгеокадастру укласти з фермерським господарством додаткові угоди до договорів оренди землі, укладених раніше з його засновником для ведення фермерського господарства. Фермерське господарство звернулось до суду та просило визнати укладеними додаткові угоди, оскільки не могло зареєструвати на себе право оренди.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.06.2020 р. дійшла висновку, що земельна ділянка надається в оренду громадянину з метою ведення фермерського господарства, і останній може використовувати її лише шляхом створення фермерського господарства. З моменту державної реєстрації цього фермерського господарства до нього переходять права й обов’язки орендаря земельної ділянки за договором оренди землі в силу норм Закону, та не потрібно після цього укладати будь-які додаткові угоди.
Таким чином, після створення фермерського господарства воно може зареєструвати на себе право оренди землі державної чи комунальної власності на підставі договору оренди, укладеного його засновником.
- Після виділення земельного паю в натурі договір оренди переукладається, а не припиняється
Оренда земельних паїв пов’язана з багатьма ризиками для аграрних підприємств. Хоча законодавець останні роки намагається забезпечити права орендарів, судові спори все одно виникають, в тому числі у зв’язку з виділенням земельного паю в натурі, та подальшої долі договору оренди на такий земельний пай.
Зокрема, у постанові від 01.09.2020 р. Велика Палата Верховного Суду вирішила спір між власником земельної ділянки (в минулому паю) та орендарем. Власник не хотів продовжувати орендні відносини, в той час як орендар намагався через суд захистити своє право оренди.
Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що переукладення договору оренди землі є обов`язком власника земельного паю після його виділення в натурі, а норма щодо продовження дії договору оренди є імперативною і передбачає необхідність згоди сторін лише для зміни умов договору.
- Перехід земельної ділянки з державної у комунальну власність не є безумовною підставою для розірвання договору оренди щодо неї
Як відомо, в Україні триває децентралізація, в рамках якої багато земель передаються з державної власності у комунальну. Деякі з цих земель перебувають у приватному користуванні.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.09.2020 р. дійшла висновку, що в разі зміни власника земельної ділянки договір оренди щодо неї не обов’язково має бути розірвано, навіть якщо ця обставина визначена однією з підстав припинення орендних відносин самим договором.
У вказаній справі після передачі земельної ділянки з державної до комунальної власності сільрада звернулась до суду з позовом про розірвання договору оренди, посилаючись на відповідні положення договору оренди, який визначав зміну власника як одну з підстав припинення оренди.
Велика Палата Верховного Суду, врахувавши те, що на земельній ділянці розташовано нерухоме майно орендаря, а також те, що орендар використовував земельну ділянку на умовах договору, дійшла висновку, що він не має нести негативних наслідків у вигляді розірвання договору лише у зв`язку з передачею цієї земельної ділянки у комунальну власність.
- Повідомляти про намір поновити договір обов’язково
До 2018 року усталеною була практика судів щодо розрізнення двох способів поновлення договору оренди земельної ділянки – укладення договору оренди на новий строк та «автоматичне» поновлення договору. При цьому, основною відмінністю першого способу від другого була необов’язковість повідомлення орендодавця про свій намір поновити договір, а за відсутності протягом місяця заперечень орендодавця договір поновлювався автоматично.
У 2018 році Велика Палата Верховного Суду вперше прийняла протилежне цьому підходу рішення, проте створила цим неоднозначність у судовій практиці, через яку суди навіть касаційної інстанції приймали протилежні за змістом рішення.
Лише у вересні 2020 року питання щодо обов’язковості повідомлення орендодавців про намір поновити договір оренди землі, якщо орендар в подальшому звертається до суду з позовом про поновлення договору в «автоматичному» порядку (на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»), було вирішено остаточно.
Велика Палата одразу у двох своїх постановах у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц дійшла висновку, що факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Більше про це ми писали тут.
- Договір щодо земельної ділянки державної або комунальної власності укладений без дотримання конкурентних засад є нікчемним
Зазвичай, якщо договір оренди земельної ділянки державної або комунальної власності укладено з порушенням певних процедур, такий договір може бути визнано судом недійним. Але у постанові від 29.09.2020 р. Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що в разі грубого порушення процедури передачі земельної ділянки у користування, договір оренди є нікчемним, оскільки порушує публічний порядок.
У вказаній справі територіальний орган Держземагентства уклав договір оренди земельної ділянки з особою, яка звернулась за укладенням договору оренди після іншої особи, ще й без проведення земельних торгів.
Велика Палата Верховного Суду наголосила, що не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка раніше за інших дізналася про існування вільної земельної ділянки і звернулася з відповідною заявою. Тим більше не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка пізніше за інших звернулася з відповідною заявою, але якій тим не менше надано перевагу. Такий підхід може створювати підґрунтя для розвитку корупції.
Отже, за наявності двох або більше бажаючих отримати земельну ділянку державної чи комунальної власності в оренду – право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах). Оскільки такі торги не були проведені, Суд дійшов висновку, що спірний договір оренди спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою державної власності, та є нікчемним.
Підсумки
У 2020 році Велика Палата Верховного Суду вирішила ряд важливих та спірних питань у земельних спорах, які роками були причиною неоднозначності судової практики, як наприклад, що робити власнику, якщо договір оренди щодо його землі зареєстровано через кілька років після укладення, або щодо необхідності повідомити орендодавця про свій намір поновити договір. Крім того, було багаторазово підтверджено важливість принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомості, розташованої на ній, застосування якого відтепер буде ще й поширюватись на період з 2002 по 2004 роки.
Опубліковано: Юридична Газета, 26 січня 2021 р.